Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

Содержание управления применительно к имущественным отношениям, возникающим из договора доверительного управления, сводится Е.С. Пьяных к деятельности доверительного управляющего по выполнению «разнообразных функций, прав и обязанностей, которые бы исполнял сам собственник в отношении принадлежащего ему имущества, включая возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, за исключением потребления имущества»[213].

Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается B.C. Ермаковым как «комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание его в надлежащем состоянии и обеспечение его функционирования и развития»[214].

Таким образом, определения понятия «управление», предлагаемые на страницах юридической литературы, не носят общего характера, а сформулированы скорее для целей конкретных исследований. Поэтому для уяснения сути рассматриваемого понятия необходимо обратиться к другим наукам. Управление как социальный феномен является предметом изучения целого ряда наук, в том числе менеджмента, социологии, политологии, философии, кибернетики, психологии, экономики. Разделы этих дисциплин, касающиеся управления, составляют структуру пауки управления[215]. Поэтому в теории управления как междисциплинарной системе разработан общий подход к категории «управление», который может быть использован и в юриспруденции.

В теории управления сущность управления обычно раскрывается, с одной стороны, через понятия «деятельность» и «процесс», с другой – с помощью категории «воздействие». В первом случае управление сводится к действиям и процессу по подготовке и исполнению управленческих решений и по проведению организационно-управленческих мероприятий. Во втором – к воздействию, которое указывает на влияние некоего субъекта на объект, в ходе которого происходит его преобразование, переход из одного состояния в другое, изменение направленности его движения или развития[216]. Таким образом, в наиболее общем виде управление определяется как «процесс целенаправленного воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных результатов»[217]. Однако ключом к раскрытию содержания управленческой деятельности является изучение процесса управления с точки зрения его функций, ибо «функции управления – это проявление его сущности в действии»[218]. Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др.[219].

Соотнесем полученное представление об управлении с характером деятельности, опосредуемой «договорами управления». Во-первых, все рассмотренные договорные обязательства направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий – процесса, растянутого во времени. Так, по договору доверительного управления доверительный управляющий в течение определенного срока обязуется осуществлять управление имуществом (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Предметом договора управления хозяйственным обществом является осуществление деятельности по управлению хозяйственным обществом в качестве единоличного исполнительного органа[220].

По договору о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами организация по управлению правами на коллективной основе осуществляет деятельность, в процессе которой совершает сделки по предоставлению возможности использования управляемых ею исключительных прав на соответствующие объекты или отдельных правомочий в отношении соответствующих способов использования таких объектов, распределяет полученные от пользователей средства среди правообладателей, а также осуществляет необходимые действия по защите прав, переданных ей в управление[221].

Во-вторых, при опосредовании договоров, входящих в исследуемую группу, осуществляется целенаправленное воздействие управляющего на некий объект для достижения определенных результатов. При этом предполагаемый положительный эффект от такого воздействия не сводится к правовым результатам, а выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта управления. Так, целями передачи имущества в доверительное управление являются сохранение и поддержание имущества в нормальном работоспособном состоянии и получение определенных договором доходов от грамотного и профессионального использования имущества[222].

Результат, к которому стремится «учредитель управления» в договоре управления хозяйственным обществом, – это обеспечение наиболее эффективного управления им: выведение из экономического кризиса, получение прибыли от деятельности[223].

Положительный эффект, ожидаемый от заключения договора управления многоквартирным домом, состоит в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. Так, например, управляющая организация, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, прежде всего анализирует состояние объекта управления. Практически каждый многоквартирный дом уникален, поскольку имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа, что требует особого индивидуального подхода. Функция планирования реализуется управляющей организацией при разработке системы мер, направленных на поддержание дома в надлежащем состоянии, например, при составлении графика проведения капитального ремонта. Спланированные действия необходимо воплотить на практике, организовать их выполнение. Содержание функции организации управления предполагает заключение управляющей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, договоров на текущее обслуживание общего имущества многоквартирного дома, на производство капитального ремонта; определение перечня и профессионального состава персонала в соответствии с видами работ, необходимыми для выполнения организуемой деятельности, и т. д. Координация создает условия для эффективного и непрерывного функционирования системы управления за счет установления непрерывных связей между управляющей организацией и конкретными исполнителями. Реализуя функцию контроля, управляющая организация осуществляет наблюдение за общим имуществом многоквартирного дома как объектом управления и процессами реализации управленческих решений с целью проверю! соответствия наблюдаемого состояния объекта желаемому и необходимому состоянию, предусмотренному нормативными правовыми актами и договором управления. Ту же цепочку функций в том или ином объеме реализуют субъекты управления и в иных исследуемых договорах.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Примечания

1

Одобрена Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. № 425 // СЗ РФ. – 1997.-№ 18.-Ст. 2131.

2

См.: Святловский В. Из социальной истории человеческого жилища //Всемирный вестник. – 1905. – № 8. – С. 63.

3

См.: Мышковский Я.И. Жилища разных эпох. Вчера, сегодня, завтра. – М., 1975. – С. 30.

4

Святловский В. Указ. соч. – С. 64.

5

См.: Мышковский Я.И. Указ. соч. – С. 33.

6

См.: Миронов Б.Н. Социальная история России периода империи (XVII – нач. XX в.): В 2 т. – СПб., 2000. – Т. 1. Генезис личности, демократической семьи, гражданского общества и правового государства. – С. 282, 309, 345.

7

См.: Костомаров Н.И. Забелин И.Е. О жизни и быте и нравах русского народа / сост. А.И. Уткин. – М., 1996. – С. 30–36, 88, 89.

8

См.: Миронов Б.Н. Указ. соч. – С. 345.

9

См.: Ивянская И.С. Мир жилища. Архитектура. Дизайн. Строительство. История. Традиции. Тенденции. – М., 2000. – С. 210.

10

См.: Ивянская И.С. Указ. соч. – С. 213, 214.

11

К 1910 г. строительство больших многоквартирных домов перешло в руки кооперативов, профессиональных обществ и страховых компаний (См.: Брумфилд Уильям Крафт. Строительство: комфорт и прибыль // Жилище в России: Век XX. Архитектура и социальная история. – М., 2001. – С. 49).