Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника

• Название: Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
• Автор: Екатерина Ованова
• Жанр: О бизнесе популярно
• Год: 2017
• ISBN: 978-5-370-04102-0

В этой книге есть все, что нужно знать жителю России о приобретении квартиры в новостройке. В ней рассмотрены основные вопросы, с которыми столкнется будущий собственник в процессе выбора квартиры и оформления сделки – правовые, бытовые, психологические. Приведены примеры рисков, связанных с этим важным шагом – особенности страхования, применение Федерального закона 214-ФЗ, правила приема квартиры у застройщика.

Автор раскрывает множество секретов, которые может знать только практик, много лет изучающий тему на собственном опыте: как сделать бюджетный ремонт, который увеличит стоимость квартиры в 1,5 раза, на что обратить внимание, если вы решились на перепланировку, и каким образом вдвое увеличить выгоды при аренде квартиры.

Эта книга – ваша инвестиция в себя, как собственника и инвестора, в ваше настоящее и будущее.

---

Понаблюдайте и прочувствуйте, хорошо ли вам в этом месте, если вы покупаете квартиру для себя. Или поставьте себя на место своих клиентов, если планируете сдавать ее в аренду. Возьмите с собой друзей, которые, по вашему мнению, похожи на них, и попросите их замечать все, что не нравится, а лучше все это записать. Любые мелочи.

Есть интересный прием: если вы женщина, возьмите с собой мужчину, и наоборот. Вы получите качественно разные взгляды на одно и то же место, одну и ту же квартиру. Мужчины и женщины видят по-разному. Еще в древности умные народы этим пользовались и оказывались более защищенными. Во многих индейских племенах в совет старейшин входили и мужчины и женщины.

Бывает так, что на месте застройки все хорошо: участок красивый, экология неплохая, а вас что-то тревожит, ощущаете какой-то дискомфорт. Можно копаться в себе, искать причину, на поиски которой уйдут часы, а то и дни, и годы. А нужно ли? Легче найти другую новостройку.

Когда покупать новостройку? Существует ли сезонность?

В Интернете часто попадается на глаза реклама разных застройщиков.

Если вы хоть раз заходили на сайт какого-либо жилищного комплекса, то потом, как вы заметили, вас эта реклама начинает преследовать.

Кроме того, вы видите вокруг рекламные щиты, рекламу по телевидению того или иного застройщика или ЖК.

Информация о различных новостройках просачивается повсюду и доходит до вас, даже если вы этой темой не интересуетесь.

Сообщения об акциях, скидках сыплются, как из рога изобилия. Существует ли сезонность подобных мероприятий? Да, можно сказать и так. Сезонность существует. Есть общая тенденция для всей нашей страны в отношении предоставления застройщиками скидок на определенные квартиры и реализации акционных предложений.

Это праздники типа 8 Марта и Дня св. Валентина, лето, Новый год. Обычно под Новый год предлагаются наибольшие скидки. Есть еще местные, региональные праздники, которые используют строительные компании, и особые внутренние дни компаний, например, день ее рождения, в честь которого застройщик дает дополнительные скидки и устраивает специальные акции.

Обычно на новые объекты, о продаже которых еще только объявили, застройщик ставит сначала довольно низкую цену, а потом организованно проводит акции на определенный тип квартир (планировку), на определенное расположение.

Главное – понять, что вы хотите купить, и потом отслеживать у нескольких застройщиков тенденцию акций и скидок на такой тип квартиры, который вас интересует. Так или иначе, вы не предугадаете, и никакой отдел маркетинга вам не скажет, какая акция следующая.

Однако, наблюдая на протяжении пары-тройки месяцев за конкретными объектами, вы уже сможете сказать, как застройщик работает со скидками и акциями, как будет развиваться его ценовая политика. Жаль только, все равно с определенной степенью погрешности. Становится очевидным, что никто никуда не исчезает, и спешить с покупкой нет необходимости.

Важно вовремя принять решение. Категорически не рекомендую покупать квартиру «на эмоциях», подпадая под натиск очередного напористого менеджера, который, используя все мыслимые и скрытые психологические техники и пытаясь оказать на вас давление, рассказывает об очередных горячих скидках! Например, настаивает на том, что вот только сегодня вы можете приобрести эту квартиру! Если срок акции так сильно ограничен (один день – это очень мало для принятия решения о многомиллионной покупке), значит, есть какой-то дефект или ущербность в акционном товаре. Или это неудачная планировка, или окна выходят на помойку. Такой маленький срок делается специально для того, чтобы вы не успели разобраться, что к чему.

Тем более если вы покупаете квартиру в другом городе. У моря, например. Вы как-то поинтересовались, оставили почту – теперь застройщик вам пишет письма.

И вот приходит вам письмо с акционным предложением – за один день надо принять решение о покупке квартиры. И вы в порыве эмоций (плюс еще менеджер позвонит, надавит, расхвалит) уже готовы купить то, чего не видели.

Ни в коем случае не принимайте поспешных решений! Вам говорят, что действовать надо быстро. Быстрое и поспешное – это совершенно разные решения. В данном случае оно будет поспешным. Если вы раньше уже смотрели эту квартиру, она вас устроила по всем параметрам, кроме цены, тогда покупайте. Это будет быстрым решением. Если нет – велика вероятность того, что вы пожалеете об этом.

Нельзя покупать квартиру в новостройке, да и вообще любую недвижимость, не видя, не трогая, не ощупывая, не нюхая и не исследуя окрестности дома. Это просто выброшенные деньги. Она может быть с такими недостатками, что впоследствии окажется неликвидной, вы ее не продадите, а вам она будет не нужна, потому что просто не нравится.

Следите за акциями и сезонностью у себя в регионе, потому что в каждом городе, области, крае застройщики работают по-разному. Есть общая тенденция, как я вам уже написала выше, праздники, лето, конец года, но существуют и региональные особенности, местная сезонность. В конкретном регионе, в конкретном городе надо знать этого застройщика, предполагать, что у него на уме. Почему он предлагает такую скидку или проводит вот эту акцию.

Например, идет акция на трехкомнатные квартиры определенной планировки. Это хорошо, это понятно. Или на все квартиры-студии. Этому можно больше доверять. А если проводится акция на конкретные квартиры с определенной планировкой, но на очень короткий срок, то что-то может быть не так. Проверять надо в любом случае. Вы всегда немного с недоверием должны относиться к акциям и скидкам и ни в коем случае не покупать «кота в мешке».

Недостроенное жилье: когда выгоднее покупать, на каком этапе соотношение риск – выгода самое оптимальное?

Вы решили купить новостройку на первоначальных стадиях строительства, когда закладывается фундамент здания. С нулевого этапа уже часто объявляются продажи. Вы видите цены, вам кажется, что они низкие, и вы уже готовы бежать и покупать это жилье.

Естественно, что в этот момент нужно остановить себя и заставить подумать. Сейчас многие застройщики не меняют цену на новостройку практически ни на одном цикле строительства. То есть цена на нулевом этапе может быть отнюдь не минимальной. И даже если это не так, риск такой покупки настолько высок, что он превышает выгоду.

Обязательно узнайте, не проводит ли застройщик регулярные акции, распродажи, скидочные кампании, на которых вы можете получить приемлемую цену на квартиры определенных планировок, которые вам подходят. Она мало будет отличаться от цены, объявленной на нулевом цикле, но покупка будет совершена уже с меньшим риском, так как строительство будет идти полным ходом.

С другой стороны, на начальном этапе вы можете выбрать лучшую планировку. Всегда есть определенные планировки, которые пользуются спросом и популярностью. Поскольку они считаются самыми привлекательными, их раскупают в первую очередь. Это квартиры «веерные» и «распашонки» с окнами на две стороны и более. Получается очень красивый обзор, и ее интересно планировать. Такое видовое разнообразие в высшей степени положительно действует на нашу психику. Человек так устроен, что если окно выходит в одну сторону и он постоянно видит одну и ту же картину, то это начинает действовать на него угнетающе.

Чем меньше человек видит, что происходит за окнами его жилища, чем уже круговой обзор, тем хуже он себя в таком жилье чувствует, поскольку недостаток информации вызывает беспокойство и тревогу, рождает чувство незащищенности.

Поэтому обзорные квартиры – это пространства, не только дарящие свободу дизайнерским смелым решениям, не только дающие насыщение визуального голода, но и способствующие стабильному, здоровому состоянию вашей психики.

Так или иначе, таких квартир не много. В основном это угловые квартиры в домах, строящихся по индивидуальным проектам. Сейчас возведение такого жилья не редкость.

Как я уже не один раз подчеркивала, новостройка – это всегда риск. Потому что ее приобретение предполагает операции с большими деньгами, тесное взаимодействие с юридическими аспектами договора, которых вы можете просто не знать. Но есть и обнадеживающий момент: можно эти риски снизить, изучив номенклатурную базу самостоятельно или пригласив эксперта.

Это может быть юрист, риелтор, частный маклер, эксперт по новостройкам – лишь бы он действительно был профессионалом, знал свой предмет. Так мы можем снизить риски – изучив все сами и обратившись за дополнительной консультацией к специалистам. Ведь даже Федеральный закон 214-ФЗ не защищает вас, как дольщика, на все сто процентов, не является абсолютной гарантией того, что вы из дольщика превратитесь в собственника.

И при этом вы собираетесь покупать нулевой цикл! Это возможно только тогда, когда вы нашли по-настоящему надежного застройщика, вы уверены в нем на тысячу процентов! Это должна быть компания, которая гарантированно не превратится в банкрота.