Георгий Малумов - Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам

• Название: Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам
• Автор: Георгий Малумов
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2008
• ISBN: 978-5-7205-0907-1

Книга подготовлена на основании обобщенного практического опыта адвокатов и юристов Адвокатского бюро «Малумовы и партнеры» г. Москвы и анализа наиболее распространенных вопросов в сфере защиты прав законных интересов собственников недвижимого имущества. Рассмотрены и четко структурированы проблемы, которые возникают у граждан при приобретении, отчуждении и пользовании жилищным фондом. Проведена работа по систематизации действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства, что позволило ответить на многие проблемные вопросы, встречающиеся на рынке жилой недвижимости, и изложить их в доступном виде для восприятия рядовым российским гражданином.

Издание предназначено для широкого круга граждан – собственников и нанимателей квартир, а также руководителей агентств недвижимости, риэлторов и граждан, пользующихся услугами этих организаций.

---

Заявление на регистрацию сделки и перехода права на основании договора подают все стороны договора. В случаях, когда на одной из сторон договора выступают несколько лиц (например, участники общей долевой собственности), заявление о государственной регистрации права собственности подают все участвующие в сделке на этой стороне договора.

В заявлении делается отметка о желании (нежелании) заявителя получить свидетельство о государственной регистрации права.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

На государственную регистрацию представляются подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за проведение регистрационных действий (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая помещается в дело учета).

Таким документом может быть:

квитанция об уплате;

платежное поручение с исполнением или его копия;

извещение или его копия.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, детализирован приказом Управления от 14 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении классификатора регистрационных действий» и составляет для физических лиц 500 руб., для юридических лиц – 7 500 руб.

Сотрудник, осуществляющий прием, должен проверить правильность уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию до начала работы с комплектом документов.

3. Документы о субъекте права.

Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность. При предъявлении физическим лицом документа, удостоверяющего личность, сотрудники Федеральной регистрационной службы проверяют:

срок действия документа;

наличие записи об органе, выдавшем документ;

даты выдачи;

подписи и фамилии должностного лица;

оттиски печати;

соответствие фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющего личность;

адреса постоянного места жительства или преимущественного пребывания заявителя с подлежащими внесению в Единый государственный реестр прав сведениями, указанными в документах, представленных на государственную регистрацию (в частности, в правоустанавливающем документе, в заявлении о государственной регистрации).

Отсутствие в документе, удостоверяющем личность, на день обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сведений об адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания заявителя в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не является основанием для истребования дополнительных документов, подтверждающих (удостоверяющих) указанный адрес, и отказа в государственной регистрации. В данном случае рекомендуется руководствоваться сведениями об адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания заявителя, указанными им в заявлении о государственной регистрации.

Требования к документам для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом

Документы – основания, необходимые для осуществления государственной регистрации сделок с объектами недвижимости, представляются в подлинниках и копиях (нотариально удостоверенных).

Необходимые для государственной регистрации прав документы, отражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов. Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством в месте издания таких актов, представляются только в копиях. Копии указанных документов-оснований изготавливаются без подписи руководителя, уполномоченным лицом администрации, на них делается отметка о том, что копии верны подлиннику, и проставляется подпись должностного лица, заверенная печатью соответствующего органа.

Принимаемые документы не должны иметь подчисток либо приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных в них исправлений. Не подлежат приему документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

При представлении на регистрацию в качестве документа-основания договора, составленного в простой письменной форме, сотруднику регистрирующего органа необходимо также проверить следующее:

содержание договора (договор должен содержать необходимые реквизиты: наименование, дата составления, наименование сторон, предмет договора, вид права и т. д.);

количество экземпляров договора, которое определяется сторонами и, как правило, соответствует количеству сторон договора или количеству участвующих в нем лиц (при долевой собственности), а также с учетом дополнительно одного экземпляра для хранения в регистрирующем органе;

подписи сторон;

все приписки, зачеркнутые слова, иные исправления в тексте договора должны быть отдельно оговорены и заверены подписями участников сделки.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Кроме того, в случаях, предусмотренных нормами действующего законодательства РФ, на государственную регистрацию представляются иные документы.

Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства необходимо, если:

жилое помещение, находящееся в собственности (сособственности) несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, выступает предметом сделок, влекущих отказ от принадлежащих указанным лицам прав либо уменьшение имущества последних (обмен, дарение, сдача имущества в наем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, раздел имущества, выдел из него долей и т. п.; ст. 37 ГК РФ);

в отчуждаемом жилом помещении проживают лица в качестве членов семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, если при отчуждении затрагиваются их права или охраняемые законом интересы (ст. 292 ГК РФ).

При приеме данного разрешения (распоряжения или иного документа) регистрирующий орган проверяет наличие подписи лица, наделенного правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа опеки и попечительства (в г. Москве – распоряжение за подписью руководителя муниципалитета).

При совершении сделки по распоряжению жилым помещением, находящимся в общей совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга. Исключением является отчуждение супругом жилого помещения, полученного им в собственность до брака либо в период брака, в порядке приватизации, наследования или в результате дарения; наличие установленного иного режима собственности супругов: раздел имущества, брачный договор. При подписании сделки обоими супругами нотариального согласия не требуется.

При подаче заявления на регистрацию права на долю в общей долевой собственности на основании договора купли-продажи (мены) заявителем должны быть представлены документы, подтверждающие выполнение продавцом требований о соблюдении прав преимущественной покупки доли других сособственников:

надлежащее уведомление продавцом других сособственников о намерении продать свою долю – уведомление нотариуса (в противном случае отсутствует возможность судить о содержании уведомления);

отказ от покупки доли со стороны других сособственников, заверенный нотариально или оформленный в присутствии сотрудника, осуществляющего прием документов на государственную регистрацию. В последнем случае сотрудник проверяет соответствие данных документа, удостоверяющего личность, данным лиц, указанных в документах, в которых выражено их согласие на регистрацию права, с фактическими данными документа, удостоверяющего личность, делает отметку на документах: «Составлено в моем присутствии» – и указывает фамилию, дату и ставит свою подпись.

В случае если сделка нотариально удостоверена, то на регистрацию должны быть представлены нотариально заверенные копии уведомления и/или отказа от права преимущественной покупки.

Можно ли наказать недобросовестного нотариуса?

В соответствии со ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус несет имущественную ответственность за неправильно совершенные нотариальные действия. Если из-за недобросовестных действий нотариуса впоследствии сделка по приобретению либо отчуждению недвижимого имущества признана ничтожной, лицо, которому причинен вред, имеет право обратиться в судебные органы с иском о возмещении ущерба, предъявленным к нотариусу.