Ирина Бобылева - Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

• Название: Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет
• Автор: Ирина Бобылева
• Жанр: Юриспруденция

Настоящее издание представляет собой практическое пособие.

Авторы, практикующие специалисты, простым и доступным языком расскажут о правовой природе аренды, о правилах заключения различных договоров. Второй раздел пособия посвящен рассмотрению вопросов отражения в бухгалтерском и налоговом учете сделок по договорам аренды, лизинга (финансовой аренды) и безвозмездного пользования.

Настоящее издание предназначено как практикам, так и всем, интересующимся вопросами аренды недвижимости.

---

8.1. Споры, возникшие между сторонами, по договору аренды рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

8.2. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается: – кадастровый план земельного участка с кадастровым номером ___,

передаваемого в аренду.

8.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых первый хранится у Арендатора, второй хранится у Арендодателя, третий – в учреждении юстиции по государственной регистрации прав _______________

(указать

____________________________________________________________________.

наименование) Арендодатель

Для юридического лица указать наименование _______________________

ОГРН __________________________________________________________

ИНН __________________________________________________________

Место нахождения г. ____________, ул. _____________________, д. ____

Почтовый адрес ________________________________________________

(указать почтовый адрес, если он отличается от места

____________________________________________________________________

нахождения)

Р/с № ____________ в _____________ филиале _________________ банка,

к/с ________________________________, БИК _____________________.

_______________________________________________________________.

Фамилия, имя, отчество должностного лица Арендодателя, подпись

Арендатор ______________________________________________________

Фамилия, имя, отчество гражданина, подпись

Глава 3. Аренда жилых помещений

1. Предмет договора аренды

Право на жилище обеспечивается при предоставлении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. При этом условия договора найма должны быть в рамках нормы жилой площади, соблюдены условия найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, и приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Произошли существенные изменения с принятием части второй ГК РФ в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений. В первую очередь, наем гражданами жилых помещений в домах частных собственников осуществляется посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма, в домах государственного и муниципального жилищного фонда – посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения.

Поэтому, договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения являются двумя разновидностями найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору социального найма должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим нормам и быть пригодным для проживания. Органы государственной жилищной инспекции определяют пригодность жилых помещений для постоянного проживания. Лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат может быть объектом договора. Часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т. п.) не могут быть самостоятельным объектом договора найма. Уровень благоустроенности жилого помещения, которое предоставляется нанимателем определяется по отношению к условиям соответствующего населенного пункта.

Предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, жилое помещение может и не отвечать вышеперечисленным требованиям. Оно должно быть пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию, но может быть и не совсем благоустроенным.

В жилых домах квартиры предоставляются гражданам в пользование и по договору социального найма жилого помещения, и по договору коммерческого найма жилого помещения собственниками приватизированных квартир в таких домах. Свои особенности имеет пользование жилыми помещениями в таких многоквартирных домах. Наниматель имеет право использовать предоставленные ему по договору найма жилые помещения, а также общие помещение дома: коридоры, холлы, лестницы. Сюда же относится пользование механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим подобным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

2. Форма и стороны договора аренды жилых помещений

Аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц в отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма. На условиях аренды арендодатели и они же собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади.

Арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор, таким образом, должен использовать жилые помещения только в соответствии с назначением, должен надлежащим образом относится к жилищному фонду и придомовой территории, соблюдать предусмотренные законодательством санитарные, экологические и эксплуатационные требования.

Но арендатор не может производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку или установку дополнительного санитарно-технического оборудования без предварительного согласия арендодателя.

Использоваться арендуемые жилые помещения должны по их прямому назначению. Арендатор имеет право предоставить эти помещения своим работникам на условиях и в соответствии с договором субаренды (поднайма) или безвозмездного пользования.

Арендатор жилого помещения, который является юридическим лицом, по договору субаренды обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания. Арендатор должен в момент сдачи жилого помещения в субаренду согласовать договор с арендодателем. Таким образом, арендатор становится ответственным по договору перед арендодателем.

За субарендаторов, нарушающих условия договора аренды жилого помещения, арендатор несет ответственность непосредственно перед арендодателем. Субарендатор вправе заключить с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, которое находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение.

Ордер является юридическим основанием для занятия квартиры в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, который выдается органом местной исполнительной власти. Жилищная управление на основании ордера заключает с нанимателем договор социального найма жилого помещения, где конкретизируются соответствующие права и обязанности сторон.

В жилищном фонде социального использования при получении гражданином ордера на жилую площадь в ордере указываются все члены его семьи, которым предоставляется бесплатно жилое помещение. Договор социального найма жилого помещения жилищными органами заключается на основании ордера с лицом, которому выдан ордер. Все члены его семьи, вписанные в ордер, пользуются равными правами на жилое помещение. К членам семьи нанимателя жилого помещения в соответствии с законом относятся его супруг, их дети и родители. Нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. За не исполнение и ненадлежащее исполнение своих обязанностей в соответствии с договором совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по договору социального найма жилого помещения. По требованию нанимателя и членов его семьи, с тем, чтобы договор был заключен с одним из членов семьи, например, в случае невозможности нанимателя выполнять свои обязанности по договору в связи с ухудшением состояния здоровья или с изменением материального положения, существует возможность изменение договора социального найма жилого помещения. В случае, если лица потеряли статус членов семьи нанимателя, но все еще продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними остаются те же обязанности и права, какими обладают наниматель и члены его семьи.

Следует отличать договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения. Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий и выдача ордера на жилое помещение в отличии от договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. договор коммерческого найма заключается на определенный срок в отличии от договора социального найма жилого помещения, который заключается бессрочно. Размеры предоставляемой жилой площади и размеры ее оплаты также по разному определяются в этих договорах. В договоре коммерческого найма жилого помещения данные положение определяются в договоре соглашением сторон. По договору социального найма, жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно в соответствии с нормами жилой площади и оплачивается по конкретным ставкам квартирной платы. У этих договоров имеются не только различия, но и сходство, они характеризуются рядом общих положений. Оба договора должны заключаться в письменной форме согласно ст. 674 ГК РФ. Договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель. Обязанности нанимателей по отношению к использованию жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение. Наниматели жилых помещений могут разрешать проживание временным жильцам, а также имеют право сдавать жилое помещение в субаренду (ст. 685 ГК РФ). Иные положения гражданского законодательства применяются к договору социального найма жилого помещения, если другое не предусмотрено жилищным законодательством.