Журнал Русская жизнь - Квартирный вопрос (октябрь 2007)

• Название: Квартирный вопрос (октябрь 2007)
• Автор: журнал Русская жизнь
• Жанр: Публицистика
• Год: 2007

Содержание:

НАСУЩНОЕ

Драмы

Лирика

Анекдоты

БЫЛОЕ

Схватка Сабсовича с Охитовичем

На кухонном фронте

География переворота

Алексей Митрофанов Город бунтующего разума

ДУМЫ

Павел Пряников Китайская барахолка

Михаил Харитонов Советское жилье

Лидия Маслова Снимите это немедленно

Юрий Аммосов Кредит лжецов

ОБРАЗЫ

Дмитрий Быков Русский вопрос

Захар Прилепин Петр на просторах и Стенька в застенке

Аркадий Ипполитов Нора

ЛИЦА

Павел Пряников Как сократить Москву на пять миллионов человек

Евгений Клименко Командная игра

ГРАЖДАНСТВО

Евгения Долгинова Обремененные

Дмитрий Брисенко Последние дни панельной пятиэтажки

Олег Кашин Шизофренический Дон

Евгения Долгинова Биологическая привязанность

ВОИНСТВО

Александр Храмчихин Самоволка

СЕМЕЙСТВО

Евгения Пищикова Грех укорененности

Ирина Покоева Мне в холодной землянке тепло

МЕЩАНСТВО

Людмила Сырникова Космополитизм по-русски

ХУДОЖЕСТВО

Борис Парамонов Баба и сиси

Максим Семеляк Как есть

Денис Горелов Речка и кирпич

---

- Широко бытует мнение о сговоре застройщиков, коллективно решивших повышать, а затем сдерживать цены.

- Тут все сложнее. Строители и риэлторы - это вторично, первично - правительство Москвы. Де-юре большинство строительных компаний не связано с муниципальными властями, лишь в некоторых из них есть доля города. Но де-факто Комплексу строительства и архитектуры правительства города девелоперы подотчетны и следуют его указаниям. В общем, это такой китайский капитализм.

Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь от этого зависит наполняемость городского бюджета, и, чего уж лукавить, благосостояние столичных чиновников.

Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для покрытия своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае, сколько стоит метр - тысячу долларов или десять. Натуральный оброк. Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 20 до 40 млн долларов, на окраинах - около 5 млн. Затем строители на собственные деньги возводят еще всю инфраструктуру - больницы, детские сады, школы, дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридически закрепленных обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники просят? Затем налоги: чем больше прибыль у строителей, тем они выше. Наконец, взятки. Чиновники, опять же, кровно заинтересованы в том, чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного 17-этажного панельного дома они имеют 1-1,5 млн долларов за ускорение согласований, прохождение комиссий и пр. Строителей обирает вообще вся бизнес-вертикаль города - энергетики, коммунальные и дорожные службы, столичные СМИ, рекламные агентства, посредники. Стройкомплекс - это дойная корова, и правительство Москвы, если смотреть с его колокольни, правильно поступает - корова должна быть сыта и находиться в тепле, чтобы давать хорошие надои.

- Но и строители внакладе не остаются.

- Как посмотреть. И 10 лет назад, и сегодня чистая прибыль застройщиков составляет 20-25%. У придворных компаний, где есть доля чиновника, прибыль может достигать 35%. Но фактически у строителя остается 5-7% от прибыли, все остальное он пускает в оборот - в приобретение площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и т. д.

- Вы говорите, что цены на жилье в Москве с начала 2007 года не растут. В чем причина?

- Цены не просто не растут - они падают. Но дешевеет некачественное панельное жилье эпохи советского домостроения. Здесь даже ипотека не помогает - банки не дают кредиты на покупку квартир в хрущовках и панельных домах ранних 70-х. Это теперь такая группа риска - того гляди, обвалятся дома или газовая труба там рванет, кто тогда кредит возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает на свои места - ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тысяч долларов! Трезвомыслящий человек понимает, что в этом Перово никогда не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше лишние три года помыкается в съемных квартирах, поднакопит денег и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где туда-сюда снуют джипы газпромовцев.

- В общем, в Москве начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать?

- Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский. Это в Европе принято строить социальное жилье среди того, которое люди покупают за деньги. Таким образом, предотвращается появление гетто.

В Москве власть обслуживает самые обеспеченные слои населения, а если какой-нибудь многодетной семье дали бесплатно квартиру в Жулебино, она еще и радоваться должна, что не послали в Кондопогу или вообще на улицу не выселили. Люди у нас привыкли радоваться малому.

- Но если вернуться к ценам: их рост ударил и по богатым, и по среднему классу. Каково в Москве разделение на группы по доходам?

- В 2006 году цены на жилье выросли на 80%. Но в то же время, если брать полуофициальную статистику, у верхних 2% населения доход за то же время вырос на 100-120%. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного бизнеса, топ-менеджмент. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до среднего класса в западном понимании - от 100 тыс. долларов в год на семью, это еще около 5-7% москвичей и гостей столицы (которые, как и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых в Москве). Тут увеличение дохода где-то на 40-50% за год. Эти люди, пусть туго затянув пояса, но все же могут приобрести жилье. Другое дело - что по своему статусу они не хотят селиться в бедных, неперспективных районах.

- А какие районы перспективные, как вы считаете?

- ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад - застройщики пытаются поднять его статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.

- И средний класс хочет поселиться именно там?

- Конечно. Но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса квартиры небольшого метража (100-150 кв. м) покупаются в первую очередь, они в дефиците. А зачем семье среднего класса из 2-3 человек квартира в 200 кв. м и стоимостью 1-1,5 млн.? Им нужны максимум 70 кв. м стоимостью 450-500 тыс. долларов. Отсюда, кстати, и застой в продажах в сегменте жилья бизнес-класса.

- Почему же тогда застройщики не могут перестроиться, напичкать дом квартирами в 60-70 кв. м?

- Это невыгодно: больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей, в результате чего себестоимость поднимается на 25%. Большее число подземных машиномест, что просто нереально сделать - в больших жилых комплексах и так еле-еле удается соответствовать нормам: 1 машиноместо на 1 квартиру.

- Для оставшихся 90-92% москвичей рынок фактически закрыт?

- Москвичи могут обращаться на вторичный рынок, переезжать в Подмосковье, которое становится грандиозной стройплощадкой. Панельным застройщикам нужен размах, они стремятся возводить дома кварталами по несколько сотен тысяч квадратных метров - а в городе уже негде, здесь возможна только точечная застройка.

Лет через 10 в ближнее Подмосковье переедет как минимум 2-2,5 млн москвичей. Это тот самый средний класс.

Тяжелее всего приезжим - большинству из них так и придется до конца дней скитаться по съемным квартирам, поглощающим 50-60% семейного дохода.

- Мы подошли к прогнозам. Что будет с рынком недвижимости лет через пять?

- Продолжится процесс формирования гетто, разрастется жилой пояс вокруг МКАД со стороны области. В самой Москве будет строиться только дорогое жилье, даже на окраинах квартиры в новостройках станут стоить минимум 6-7 тыс. долларов за кв. м, в жилых домах-башнях бизнес-класса цены будут начинаться от 12-15 тыс. за кв. м, элитное жилье вплотную подойдет по ценам к лондонским - 40-50 тыс. долларов за метр. Ну и вообще Москва во многом скопирует лондонскую модель развития. Это будет город молодых амбициозных людей и одновременно старых москвичей, которые станут ощущать себя полуаристократией. Семьи с доходами ниже 50 тыс. в месяц и без заначки в виде родительской недвижимости будут переезжать в область или вообще в регионы и заграницу. Неимущие слои будет изыматься из города административными методами: уже сегодня правительство Москвы начало выделять им бесплатное жилье в Подмосковье.

При этом какая бы власть ни пришла в Москву, ситуацию не изменить, это естественный ход городской истории. Тем более что и новым чиновникам тоже захочется сладко кушать - а кто их накормит вдоволь и вкусно, кроме строителей?

Михаил Харитонов Советское жилье

Заметки о социокультурном феномене

Я маленький, но скоро вырасту. Мне четыре или пять лет от роду - а на улице, соответственно, семьдесят второй, может быть семьдесят третий год. Я иду по Ленинградскому проспекту, крепко держась за мамин рукав.

Слева от меня стены большого дома, в котором мы живем. Это хороший дом, гораздо лучше, чем магазин «Весна», в который мы идем что-то покупать. Я маленький и ничего не понимаю в строительстве, но и так вижу, что старый дом - хороший, а магазин «Весна» - плохой.

Я смотрю на высокие желтые стены. На уровне второго этажа к стенам приделаны какие-то железные сетки, охряные от ржави. Сетки я видел и раньше - но как-то о них не задумывался. Но сейчас мне скучно, и я смотрю на сетки. Потом спрашиваю маму, зачем они. Мама объясняет, что от дома отваливается штукатурка, и чтобы она не падала на голову прохожим, сделали сетки.

Я уже знаю, что такое штукатурка. Я не понимаю, почему она падает. Спрашиваю маму. Мама вздыхает и говорит, что дом старый, поэтому она и падает. Я спрашиваю, почему нельзя сделать новую штукатурку, которая не будет падать. Мама вздыхает и ничего не говорит.