Александр Русецкий - Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

• Название: Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
• Автор: Александр Русецкий
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2009
• ISBN: 978-5-9524-4947-3

В издании приведен подробный правовой анализ института государственной регистрации прав собственности и ипотеки недвижимого имущества, уточнены некоторые термины и понятия, рассмотрены вопросы соотношения государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, правовой природы закладной, порядка регистрации договоров об ипотеке.

Книга предназначена для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов и факультетов, юристов банков, предоставляющих ипотечные кредиты и адвокатов, специализирующихся на ведении дел, предметом которых является недвижимое имущество, а также представляет интерес для граждан приобретающих жилье по ипотеке.

---

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней определяет момент возникновения соответствующих прав на недвижимое имущество, поскольку права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Т. е. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет правоустанавливающую функцию.

С государственной регистрацией закон связывает момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК) или условие действительности сделки (п. 1 ст. 165 ГК).

Государственная регистрация выполняет также и доказательственную функцию, поскольку является единственным доказательством зарегистрированного права, т. е. необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

Открытый характер государственной регистрации позволяет получить достоверную информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, что дает возможность обеспечивать «прозрачность» рынка недвижимости.

Анализ норм, определяющих момент возникновения прав на недвижимость, позволил сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет правоустанавливающий характер, в некоторых случаях она носит только правоподтверждающий характер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее, т. е. в силу иных предусмотренных законом юридических фактов. В законодательстве указывается несколько таких случаев.

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

М. Брагинский отмечает, что регистрация прав на недвижимость, полученную при наследовании, имеет не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер[9], а само право будет признаваться и защищаться со дня открытия наследства.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, т. е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона. Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) и договора аренды жилого помещения, заключенного на срок менее года.

Право собственности граждан на кооперативные квартиры, дачи, гаражи, иные строения или помещения было признано за несколько лет до создания системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в соответствии со ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР».[10]

Статьей 129 Жилищного кодекса РФ[11] установлено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса.

Согласно ст. 28 Закона о регистрации «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда». В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации прав. Кроме того, согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего права и обязанности.

Таким образом, право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением суда. Если момент возникновения права не указан в решении, то право по общему правилу возникает с момента государственной регистрации.

Еще одно основание, когда право возникает в силу закона – это реорганизация юридических лиц (ст. 57 ГК РФ), при которой право у вновь образованных юридических лиц возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основанием возникновения права будут являться передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ).

Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова отмечают следующие случаи, когда государственная регистрация имеет правоподтверждающее значение. При возмездном приобретении недвижимого имущества одним из супругов право совместной собственности другого супруга возникает независимо от того, на чье имя из супругов имущество приобретено, если брачным договором не установлен иной правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ[12]). Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на помещение в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ, гл. 6 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации).[13]

Как уже отмечалось, п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ предусматривают, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Т. е. в ГК не только предусмотрена возможность существования исключений из общего правила, но и указаны сами эти исключения. Это означает, что никаких противоречий между нормами ГК нет. Но в то же время ст. 131 ГК РФ устанавливает, что права подлежат государственной регистрации.

По мнению С. Крылова, понятие государственной регистрации, предложенное в ст. 2 Закона о регистрации, не является удачным, так как государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это противоречит положениям законодательства о возможности судебного признания прав.[14]

Но именно в самом определении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть ответ на вопрос.

Государственная регистрация является доказательством существования лишь зарегистрированного права, а не права незарегистрированного. Это ни в коем случае не умаляет прав наследников, прав собственников в потребительских кооперативах и иных обладателей незарегистрированных прав. Приобретатели в этом случае не лишены возможности защищать свои права (ст. 12 ГК РФ) и их зарегистрировать.

К тому же п. 1 ст. 17 Закона о регистрации указывает не только основания для государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и основания наличия прав.

Предлагается добавить в Закон о регистрации норму, которая закреплена в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, государственная регистрации прав, возникших в соответствии с ГК РФ и иными законами в силу указанных в законе юридических фактов, должна производиться по желанию их обладателей. При этом было бы логично, чтобы государственная регистрация таких прав производилась при государственной регистрации перехода данных прав, их ограничений (обременении) или совершении сделок с объектами недвижимого имущества.

Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется многогранностью этого правового явления. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним актуальна как для частного, так и для публичного права и имеет значение:

1) для правового режима недвижимого имущества – как составная часть правового режима недвижимого имущества;

2) для гражданского оборота недвижимого имущества (включая правоустанавливающее значение) – как конечный элемент юридического состава, приводящего к возникновению права на недвижимость, а также договорных обязательств (прав и обязанностей) по сделкам с недвижимостью, требующим государственной регистрации, либо как необходимое условие для реализации уже возникшего права на недвижимое имущество;

3) охранительное значение – как способ, условие и форма защиты прав;

4) информационное и доказательственное значение – как единственное доказательство существования зарегистрированного права.