Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

• Название: Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции
• Автор: Борис Ильин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2008
• ISBN: 978-5-7205-0853-1

В предлагаемой вниманию читателя книге подробно освещаются вопросы реконструкции недвижимости, проводимой на основании актов исполнительной власти. Автор рассказывает о рисках инвесторов, проводящих «реконструкцию» по инициативе властей, уделяя особое внимание защите прав нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости от незаконной реконструкции.

Книга содержит множество примеров из судебной и арбитражной практики, подборку нормативных правовых актов, знание которых необходимо в деле защиты прав владельцев и арендаторов недвижимости, а также образцы типичных судебных решений.

Издание предназначено для владельцев недвижимости, инвесторов, риэлтеров, строителей, налоговиков, судей, прокуроров, адвокатов, а также студентов и преподавателей юридических и экономических вузов.

2-е издание, дополненное.

---

уже упомянутое постановление Правительства Москвы от 15 декабря 1998 г. № 967 «О реконструкции зданий Казанского подворья, расположенного в доме 11 по Ветошному переулку, Шевалдышевского подворья, расположенного в доме 5/4 по Ветошному переулку, на территории АТ «Китай-город» (приложение 13);

пункт 4.1 постановления Правительства Москвы от 31 мая 2005 г. № 389-ПП «О комплексной реконструкции квартала 1296 района Замоскворечье»[44] (приложение 23).

Впрочем, независимо от того, будет ли в акте о реконструкции указан инвестор, или нет, имеет значение только источник финансирования реконструкции. Если таким источником указаны денежные средства собственника дома (здания), то в этой части акт о реконструкции соответствует федеральному законодательству. Ведь, как было сказано выше, именно на собственнике лежит бремя обеспечения сохранности жилищного и иного фонда и именно собственник обязан финансировать его ремонт и реконструкцию.

В актах о реконструкции не всегда говорится о владельцах недвижимости, которая, согласно этим актам, подлежит реконструкции. В Распоряжении Правительства Москвы от 27 апреля 2005 г. № 697-РП «О программе реновации территорий сложившейся застройки в Центральном административном округе города Москвы»[45] (приложение 24), например, ничего не сказано о собственниках, арендаторах, нанимателях и/или жителях указанных в данном акте домов (ни о том, что эти лица должны освободить дома, ни о том, что реновация будет проведена без выселения владельцев недвижимости).

При этом нужно учитывать, во-первых, что в названном выше Распоряжении Правительства Москвы (как, впрочем, и в других подобных актах) есть Приложение 1, содержащее перечень жилых домов, «подлежащих отселению»; а во-вторых, что даже отсутствие упоминания в таких актах о владельцах недвижимости не свидетельствует о том, что их права не затрагиваются, поскольку содержащиеся в акте указания непосредственно касаются их прав как владельцев недвижимости в реконструируемом объекте (это признал один из высших судебных органов нашей страны, и об этом будет сказано в разд. III книги).

В актах о реконструкции не всегда используется термин «реконструкция». Уже несколько лет как Правительство Москвы стало использовать вместо него термин «реновация»[46], означающий процесс замещения выбывающих в результате физического и морального износа производственных фондов (машин, оборудования, производственных зданий и сооружений) более совершенными и осуществляемый, помимо других способов[47], посредством реконструкции предприятий, в ходе которой заменяется и часть изношенных основных фондов более современными.

При этом в Москве наблюдается следующая тенденция: если раньше термин «реновация» употреблялся наравне с термином «реконструкция», как, например, в распоряжении Правительства Москвы от 30 января 2004 г. № 110-РП «О проектировании, реновации жилищного фонда по адресу: Москва, ул. Цюрупы, д. 12, к. 1, к. 2, к. 3, к. 4 и новом строительстве жилого комплекса (Юго-Западный административный округ)»[48] (приложение 25), то сейчас в актах о реконструкции термин «реновация» все чаще полностью заменяет термин «реконструкция». Например:

постановление Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. № 638-ПП «О реновации жилых домов по адресам: 6-я Кожуховская ул., д. 18, корп. 2, Загородное шоссе, д. 6, корп. 4»[49] (приложение 26);

распоряжение Правительства Москвы от 27 апреля 2005 г. № 697-РП «О программе реновации территорий сложившейся застройки в Центральном административном округе города Москвы» (приложение 24).

В этих двух актах сказано лишь о реновации домов, зданий, сооружений и территорий, но ни слова не говорится о реконструкции. Однако это также не меняет сути данных актов, поскольку они по-прежнему нарушают права и интересы владельцев недвижимости, «реновацию» которой власть хочет осуществить.

Подобная подмена одного понятия другим таит в себе вполне определенную опасность, о которой будет сказано и в этом, и в последующих вопросах.

Иногда в актах о реконструкции вообще не используются слова «реконструкция» или подобные ему. В таких актах только из подтекста можно понять, что власть собирается нарушить права владельцев недвижимости. Показательным примером подобных актов о реконструкции является постановление Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609 «О развитии Центра временного размещения беженцев и вынужденных переселенцев на территории микрорайона Востряково Западного административного округа»[50] (приложение 27).

Строго говоря, данный акт не является актом о реконструкции и не должен быть предметом нашего изучения. Но, поскольку по своей сути он очень близок к рассматриваемой нами теме, нарушает права владельцев недвижимости, является наглядным примером нарушения прав, может помочь лучше понять рассматриваемые вопросы и демонстрирует возможность принятия актов о реконструкции без употребления слова «реконструкция» в названии и тексте, рекомендуем хотя бы ознакомиться с данным документом.

Только при внимательном изучении постановления Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609 можно увидеть, что его содержание противоречит федеральному законодательству и позволяет принудительно лишить владельцев недвижимости прав на эту недвижимость (которая находится на территории микрорайона «Востряково» Западного административного округа города Москвы).

Основная опасность подобных актов, помимо прочего, состоит в том, что из их названий нельзя понять их предназначение. Последнее возможно только при ознакомлении с содержанием соответствующего акта.

Шестое (последнее по очереди, но не последнее по значению) – важно знать следующее: в подавляющем большинстве актов о реконструкции (по крайней мере, в г. Москве), несмотря на употребление термина «реконструкция», говорится не о реконструкции, а о строительстве. Остановимся на этом значительном моменте более подробно.

Во-первых, в актах о реконструкции понятия «реконструкция» и «строительство» подчас отождествляются. Так, в уже рассмотренном распоряжении № 315 (приложение 10) говорится:

«1. Осуществить… реконструкцию (строительство) здания… Общая площадь здания по завершении реконструкции (строительства);

2. …функции инвестора и заказчика работ по реконструкции (строительству) здания;

3. …работ по реконструкции (восстановление или снос с новым строительством);

7. …освободить инвестора при строительстве здания (п.1)…».

А в постановлении Правительства Москвы от 22 ноября 2005 г. № 917-ПП «О разработке градостроительной документации на реконструкцию (строительство) зданий по адресу: Очаковское ш., д. 10, корп. 2, стр. 1, 2, 3, 4, 5 для последующего размещения административно-распределительного центра (Западный административный округ)»[51] даже в названии постановления понятия «реконструкция» и «строительство» не разделяются.

Подобное смешение понятий «реконструкция» и «строительство» не соответствует закону (в ст. 1 Градостроительного кодекса даны самостоятельные определения и термину «реконструкция», и термину «строительство»). Если в акте о реконструкции упоминается термин «строительство» и (или) говорится о строительстве, то с большой долей вероятности можно утверждать, что данный акт направлен не на реконструкцию объекта недвижимости, а на строительство вместо него другого объекта недвижимости (так же как и в распоряжении № 315).

Попутно заметим: если в акте о реконструкции говорится о новом строительстве, то при некоторых условиях у инвестора появляется законная возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости как на новую вещь, созданную инвестором «для себя с соблюдением закона и иных правовых актов» (п. 1 ст. 218 ГК РФ; см. приложение 28). Упомянутые в данном абзаце «некоторые условия» – это когда в акте о реконструкции сказано, что инвестор оформляет права на «реконструируемую» недвижимость на себя или после реализации указанного в акте о реконструкции инвестиционного проекта инвестору (например, в порядке компенсации «за отселение жителей») будут переданы все «площади из доли города». Именно это имелось в виду, когда в первом вопросе разд. I книги говорилось о вложении инвестором денежных средств в реконструкцию здания с целью в дальнейшем приобрести право собственности на него. И именно это подразумевалось, когда было сказано, что от подобной реконструкции страдают сами города. Ведь переход права собственности на дом (здание) от города к инвестору, согласитесь, – ощутимая потеря для города.

Во-вторых, во многих актах о реконструкции говорится о сносе реконструируемых объектов недвижимости. Так, в п. 2.1.1 постановления Правительства Москвы от 31 мая 2005 г. № 389-ПП «О комплексной реконструкции квартала 1296 района Замоскворечье» (приложение 23) сказано о комплексной реконструкции жилой застройки квартала с новым строительством жилья «на месте сноса» ветхих жилых домов.