Олег Романов - Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав

• Название: Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав
• Автор: Олег Романов
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2004
• ISBN: 5-94201-314-4

Книга посвящена исследованию гражданско-правовых аспектов специального регулирования отношений, связанных со сложными имущественными комплексами.

Автор показывает, что выделение в законодательстве имущественных комплексов в качестве особых объектов гражданских прав может служить упрощению оборота и обеспечению эксплуатации объединяемого в комплекс имущества.

В основном исследование обращено на предприятия и обособленные вещные комплексы, именуемые автором как торговые и промышленные заведения.

Автор проводит анализ их особенностей, связанных с ними прав и совершаемых по поводу них сделок.

Книга предназначена для научных работников, преподавателей, аспирантов, студентов юридических вузов и работников правоприменительных органов.

---

Указ № 66 не определял дальнейших действий лица, приобретшего предприятие, в отношении этого последнего. Судя по аналогии с п. 17 Указа № 1114, который предписывал для купившего обязанность за тридцать дней реорганизовать предприятие-должника, победитель любых приватизационных торгов должен был изменить организационно-правовую форму отошедшего к нему предприятия. Это соображение подкреплялось судебной практикой: в Письме № С-13/ОП-206 от 02.07.93 г. Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, что в случае приватизации магазина по конкурсу по существу имеет место реорганизация предприятия путем его преобразования (п. 18)[53].

3. Способы приватизации, могущие составить третью группу, подразумевали продажу не государственных (муниципальных) предприятий как таковых, а некоторого, бывшего когда-то в их владении, имущества. Сюда можно свести: 1) выкуп имущества предприятия, сданного в аренду полностью или в части (п. 2 ст. 15 Закона 1991 года, п. 5.10 и 5.11 Программы приватизации 1992 года, п. 5.14 Программы приватизации 1993 года, п. 4.5 и 4.6 Основных положений) и 2) продажу имущества (активов) действующих, ликвидированных или ликвидируемых предприятий (п. 5.9 и 5.12 Программ приватизации 1992 и 1993 годов соответственно).

Выкуп арендуемого имущества был подвергнут довольно пространной регламентации, ему был посвящен даже отдельный президентский Указ № 1230 от 14.10.92 г. «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятии, сданного в аренду»[54]. В целом регулирование его выглядело так.

Закон 1991 года (п.2 ст. 15) разрешал выкупать имущество государственного или муниципального предприятия, сданное в аренду. Это допускалось, если арендный договор был заключен до вступления Закона 1991 года в силу, предусматривал право на выкуп и при этом определял размер, порядок, сроки и иные условия выкупа. То же устанавливал и п. 5.10 Программы приватизации 1992 года (другим способом приватизации арендуемого имущества в обоих актах было названо преобразование арендного предприятия в акционерное общество открытого типа – оно могло проводиться, если договор аренды, заключенный до того, как Закон 1991 года вступил в силу, предусматривал право на выкуп, но некоторые его условия не были определены; Закон 1991 года указывал, что в случаях, не подпадающих под два названных способа приватизации, арендатор мог получить право приобретения арендуемого имущества только в порядке конкурса или аукциона).

Положение это позднее воспроизвели как п. 6 Указа № 1230, так и п. 5.14.2 Программы приватизации 1993 года, но в дополнение было введено правило, согласно которому приобретение государственного и муниципального имущества в собственность по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу Закона 1991 года и не определявшим или сроков, или величины, или порядка, или условий внесения выкупа, могло впредь осуществляться на основании дополнительного соглашения о выкупе и определении его величины. Соглашение это могло заключаться комитетом по управлению имуществом с арендатором (предприятием, подразделением предприятия) при условии, что стоимость арендуемого имущества, указанная в договоре аренды, была не более 1 млн. рублей (п. 7 и 8 Указа № 1230, п. 5.14.3 Программы приватизации 1993 года). Если же стоимость имущества превышала названную сумму, приватизация велась путем преобразования предприятия-арендатора в акционерное общество открытого типа (п. 7 Указа № 1230, п. 5.14.3 Программы приватизации 1993 года).

Что касалось договоров аренды, заключенных без права выкупа либо без определения сроков, порядка, величины и условий выкупа, либо после вступления в силу Закона 1991 года, то на их основании (в силу п. 10 Указа № 1230 и п. 5.14.5 Программы приватизации 1993 года) приватизация арендуемых вещей могла осуществляться только путем преобразования арендного предприятия в открытое акционерное общество (либо в товарищество, как постановил п. 5.14.5), после чего акции, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, подлежали продаже на чековых аукционах, аукционах, конкурсах, и фактические арендаторы могли приобретать их на общих основаниях (п. 5.14.5).

Указ № 1230 (п. 5) и Программа приватизации 1993 года (п. 5.14.1) ограничили круг субъектов, способных выкупить арендуемое имущество, отнеся к их числу только те предприятия, организационно-правовая форма которых соответствовала статьям 9-12 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности». В каждом таком предприятии, созданном членами трудового коллектива на основе аренды имущества государственного (муниципального) предприятия, должны были определяться доли физических и юридических лиц в том имущественном комплексе, который принадлежал им на началах общей собственности (п. 9 Указа № 1230).

Рассматриваемый способ приватизации весьма последовательно выдерживал принцип дробления крупных предприятий (юридических лиц): на выкуп предметов аренды особым порядком управомочивались коллективы структурных подразделений приватизируемых предприятий (п. 2 ст. 15 Закона 1991 года, п. 5.10 и 5.11 Программы приватизации 1992 года, п. 5.14.4 Программы приватизации 1993 года, п. 9 Указа № 1230).

Наконец, нужно коснуться способов приватизации, при которых продаже подлежали активы предприятий, не сданные в аренду. Имущество действующих государственных (муниципальных) предприятий могло продаваться только с разрешения соответствующего комитета по управлению имуществом – на аукционе, организованном фондом имущества в порядке, устанавливаемом Госкомимуществом России (п. 5.12.2. Программы приватизации 1993 года). В основном же в порядке приватизации отчуждалось имущество ликвидируемых предприятий.

Чаще всего ликвидировались предприятия-должники. Продажа их имущества проводилась согласно упомянутому уже Указу № 1114: формировалась ликвидационная комиссия, составлялся план ликвидации предприятия-должника, имущество предприятия делилось для продажи на лоты (согласно п. 21 Указа, приоритет отдавался при этом сохранению производственных структур предприятия, производящих конечную продукцию, имеющую спрос, или могущих перепрофилироваться на выпуск такой продукции); реализовывалось имущество на аукционах, либо коммерческих или инвестиционных конкурсах; вырученные от продажи средства, а также суммы выплаченной дебиторской задолженности поступали к ликвидационной комиссии и шли на удовлетворение кредиторов предприятия и на другие мероприятия по ликвидации – таким образом, пассивы предприятия к лицам, купившим его имущество, переходить не могли.

Для остальных случаев было установлено, что продажа имущества (активов) ликвидируемых и ликвидированных предприятий проводится исключительно на аукционе соответствующими фондами имущества или комитетами по управлению имуществом (п. 5.12.1. Программы приватизации 1993 года, п. 3.6.1 Основных положений).

Важно упомянуть, что в процессе приватизации, каким бы способом она ни проводилась, были нередки случаи, когда те или иные объекты недвижимости, занимаемые государственным (муниципальным) предприятием, оставались в публичной собственности и после того, как предприятие было приватизировано путем продажи, или имущество его выкуплено арендатором. Показательным примером может служить в этом отношении дело, описанное в п. 3 Информационного письма ВАС РФ № 15 от 11.06.97 г. («Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий»)[55]. Товарищество «Гостиница» приватизировало здание гостиницы, стоящее на его балансе. Вместе со зданием было выкуплено расположенное в нем ресторанное помещение. Товарищество «Ресторан» по суду оспорило приватизацию в части, относящейся к нежилому помещению, фактически занимаемому под ресторан. Иск был удовлетворен. Суд отметил, что нахождение имущества на балансе одного из предприятий не является основанием для признания балансодержателя единственным законным его владельцем, если имущество это раньше было предоставлено другому предприятию в законном порядке. В рассмотренном случае право полного хозяйственного ведения на спорное помещение суд счел принадлежавшим муниципальному предприятию, на базе которого возникло товарищество «Ресторан». Последнее, хотя помещение ресторана и не числилось на его балансе, имело преимущественное право приобрести это помещение в собственность. Однако при приватизации гостиничного комплекса данное обстоятельство учтено не было.

В силу указанных обстоятельств возникла необходимость регулировать переход недвижимых объектов в собственность частных лиц отдельно.

Программа приватизации 1992 года (п. 5.7) дала лицам, ставшим в результате аукциона или конкурса собственниками предприятий, право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды в отношении занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность как этих объектов (но не раньше чем через год после вступления в силу договора купли-продажи), так и занимаемых предприятием участков земли. О том же говорилось и в п. 5.9 Программы приватизации 1993 года с той лишь разницей, что означенное право стало возникать теперь сразу по вступлении в силу договора о продаже предприятия. Продавцом недвижимости выступал соответствующий комитет по управлению имуществом, выкуп осуществлялся по цене, рассчитанной согласно методике Госкомимущества России.