Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

• Название: Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие
• Автор: Александр Латыев
• Жанр: Юриспруденция

Рассматриваются наиболее существенные институты, определяющие правовой режим недвижимости в зарубежных странах, раскрываются подходы к определению недвижимого имущества и его отдельных разновидностей, обозначаются публично-правовые ограничения оборота недвижимости, описывается система прав на недвижимое имущество в разных странах. Особое внимание уделено различным системам регистрации прав на недвижимость и влиянию регистрационных систем на материальное право, способам защиты прав на недвижимое имущество. В приложении систематизированы данные о правовом режиме недвижимости в ряде стран. Студентам, аспирантам, научным работникам, а также практикующим юристам, интересующимся мировым опытом правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества.

---

Иные природные объекты как объекты недвижимости. Реки, озера. Леса. Участки недр.

Здание как составляющая часть земельного участка. Здание как самостоятельный объект недвижимости.

Недвижимость по назначению: объекты, предназначенные для работы на земельном участке. Объекты, прикрепленные к недвижимости (fixtures).

Распространение режима недвижимого имущества на права на недвижимость.

Предприятие как имущественный комплекс.

Объекты, приравненные к недвижимости: морские и воздушные суда.

1. Общая характеристика

Деление имущества на движимое и недвижимое широко распространено в подавляющем большинстве современных правовых систем. Это разделение отражает высокую социальную, экономическую значимость недвижимости, ее специфические физические характеристики. Как и всякая юридическая классификация, такое деление влечет дифференциацию правового режима движимости и недвижимости, заключающуюся в основном в различии набора прав на движимое и недвижимое имущество, специфике способов возникновения и прекращения этих прав и их защиты.

В то же время эта классификация не является имманентно присущей любой правовой системе. Например, римское право, до сих пор остающееся образцом для многих правовых систем, не делало особого различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей. Во второй половине XX в. в социалистических странах деление имущества на движимое и недвижимое не использовалось в связи с тем, что гражданский оборот недвижимости в них был почти полностью ликвидирован. Однако даже в таких случаях специфика недвижимого имущества давала о себе знать и проявлялась в других используемых соответствующими правовыми системами классификациях. В случае с римским правом таковым было деление вещей на манципируемые (основной разновидностью которых были земельные участки) и неманципируемые, а в социалистических странах – на основные и оборотные средства, из которых в числе первых, опять же, назывались здания, сооружения и прочие недвижимые объекты.

Известной спецификой в настоящее время обладает англосаксонская правовая система. Несмотря на то что в бытовом обиходе разделение имущества на движимое и недвижимое и в странах общего права является вполне очевидным и не вызывает вопросов, с юридической точки зрения используется несколько иное деление. Во-первых, следует иметь в виду весьма широкий подход англосаксов к самому понятию вещи. Под вещами они подразумевают не только материальные предметы, но и различное «бестелесное имущество» – права, ценные бумаги и т. п., так что понятие вещи в странах общего права приближается к понятию имущества вообще. В свою очередь имущество делится на real property и personal property, буквально – реальную и персональную собственность. В первую группу входит то, что в континентальных правопорядках включается в понятие недвижимости – земельные участки, здания и сооружения. Однако это не совсем совпадающие классификации. Деление на real и personal property обусловлено не физическими свойствами вещей, а их правовым режимом. То есть в данном случае можно наблюдать подход, противоположный континентальному, где правовой режим зависит от деления на движимость или недвижимость. Если реальная собственность защищается вещными исками, направленными против любого лица[3], то персональная – только против конкретного нарушителя. Таким образом, в отношении персональной собственности (в состав которой входят и движимые вещи, и «бестелесное имущество» – права, иски и т. д.) англосаксонское право вообще не предлагает абсолютной защиты, что с точки зрения континентальных представлений означает, что в странах общего права вещные права распространяются только на недвижимость.

При разделении имущества на движимое и недвижимое используются различные основания.

Первым, наиболее очевидным и отраженным даже в названии «недвижимость», является физический критерий – невозможность перемещения объекта. Согласно ему недвижимостью признается такое имущество, которое не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению. При всей своей очевидности этот критерий, однако, недостаточно четок. Так, современные строительные технологии позволяют практически в неизменном виде, не разбирая, перемещать на довольно значительные расстояния – до нескольких километров – здания и сооружения, которые бесспорно относятся к недвижимости. Более того, даже земельные участки, представляющие собой хрестоматийный пример недвижимости, могут перемещаться под воздействием природных факторов или человеческой деятельности. Для наглядности представим остров, находящийся посреди водоема. Его перемещение, вплоть до присоединения к одному из берегов, может быть обусловлено намывом ила или песка, изменением уровня воды в водоеме, наконец, геологическими процессами. И если на землетрясения пока человечество влиять не научилось, то изменение русла рек, намыв территории или ее освобождение от воды путем сооружения польдеров давно перестали быть диковинкой. Таким образом, возможно и перемещение земельного участка без изменения, в принципе, его назначения, особенно если такое перемещение происходит постепенно. В связи с этим практически ни одна правовая система мира не использует только лишь физический критерий для определения понятия недвижимости.

Другой часто используемый критерий – социально-экономический – связан с высокой, как правило, стоимостью недвижимого имущества и его социальной значимостью. Далее мы покажем, что в некоторых странах к недвижимости приравниваются движимые вещи, размещенные на земельном участке, или права на недвижимое имущество. Это же соображение заставляет законодателя признавать недвижимостью объекты, являющиеся частью других объектов недвижимости, например здания и сооружения как часть земельного участка или квартиры как часть многоквартирного дома. Наконец, социально-экономические соображения обусловливают используемое в некоторых странах включение в число недвижимости заведомо движимых объектов, таких как морские и воздушные суда.

Для разграничения применяется также и юридический критерий, т. е. недвижимостью признается то, в отношении чего установлен правовой режим, свойственный недвижимости. Как уже говорилось, в англосаксонских странах вся система строится именно на таком критерии: real property – это то, что защищается реальными исками, а не наоборот. Впрочем, аналогичный подход можно наблюдать в некоторых случаях и в континентальных правовых системах. Так, распространение на права на недвижимость либо на морские или воздушные суда регистрационной системы влечет в некоторых странах признание соответствующих объектов недвижимым имуществом, несмотря на то что по природе своей они таковыми не являются.

2. Земельные участки

В любой стране во все времена основным объектом недвижимости всегда признавался земельный участок как наиболее неперемещаемый из всех мыслимых объектов. Приведенные ранее примеры, когда земельный участок может переместиться, – это все-таки чрезвычайно редкие исключения. Земельный участок служит необходимым местом размещения других объектов недвижимости, самая классификация которых в этом качестве обусловлена именно неразрывной связью с участком. Кроме того, земельный участок – едва ли не единственный объект гражданских прав, не поддающийся уничтожению: даже если будет разрушен весь почвенный слой земельного участка, а на его месте выкопана яма, он сохранится как объект.

Характерная особенность земельных участков, отличающая их от любых других вещей, – двухмерность. Если движимые вещи, да и прочие объекты недвижимости, трехмерны (могут быть измерены по длине, ширине, высоте), то для земельных участков возможно лишь измерение по длине и ширине.

Определение границ земельного участка имеет существенное значение для установления и защиты прав на него. Первоначально границы определялись с помощью природных ориентиров – берегов водоемов, оврагов, канав, холмов, скал, больших деревьев и т. п. Но, с одной стороны, это было не совсем удобно, ибо далеко не всегда можно найти подходящий ориентир, стоящий к тому же прямо на границе участков. С другой стороны, такие природные объекты зачастую не вечны: берега водоемов могут меняться, овраги осыпаться либо, наоборот, расти, холмы – выветриваться, деревья – умирать или сгорать. В связи с этим довольно быстро начали применять искусственные метки границ участков – так называемые межевые знаки. Их форма бывает различной, в настоящее время, она, как правило, регламентируется специальными актами (в Германии, например, определение порядка межевания отнесено к ведению земель – § 919 ГГУ). Установка этих знаков – межевание – всегда была процедурой, осуществляемой государственными чиновниками либо (под их надзором) техническими специалистами. Наряду с установкой на границе земельного участка межевых знаков составляется карта участка, где отмечается расположение этих знаков с привязкой друг к другу либо к другим ориентирам. В настоящее время с помощью систем глобального позиционирования границы земельного участка зачастую отмечаются с указанием их точных географических координат. В результате, как бы ни менялся ландшафт местности и что бы ни происходило с самими знаками, границы участка остаются неизменными и всегда могут быть восстановлены, таким образом, земельные участки становятся в принципе неуничтожимым имуществом. В процедуре межевания имеют право участвовать все заинтересованные лица, в первую очередь собственники соседних земельных участков, которые следят за правильностью проведения границ. Споры, связанные с межеванием, обычно рассматриваются в административном порядке.