Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

• Название: Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий
• Автор: Николай Мрочковский
• Жанр: Личные финансы
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-17-090495-2

Категорически не хватает денег? А что вы думаете о пассивном доходе? Так, чтобы можно было ничего не делать и стабильно получать деньги независимо от того, чем вы занимаетесь и где работаете. Даже если раньше вы не интересовались инвестициями в недвижимость и ничего об этом не знали, то с помощью этой книги вы быстро сориентируетесь, чтобы получать доходность 100 % и больше. Недвижимое имущество никогда не упадет в цене, ведь спрос на него только растет. Недвижимость – это уверенность, ее всегда можно продать, отдать под залог или сдать в аренду.

Николай Мрочковский, кандидат экономических наук и успешный инвестор, расскажет о ключевых принципах инвестирования в недвижимость: как купить себе квартиру, чтобы за нее платили другие люди, как законно снизить налоги и как максимально эффективно и выгодно получить ипотеку. Абсолютно каждый человек с любым уровнем достатка может зарабатывать на недвижимости и создавать себе пассивный доход. Два десятка самых убойных стратегий инвестирования, доступных каждому: с реальными примерами, практическими «фишками» и историями заработка на недвижимости с нуля.

---

Стратегия 2. Доходный таунхаус

Рисунок 5. Пример таунхауса

Отличная стратегия для тех, кому квартиры мало и хочется одним ударом создать большой денежный поток.

Стратегия идейно близка к предыдущей – берем таунхаус, разбиваем его на 8—10–12 квартир-студий и сдаем поквартирно.

Разберем на примере одного из наших доходных таунхаусов в 30 км. от Москвы по Киевскому шоссе.

Таблица 4. Расчет доходности таунхауса

Получается, мы вложили личного капитала примерно 2,5 млн. рублей, а приносит он 120 тыс. рублей в месяц – или 1,4 млн. рублей в год. Окупаемость 1,8 года.

Если сдавать такой таунхаус посуточно в аренду, сумма выйдет уже под 350 тыс. рублей в месяц.

Таунхаус особенно хорош для тех людей, у кого нет ни работы, ни жилья. Тогда есть смысл купить себе таунхаус, потом разделить его на 12 студий, в одной-двух жить самому, ничего не делать и получать 200 тыс. рублей в месяц.

Вам не надо на работу ходить, к вам все сами приезжают. Люди готовы платить по 2–3 тыс. рублей в день, чтобы там жить.

Посмотрите примеры планировок, которые готовили дизайнеры по нашему таунхаусу:

Рисунок 6. Планировки таунхауса

Брать готовый или строящийся таунхаус?

В стратегиях с танхаусами намного рентабельнее брать уже готовые таунхаусы – меньше риска, и уже через 1–2 месяца вы выходите на плюс.

Существует ловушка, о которой необходимо знать. Есть таунхаусы-новостройки, которые в Подмосковье стоят порядка 6–8 млн. рублей.

Вы можете купить их, но нужно ждать около 1,5–2 лет, прежде чем их построят и введут в эксплуатацию.

Тогда как можно взять готовый таунхаус на 2 млн. рублей дороже, причем уже с ремонтом.

Что выгоднее? Давайте посчитаем.

1. Покупаем таунхаус-новостройку, за который платим первый взнос 10 % – это около 600 тыс. рублей.

2. Два года, то есть 24 месяца, платим ипотеку, 90 тыс. рублей в месяц. Сумма выплат составит 2 млн. 160 тыс. рублей.

3. Т. е. мы тратим 1,5–2 года и 2,16 + 0,6 = 2,76 млн. рублей личного капитала.

Есть еще один вариант, который стоит на 2 млн. рублей дороже, но он уже «готов». Первый взнос составит не 600, а 800 тыс. рублей. Однако уже через 30 дней мы можем получить прибыль, сдавая дом в аренду. В данном случае мы больше не будем тратить свои деньги и ждать два года.

Таким образом, для того, чтобы сдавать в аренду таунхаус, мы потратим не 3 млн., как в первом случае, а всего 800 тыс. рублей.

Более того, во втором варианте, несмотря на цену, мы начинаем получать прибыль уже через 30 дней после покупки, вложив 800 тыс. рублей, тогда как в первом случае – через 1,5–2 года вложим 2,7 млн. руб.

Поэтому советуем останавливаться на готовых вариантах: меньше риска, меньше затраченных денег, а прибыль получаем сразу.

Стратегия 3. Как купить себе квартиру, чтобы за неё платили другие люди

Купить без денег квартиру в Подмосковье или даже в Москве для себя – задача, на первый взгляд, абсолютно неразрешимая.

Однако существует стратегия, которая поможет таким образом решить жилищный вопрос.

Это сдача части купленной квартиры.

• Стоимость квартиры – 5 000 000 руб.

• Ипотека – 50 000 руб.

• Сами живем в одной комнате + кухне (полноценная однушка)

• 2 комнаты сдаем как студии по 25 000 руб.

Рассмотрим на примере трехкомнатной квартиры в Подмосковье, которая стоит 5 млн. рублей.

Ипотека составляет примерно 50 тыс. руб. в месяц. Одну комнату и кухню, то есть полноценную однушку, оставляем себе. А две комнаты «пилим» на студии и сдаем по 25 тыс. руб.

В итоге вы получаете квартиру себе в актив, сами в ней живете, а оплачивают это другие люди. Прибыли это вам не принесет, но у вас будет собственное жилье, которое за вас будут оплачивать арендаторы.

Если вы хотите быть в плюсе, то надо рассматривать вариант таунхауса. Есть примеры, когда верхнюю часть таунхауса, мансарду площадью 50 м2, люди оставляют себе, сделав прекрасную квартиру, а нижние три этажа сдают.

Тогда получается, что дохода от аренды хватает, чтобы покрыть ипотеку, плюс еще остается порядка 50 тыс. руб. положительного денежного потока на личные нужды.

В нашей стране огромное количество людей, которые считают, что для них абсолютно невозможно решить квартирный вопрос. На самом деле у каждого «под ногами» есть возможность и квартиру себе купить, и деньги заработать. Просто не надо бояться начинать и действовать.

Стратегия 4. Снимаем помесячно, сдаём посуточно

• Квартира / таунхаус (чем больше площадь, тем лучше)

• Сняли за 30 000 руб., сдали за 75 000 руб. (3 * 25)

Как инвестировать, если у вас вообще нет денег? Во-первых, конечно, стоит поменять свою стратегию жизни и начать чуть-чуть откладывать. Не имея денег, вы находитесь в слабой позиции, но у вас есть шансы все поменять.

Одно из очень доступных решений – субаренда.

Представьте себе, что вы помесячно сняли 3-комнатную квартиру, допустим, за 30 тыс. руб. Если вы ее будете сдавать посуточно по комнатам, то можете получить доход около 60–80 тыс. руб. (в зависимости от вашей активности, спроса и т. д.)

Допустим, 30 тыс. руб. у вас уходит на аренду, еще 10 тыс. руб. на уборку, рекламу, прочие расходы. Итого расходы – 40 тыс. руб.

Денежный поток (75–40 = 35 тыс. руб.) остается у вас.

Может возникнуть вопрос, согласится ли ваш арендодатель на субаренду. Для арендодателя такая стратегия гораздо более интересная, чем обычный жилец. Потому что есть стабильные платежи, кроме того, вы постоянно обновляете квартиру, делаете ремонт.

Даже если у вас в вашем регионе доход получится меньше, тем не менее вы понимаете суть: можно взять объект помесячно, сдавать посуточно и получать очень неплохие деньги.

Чтобы свести к минимуму риски, вы должны прописать в договоре, что арендодатель не может в любой момент отказаться от сдачи квартиры, а должен предупредить минимум за два месяца.

Опыт Андрея Сазонова – субаренда 39 квартир

Поделюсь с вами своим опытом. На сегодня у меня в собственности находятся 39 квартир, которые сдаются посуточно.

В прошлом году я имел 35 квартир, но в рамках другой компании, которую впоследствии продал за 15 млн. рублей. Это был надежный бизнес, который строился пять лет.

Вырученные деньги я положил в банк на депозит и уехал путешествовать. Сейчас я осознаю, что поступил неправильно, вложив деньги в локальный банк и не проверив его надежность.

Пока я путешествовал, у банка, где лежали все полученные мной деньги, отозвали лицензию. На тот момент мой депозит составлял 10 млн. 500 тыс. рублей.

Мне позвонил партнер и рассказал о том, как обстоят дела. В тот же день я прилетел в Россию. После приезда в Москву я понял, что не смогу ничего предпринять, т. к. при лучших обстоятельствах выплата составит 700 тыс. рублей согласно правилам системы страхования вкладов.

Надо было что-то делать. В какой-то момент посетила идея о развитии рынка посуточной аренды. Он является достаточно узким, и все предприниматели в этой сфере друг друга знают. В этот момент я дал себе слово, что построю компанию еще раз.

Вместе с партнером мы начали встречаться с маленькими компаниями, которые имели от 5—10 квартир. Речь шла о покупке их бизнеса.

Но у меня не было денег, поэтому я отдавал долговые расписки и пользовался другими «бесплатными» методами. Люди доверяли мне, и таким образом я получил большинство квартир, не вложив денег. Сейчас у меня около 40 квартир, которые были приобретены за два месяца.

Раньше я гордился тем, что строил бизнес пять лет, и имел 35 квартир. Сейчас я понимаю, что был недальновиден. Можно создать аналогичный бизнес за два месяца.

Конечно, еще необходимо работать над налаживанием сервиса, но в целом мое предприятие является эффективным.

Однажды мы смогли сдать в аренду объект с таунхаусами посуточно за четыре дня. Месторасположение объекта – город Долгопрудный. Но в объявлении мы решили не указывать конкретный район, а написали так: «Десять минут транспортом от метро Речной вокзал».

Когда клиенты подбирают жилье в Москве, они понимают, что могут снять квартиру на сутки минимум за 3000 рублей. В нашем объявлении они видят выгодную цену – 1400 рублей и при этом возможность добраться до метро за десять минут.