Мария Козлова - Земля. Справочник собственника и арендатора

• Название: Земля. Справочник собственника и арендатора
• Автор: Мария Козлова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2007
• ISBN: 978-5-7205-0854-8

Настоящий справочник является практическим пособием для всех собственников и арендаторов земельных участков, призванным помочь в решении сложных земельных вопросов. В книге разъясняются правовые основы земельных отношений, права и обязанности собственника и арендатора земли. Особое внимание уделено сделкам с земельными участками: купле-продаже, аренде и ипотеке, разъясняются особенности законного оборота, изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков. Отдельная глава посвящена современной российской судебной практике по земельным спорам.

Справочник предназначен для частных предпринимателей, коммерческих организаций и бизнес-структур, органов государственной власти и управления; для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов и факультетов, а также для всех, кто интересуется вопросами земельного права.

---

3) при принудительном изъятии у собственника его земельного участка в случае и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.

Гражданский кодекс РФ указывает, что принудительное изъятие земельного участка не допускается, за исключением следующих случаев.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам. В случае неисполнения должником своих обязательств на имущество, находящееся в его собственности, в том числе и на земельный участок, может быть наложено взыскание, которое производится по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором. Основанием для изъятия земельного участка является выданный на основании вступившего в законную силу решения суда исполнительный документ. Порядок наложения взыскания устанавливается Гражданским процессуальным кодексом РФ, Арбитражным процессуальным кодексом РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» и от 21 июля 1997 г. № 118-ФЗ «О судебных приставах».

Помимо судебного порядка законом или соглашением может быть предусмотрен внесудебный порядок взыскания имущества в случае неисполнения должником своих обязательств.

Так, ст. 349 ГК РФ предусматривает возможность обращения взыскания на предмет залога (заложенное имущество) в порядке, установленном договором о залоге. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

При этом следует принимать во внимание, что в ст. 7 Закона «Об исполнительном производстве» установлен исчерпывающий перечень исполнительных документов, которые подлежат исполнению. К ним относятся:

1) исполнительные листы, выдаваемые судами на основании принятых ими судебных актов;

2) судебные приказы;

3) нотариально удостоверенные соглашения об уплате алиментов;

4) удостоверения комиссии по трудовым спорам, выдаваемые на основании ее решений;

5) требования, оформленные в установленном порядке, органов, осуществляющих контрольные функции, о взыскании денежных средств с отметкой банка или иной кредитной организации о полном или частичном неисполнении взыскания в связи с отсутствием на счетах должника денежных средств;

6) постановления органов (должностных лиц), уполномоченных рассматривать дела об отсутствии административных правонарушений;

7) постановления судебного пристава-исполнителя;

8) постановления иных органов в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Также Конституционный Суд РФ по данному вопросу выразил свою позицию в Определении от 6 июля 2001 г. № 131-О, а также в Постановлениях от 20 мая 1997 г. № 8-П и от 11 марта 1998 г. № 8-П, где указал, что в соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Конституционные гарантии, закрепленные в данной статье, распространяются как на отношения в публично-правовой сфере, так и на гражданско-правовые отношения, а принудительное изъятие имущества может быть применено к собственникам лишь после того, как суд вынесет соответствующее решение. Вместе с тем это не означает невозможность изъятия имущества на основании решения компетентного органа (лица), если собственник против этого не возражает.

Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать лицу, применяется при условии правомерности оснований приобретения права собственности. Например, лицу в составе наследства был завещан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжения более чем 50 % голосов; такой земельный участок или его доля должны быть отчуждены собственником. Земельный участок также должен быть отчужден в случае, когда он относится к землям сельскохозяйственного назначения и был унаследован иностранным физическим лицом. В соответствии со ст. 11 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие лица могут обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения не на праве собственности, а только на праве аренды.

Порядок отчуждения в случае, если лицо не имеет права обладать земельным участком на праве собственности, устанавливается непосредственно законом, который предусматривает такие случаи. Так, Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет, что земельный участок должен быть отчужден в течение года со дня, когда возникло право собственности на земельный участок, либо в течение года, когда собственник – иностранный гражданин узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые повлекли возникновение у него права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В случае, если в установленный срок собственник не произведет отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ. Орган государственной власти субъекта РФ, в свою очередь, в течение месяца со дня его уведомления обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае, если заинтересованных лиц, желающих приобрести данный участок, нет, земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должен приобрести субъект Российской Федерации либо муниципальное образование в случаях, предусмотренных законами субъекта РФ по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Земельный участок может быть отчужден, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд либо ввиду его ненадлежащего использования. Земельный участок изымается у собственника путем его выкупа государством или путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 49) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло– и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в случаях, установленных федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации.

Следует обратить внимание, что в первом случае речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, т. е. изъятие земельного участка допускается только для федеральных нужд, но не для нужд субъектов Федерации или муниципальных образований. Также следует иметь в виду, что во втором случае предполагаемое назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего решение об изъятии земельного участка. Например, решение об изъятии земельного участка для целей, связанных с защитой Государственной границы России, может быть принято только органами государственной власти Российской Федерации (согласно п. «н» ст. 71 Конституции РФ вопросы защиты государственной границы находятся в ведении Российской Федерации).

Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя прав на земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ на отсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство по сути означает, что в случае возникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется (см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В противном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований)[2].