Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

• Название: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Автор: Александр Ткач
• Жанр: Юриспруденция

---

Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, его законные представители предъявляют свидетельство о рождении несовершеннолетнего.

7. При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях:

отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);

сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);

дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от указанного права (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);

дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);

дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ).

При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо учитывать иные положения законодательства Российской Федерации, в том числе следующие положения ГК РФ и СК РФ:

местом жительства несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет признается место жительства его законных представителей-родителей, усыновителей или опекунов (п.2 ст.20 ГК РФ);

при раздельном проживании родителей местом жительства детей может являться место жительства любого из родителей, что устанавливается соглашением родителей, при отсутствии которого спор между родителями разрешается судом (п.3 ст.65 СК РФ);

раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим 16 лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного (ст.36 ГК РФ);

родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей (п.2 ст.64 СК РФ);

не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст.575 ГК РФ);

опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п.3 ст.37 ГК РФ);

сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ст.172 ГК РФ);

сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со ст.26 Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (п.1 ст.175 ГК РФ);

при заключении органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление (п.1 ст.38 ГК РФ);

при осуществлении управляющим, действующим на основании заключенного с ним органом опеки и попечительства договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, правомочий по управлению таким имуществом на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных п.п.2 и 3 ст.37 ГК РФ (п.1 ст.38 ГК РФ);

доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства (п.2 ст.38 ГК РФ).

Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления (п.1 ст.34 ГК РФ). 

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

Комментарий к статье 17

1. Основаниями для государственной регистрации прав Закон называет определенные перечисленные в нем документы, свидетельствующие и подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким документам относятся акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Перечень таких документов является открытым.

Проверку юридической силы представленных документов орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, производит в рамках правовой экспертизы.

При применении п.2 комментируемой статьи необходимо учитывать Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002г. N 184.

2. Согласно п.2 ст.17 Закона в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации. Такими документами могут быть, в частности:

нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995г. N 223-ФЗ[96]);

согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п.2 ст.295 ГК РФ);

согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (п.1 ст.37, п.1 ст.40 Федерального закона от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[97]);

согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст.604 ГК РФ);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (п.1 ст.26, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ);