О Оглоблина - Бесплатное приобретение прав на земельные участки

• Название: Бесплатное приобретение прав на земельные участки
• Автор: О Оглоблина
• Жанр: Юриспруденция

---

В юридической литературе обосновывались также различные позиции по вопросу является ли срок договора безвозмездного пользования его существенным условием. Кабалкин А. Ю., ссылаясь на приведенное в п.1 ст.689 ГК РФ определение договора безвозмездного пользования, признает срок договора ссуды его существенным условием. «Однако использование того или иного термина в определении договора не превращает его в существенное условие, о котором стороны должны договориться под угрозой признания договора незаключенным». Такова позиция А. А. Иванова[56].

По общему правилу, установленному п.1 ст.610 ГК РФ («Срок договора аренды») и распространяющемуся в силу п.2 ст.689 ГК РФ на договор безвозмездного пользования, договор заключается на срок, определенный договором, т. е. соглашением сторон. Даже в случае, если стороны не достигли соглашения о сроке договора ссуды и не упомянули о нем в тексте договора, такой договор в силу п.2 ст.610 ГК РФ признается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, к существенным условиям договора безвозмездного пользования относится лишь условие о его предмете. В договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. Предметом договора безвозмездного срочного пользования являются: а) действия — передача земельного участка в безвозмездное срочное пользование; б) земельный участок, подлежащий передаче (п.1 ст.689 ГК РФ). Названные составляющие предмета должны быть с максимальной точностью определены в договоре. Земельный участок, подлежащий передаче по договору, определяется путем указания кадастрового номера, категории земель, местоположения (адреса), площади, разрешенного использования, принадлежности. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.2 ст.689, п.3 ст.607 ГК РФ).

Стороны договора

Сторонами договора безвозмездного срочного пользования являются ссудодатель — лицо, передающее земельный участок в пользование и ссудополучатель — лицо, принимающее этот земельный участок.

Правом передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование обладают граждане и юридические лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности. Кроме того, ГК РФ допускает возможность передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование лицами, которым этот земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.270) и праве пожизненного наследуемого владения (п.1 ст.267). Аналогичная норма содержится в п.2 ст.30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Однако в данном случае должны применяться специальные нормы п.4 ст.20 и п.2 ст.21 ЗК РФ, запрещающие распоряжение земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении, в том числе путем передачи в безвозмездное срочное пользование.

Ссудополучателем по договору безвозмездного срочного пользования могут быть граждане, обладающие полной дееспособностью. Напомним, что гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступления совершеннолетия, т. е. по достижении 18-летнего возраста. Приобретение полной дееспособности до достижения совершеннолетия возможно в случаях, предусмотренных п.2 ст.21 и ст.27 ГК РФ. Единственное ограничение возможности выступать в договоре безвозмездного срочного пользования в качестве ссудополучателя предусмотрено п.2 ст.690 ГК РФ, согласно которому коммерческая организация не вправе передавать имущество лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Срок договора

Срок договора безвозмездного срочного пользования земельным участком определяется сторонами. Он может быть определен календарной датой или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст.190 ГК РФ). При определении срока договора путем указания на наступление определенного события, сторонам необходимо иметь в виду, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т. е. не зависит от воли и действий сторон.

Стороны вправе по взаимному соглашению определить любой срок либо вовсе его не указывать. В последнем случае, договор безвозмездного срочного пользования признается заключенным на неопределенный срок, что дает возможность сторонам в любое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц. Договором может быть предусмотрен и иной срок для извещения контрагента о предстоящем отказе от договора (п.2 ст.689, п.2 ст.610 ГК РФ, п.1 ст.699 ГК РФ). Если ссудополучатель продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.689, п.2 ст.610 ГК РФ).

Форма договора

ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих правила совершения договора безвозмездного пользования. Применение к рассматриваемому виду договора правил ст.609 ГК РФ о форме и государственной регистрации договора аренды, также не предусматривается (п.2 ст.689 ГК РФ). В связи с этим при определении требований, предъявляемых законодательством к форме договора безвозмездного пользования следует руководствоваться общими положениями ГК РФ о сделках и договорах (_ 1 гл. 9, гл. 27–29 ГК РФ).

Последовательный анализ ст.131, 160, 161, 434, п.2 ст.610 и др. ГК РФ, а также п.2 ст.26 ЗК РФ позволяет сделать следующие выводы, касающиеся формы договора безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком должен быть заключен в письменной форме. Возможность передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование на основании устной договоренности контрагентов исключается (п.2 ст.159, подп.2 п.1 ст.161 ГК РФ).

Необходимость нотариального удостоверения договора безвозмездного срочного пользования земельным участком законом не предусмотрена. Однако, стороны по взаимному соглашению могут придать договору нотариальную форму.

В соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. На основании приведенной нормы можно было бы сделать вывод о том, что договоры заключенные на срок свыше одного года подлежат государственной регистрации. Однако подобный вывод ошибочен, поскольку отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК РФ). «Иное» в данном случае предусмотрено только в отношении договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на срок менее одного года.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Глава 36 ГК РФ («Безвозмездное пользование») необходимость государственной регистрации договора ссуды не устанавливает. Не предусмотрено и применение к договору ссуды статьи 609 «Форма и государственная регистрация договора аренды». ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусматривает обязательности государственной регистрации договора безвозмездного пользования.

Вызывает определенные сомнения вопрос об обязательности государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования земельным участком как обременения (ограничения) права собственности ссудодателя на этот участок (то, что право безвозмездного пользования имуществом является обременением сомнений не вызывает — см. п.1 ст.700 ГК РФ).

По мнению Иванова А. А., «право безвозмездного пользования ссудополучателя, несомненно, ограничивает право собственности на недвижимое имущество, поскольку договор ссуды можно расторгнуть лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом и договором. Поэтому право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права на недвижимость, тем более что перечень таких ограничений объявлен законом открытым. Это означает, что регистрации в силу ст.164 ГК РФ подлежит и договор ссуды»[57] Сходную по содержанию точку зрения относительно регистрации прав ссудополучателя как обременения (ограничения) высказывает Пискунова М. Г., подчеркивая при этом, что права ссудополучателя могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Вместе с тем, автор отмечает, что «возникновение правоотношений безвозмездного срочного пользования не зависит от регистрации — будь то договор, право или ограничение (обременение)»[58].