Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

• Название: Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
• Автор: Павел Коваленко
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2009
• ISBN: 978-5-699-3105

Книга будет настоящим проводником для людей, впервые столкнувшихся с решением жилищного вопроса. Также она предназначена для риелторов с любым уровнем квалификации, методистов-риелторов, психологов, специалистов по человеческому фактору и всех интересующихся рынком недвижимости.

Автор рассказывает на основе собственного опыта об особенностях проведения сделок с жилой недвижимостью, дает список документов, необходимых для продажи, покупки и обмена жилплощади, приводит критерии, которым должны соответствовать хорошее агентство недвижимости и профессиональный риелтор.

---

15. Документы риелтора . Риелтор при себе всегда должен иметь паспорт, доверенность и копии сертификатов агентства недвижимости. В доверенности от агентства указываются конкретные виды работ, которые оно доверяет выполнять риелтору. При этом он обязан, не дожидаясь требования клиента, предъявить ему свои документы.

16. На чьей он стороне? Просматривая квартиры вместе с вашим агентом, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает – ваши или продавцов. Помните, агент заинтересован в проведении сделки, его задача – искать компромисс. Пристрастность – признак непрофессионализма [30] . Интересы клиента для риелтора должны быть важнее всего, а если это не так, то смените его.

17. Требования к клиентам. Они не очень велики, но все же есть. Клиент должен знать и о своих обязанностях по отношению к фирме. Допустим, если он сам на каждом углу будет сообщать о продаже своей квартиры, то о какой конфиденциальности может идти речь!

Нецелесообразно обращаться в несколько агентств сразу. А между тем это очень распространенная ошибка. Обращение сразу в несколько агентств не ускорит, а только замедлит процесс отчуждения недвижимости. О том, что одна и та же квартира продается по несколькими каналам, станет известно буквально на следующий день. И никто из серьезных агентов уже не будет уделять ей должного внимания. Только при условии эксклюзивного договора с клиентом над его вариантом будут работать всерьез и по полной программе, напоминает Н. Елагина.

Знайте основы проведения сделок с недвижимостью и осуществляйте постоянный контроль агентов и агентств недвижимости. Будьте внимательны, стойки, сдержанны, умейте быстро принимать решения и оставаться мудрым.Клиент обязан научиться контролировать риелтора при выполнении всех этапов сделки. А для этого ему нужно самому обладать определенными знаниями.

3.3 Недостатки агентств недвижимости

При решении квартирного вопроса лучший вариант – обращение к профессионалам. Но и здесь есть свои недостатки.

Работа агентства недвижимости, зарплата сотрудников, затраты на рекламу, офис, оборудование, налоги и все остальное оплачиваются из тех комиссионных, которые агенты получают за совершение сделок с недвижимостью. Поэтому агентство не может не брать комиссионные. Агентства, конечно, профессионалы на рынке недвижимости, но кто вам сказал, что весь свой потенциал риелтор бесплатно бросит на решение ваших проблем? Если вам, например, нравится квартира, которую хозяин продает за 100 тысяч долларов, а агент видит, что объективная цена такого жилья сейчас 95 тысяч долларов, он никогда не станет торговаться, потому что его вознаграждение – процент от суммы.

Агентства получают комиссионные только за совершенные сделки, поэтому, увидев в квартире какие-то недостатки, агенту совершенно не с руки говорить об этом клиенту. То же можно сказать и о юридической грамотности сотрудников риелторских фирм: да, она, как правило, довольно высока, но свои знания можно использовать не только для пользы клиента, но и для того, чтобы, к примеру, подсунуть ему договор (предусмотрительно напечатанный на цветной бумаге и очень мелким шрифтом), по которому клиент кругом виноват, а агентство ни за что не отвечает.

Агентство надо жестко контролировать. В первую очередь это касается договоров, в которых, как мы уже сказали, по странному стечению обстоятельств во всем можете быть виноваты только вы. Если же в чем-то провинилось агентство, то в лучшем случае все сводится к извинениям.

Нужно также хотя бы немного разбираться в ценах. В противном случае за ваши 100 тысяч долларов вам купят квартиру за 90 тысяч, а разницу в цене агенты, представители продавца и покупателя, просто по-братски поделят [31] .

У новичков и риелторов-специалистов разный уровень профессионализма. В большом агентстве может работать несколько сотен человек: к кому именно обращаться?

Этот абсолютно непраздный вопрос анализирует Э. Киблер. Каждый, кто несколько раз имел дело с риелторскими компаниями, знает, что даже в одной комнате и чуть ли не за одним столом могут сидеть два совершенно разных по своим знаниям, опыту, человеческим качествам агента. А значит, и по способности решить вашу проблему.

Если разобраться, ничего удивительного тут нет. Почитайте любую газету с предложениями по работе: едва ли не половина из них – от агентств недвижимости. Такая сумасшедшая потребность в кадрах может объясняться либо постоянным расширением бизнеса (что исключено, ведь число фирм на рынке постепенно сокращается), либо огромной ротацией, как раньше говорили – текучестью кадров. Такая ситуация ведет к тому, что в агентствах полным-полно новичков, прошедших двухнедельный «курс молодого бойца». Наилучшим образом подтверждая мудрость, что самоуверенность дилетантов – это предмет зависти профессионалов, они хватаются за любые варианты. Вот только хватит ли им сил и умения довести дело до конца?

Чем же руководствоваться при подборе агента? Как уже говорилось, лучший вариант – это рекомендация знакомых, которые уже обращались за помощью к данному агенту и остались довольны его работой. Гарантия успеха составит практически 100%. Только у вас лично может не оказаться таких знакомых. Поэтому предлагается несколько наблюдений из жизни. А решение принимать вам.

В агентствах недвижимости существует дежурство на телефонах (графики расписываются обычно на месяц вперед). В некоторых фирмах это дело строго обязательное, но иногда работник, у которого и так хватает клиентуры, может от дежурства отказаться. По мнению многих руководителей, агент, который года через 2 не начинает избегать дежурств, – плохой агент, поскольку он не может самостоятельно обеспечить приток клиентов. Позвонив в агентство, вы скорее всего нарветесь на новичка или «вечного новичка» – что еще хуже.

В принципе то же самое относится и к так называемым «инициативным звонкам», когда агенты ищут в газетах объявления желающих поменяться, звонят им и предлагают свои услуги.

Скорее всего, такой «инициативник» – мающийся от отсутствия клиентуры новичок. Серьезным профессионалам подобной ерундой заниматься недосуг: у них в месяц проходит до пяти сделок, а новых клиентов приводят благодарные старые клиенты.

Э. Киблер правильно подметил, что текучесть кадров ни к чему хорошему не приводит, однако если в агентстве недвижимости правильно спланирована и действует система многоуровневого контроля прохождения сделок, то этот вопрос частично снимается, хотя, конечно, лучше работать с профессионалом.

3.4 Тест для определения качества работы агентства недвижимости

Итак, вы обратились в агентство недвижимости, провели предварительные переговоры, заключили договор и началась работа. Тест предназначен для оценки работы уже выбранного агентства недвижимости и вполне подойдет читателям, которые уже сотрудничают с тем или иным агентством [32] . Давайте попробуем оценить, насколько удачен был выбор агентства и как оно выполняет свои обязательства. Найдите наиболее близкие к вашей ситуации ответы на вопросы и подсчитайте соответствующее количество баллов.

1. Почему вы обратились в это агентство?

Рекомендовали знакомые, которые уже работали с ним (+5)

Постоянно видел его рекламу, заинтересовался (+3)

Оно расположено ближе всех к моему дому (0)

Позвонил по первой попавшейся рекламе (0)

Однажды зашел, и меня вынудили подписать договор (+5)

2. Как выглядит офис агентства?

Солидно и стильно. Внушает уважение (+5)

Не роскошно, но приятно и чисто (+3)

На безвкусицу потрачено много денег (+2)

Даже не знаю, что сказать, бардак какой-то (0)

Разве серьезные дела делаются в такой дыре (+5)

3. Как к вам отнеслись в агентстве?

Внимательно и уважительно (+5)

Нормально, дискомфорта не испытал (+3)

Как к человеку, на котором можно заработать (+1)

Странно, но я не вызвал особого интереса (0)

Лучше не вспоминать (+5)

4. Вызывал ли доверие договор, который вам предложили подписать?

Да, у меня не было к нему никаких претензий (+5)

Да, все мои пожелания были учтены (+3)

Да, меня убедили в справедливости всех пунктов (+1)

Не уверен. Многое осталось для меня непонятным (0)

Не уверен. Мои замечания не были учтены (–3)

Нет. Но я его все же подписал (+5)

5. Знаете ли вы размер комиссионных, которые будут заплачены агентству?

Да, они записаны в договоре (+5)

Да, мне сказал об этом агент (0)

Нет, мне отказались назвать процент (+5)

Нет, я даже не спрашивал (+5)

6. Как вы можете охарактеризовать агента, с которым вы работаете?

Профессионал. Полностью ему доверяю (+5)

Производит очень приятное впечатление (+3)

Знает, что делает, но что-то явно недоговаривает (+1)