Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

• Название: Приобретаем и продаем дачу
• Автор: Ирина Зайцева
• Жанр: Юриспруденция

В последнее время загородные дома, или дачи, приобрели невероятную популярность. Все больше людей стремится за город, чтобы в отпуск и выходные отдохнуть от повседневной суеты и рабочих будней. Одни хотят приобрести загородный дом впервые, другие - продать имеющийся и купить или построить новый, более дорогой и комфортабельный. Однако сделки с земельными участками и расположенными на них строениями имеют свои особенности, о которых вы сможете узнать, прочитав данную книгу.

---

Такое свойство рынка недвижимости, как инерционность, позволяет избежать резких изменений спроса и предложения. В определенной степени время позиционирования объектов недвижимого имущества на рынке может рассматриваться как внутренний стабилизатор рынка недвижимости.

Рынок земли

Рынок земли, или земельных участков, как и любой другой рынок в составе рынка недвижимости, предполагает отношения двух субъектов – собственника и арендатора. Собственник, или владелец земли, имеет право уступить другому лицу (будущему собственнику) право владения, использования или распоряжения за определенную компенсацию согласно взаимной договоренности и нормативно-правовым государственным актам, регулирующим переход земельной собственности от одного владельца к другому.

Объектами рынка земли являются земельные участки, в отношении которых совершаются различные сделки. Данные участки имеют разное функциональное назначение и в зависимости от него могут быть отнесены к различным категориям. Следует отметить, что каждый земельный участок может быть многофункциональным, например служить для жилья, размещения сельскохозяйственных построек, для посадки садово-огородных растений и т. д.

Для продавца функциональное назначение участка влияет на определение стоимости данного объекта. Для покупателя от назначения участка зависит не только цена, но и процедура оформления документов.

Многофункциональность земли приобретает большое значение в связи с увеличением гражданского оборота городских и пригородных земель, а также полевых земель и лесных угодий.

Спрос, рыночная стоимость и итоговая цена земельного участка определяются ограниченностью данного объекта недвижимого имущества в пространстве и выгодностью (невыгодностью) его месторасположения. Земельные участки неперемещаемы в пространстве, однако может меняться их сельскохозяйственное обустройство и ситуация вокруг них, что имеет значение при определении хозяйственной ценности земли.

Что касается степени развитости рынка земли, она зависит от его инфраструктуры. Чем шире инфраструктура, тем более развитым считается рынок. В понятие «инфраструктура земельного рынка» входят торги, конкурсы, аукционы, ипотечно-земельное кредитование, финансовое страхование предпринимательских рисков, система государственного градостроительного и земельного кадастра, налоговая система (включая земельные платежи за использование и трансформацию прав земельной собственности), консалтинговые и юридические службы для продавцов и покупателей, развитая система оценочной и риелторской структур.

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В настоящее время все больше людей приобретает загородную недвижимость. Одни снимают дачу на летний период, другие покупают загородный дом в дополнение к уже имеющейся городской квартире, третьи предпочитают жить за городом постоянно. Следует учитывать, что в каждом из этих случаев приходится сталкиваться с иными отношениями в сфере недвижимости, чем при покупке или строительстве городской квартиры.

Как и рынок коммерческой недвижимости, рынок загородной недвижимости не стандартизирован. Дело в том, что здесь клиент имеет дело с множеством уникальных объектов, цены на которые определяются с учетом определенных параметров данных объектов.

Такие показатели, как территориальное расположение и уровень спроса на данные объекты, при сделках с загородной недвижимостью учитываются в меньшей степени. Приведем в пример строительство коттеджного поселка на ранее пустовавшей территории. Сначала выбирается интересный проект, затем внедряются инженерные коммуникации и организуются подъездные пути. После этого вокруг нового поселка развивается сфера услуг, торговля, транспорт. Поселок постепенно расширяется за счет постройки новых домов. Таким образом, ранее ничем не примечательное место становится модным и начинает привлекать новых покупателей, в результате чего изначально завышенная цена на коттедж в поселке становится оправданной.

Как и любой другой рынок, рынок загородной недвижимости развивается постепенно. Специалисты выделяют три важнейших этапа развития рынка загородной недвижимости.

Рынок загородной недвижимости начал развиваться в 1993 году в период формирования законодательной базы. Как только граждане получили возможность приобретать и продавать загородные дома и участки, этот процесс стал популярным и приобрел массовый характер.

Второй этап приходится на 1996–1998 годы – период стремительного развития рынка загородной недвижимости. К этому времени система купли-продажи была в достаточной степени налажена и все больше граждан стремились приобрести загородную недвижимость.

Третий этап начался в 2001 году, когда рынок загородной недвижимости возродился после кризиса 1998 года. С этого времени количество сделок с загородной недвижимостью постоянно растет, а масштаб рынка увеличивается. В настоящее время все больше банков предлагает ипотечное кредитование загородной недвижимости. С каждым годом рынок становится более организованным. Большинство желающих построить загородные дома доверяют проектирование профессионалам, а не занимаются самодеятельностью, как это было ранее.

В настоящее время загородная недвижимость является скорее необходимостью, чем прихотью. Экология, условия труда и ритм жизни наших соотечественников оставляют желать лучшего. После рабочей недели хочется тишины и свежего воздуха. Поэтому все больше людей стремится иметь загородные дома.

Сейчас цены на загородную недвижимость значительно возросли. Продав жилье за городом, можно приобрести квартиру большей площади и купить земельный участок. Кроме того, многие сдают городские квартиры в наем и уезжают на летне-осенний период за город.

Многие стремятся приобрести загородное жилье из соображений престижа. Приобретая дом в элитном коттеджном поселке, человек попадает в равное ему социальное окружение, получает комфортные условия проживания и безопасность.

Следует отметить, что на развитие рынка загородной недвижимости большое влияние оказывают стабилизация политической ситуации, совершенствование законодательно базы, а также доступность ипотечного кредитования. Последнее является особенно важным, поскольку многие сделки с загородной недвижимостью превосходят по стоимости сделки с недвижимостью в черте города.

В отличие от квартиры дом покупается на долгосрочный период и может служить объектом инвестиций. Доступность заемных средств для строительства и обустройства загородной недвижимости способствует развитию и стабилизации этого рынка.

В настоящее время выбор объектов загородной недвижимости широк. Все зависит от индивидуальных предпочтений потенциальных покупателей. Если для вас важна близость к городу, предпочтительнее приобрести жилье в таунхаусе. Если же вам нужен собственный дом, надежная охрана и небольшой земельный участок, жилье следует приобретать в коттеджном поселке.

Если же вы хотите построить дом по собственному проекту и обустроить прилегающую территорию по своему усмотрению, вам следует отдать предпочтение загородному дому.

Если есть желание четко спланировать свои расходы и растянуть их во времени, лучше приобрести незастроенный загородный участок земли.

Определяющие моменты при покупке и строительстве загородной недвижимости

В первую очередь следует определить, какой период времени вы собираетесь проводить в загородном доме. От этого зависит, нужно ли вам выбирать дом для постоянного проживания или для сезонного отдыха. В соответствии с этим фактором вы будете определять местность (близость к городу), инженерные и архитектурные особенности будущего дома, а также перечень бытовых удобств.

Если в холодные периоды года вы планируете проводить за городом только выходные, не имеет смысла строить большой кирпичный дом, протопить который даже при наличии соответствующего оборудования удастся только через сутки.

Следует помнить и о том, что покупка выстроенного дома требует больших единовременных затрат. В данном случае могут использоваться собственные или кредитные средства, однако возникает риск дополнительных расходов на исправление возможных дефектов и технических недоработок прежних собственников. Несомненным достоинством покупки готового дома является возможность жить в нем сразу после оформления документов.

Строительство дома подойдет тем, кто хочет растянуть траты во времени. На начальном этапе можно инвестировать только участок земли и фундамент. После, накопив денежные средства, оплатить строительные материалы, цена на которые снижается в зимнее время года. Потом приступать непосредственно к строительству дома. При этом вы можете вносить в проект дома любые изменения в соответствии со своими желаниями и предпочтениями.