Евгений Медведев - Разговоры о недвижимости. Покупка и продажа квартиры

• Название: Разговоры о недвижимости. Покупка и продажа квартиры
• Автор: Евгений Медведев
• Жанр: Руководства

Книга для тех, кто продает или покупает квартиру. В ней вы не найдете многостраничных рассуждений и призывов нанять риелтора. В ней вы не найдете юридических статей и сложных пояснений. Что же в ней можно найти? Пошаговую инструкцию по продаже или приобретению квартиры. Простым языком расписаны ваши действия на том или ином этапе сделки. Даны шаблоны необходимых документов.

---

Многие начинают поиск квартиры, просто вбив в «Яндексе» или «Гугле» фразу «куплю квартиру». Это отличный способ утонуть в спаме и различных предложениях. Конечно, найти подходящую вам квартиру так тоже можно, но вот путь к ней действительно будет «путем в тысячу лиг». Можно еще зайти в «Яндекс. Недвижимость» и попытаться найти квартиру там, но «Яндекс» не является игроком рынка недвижимости и сам берет квартиры на других специализированных сайтах. А зачем вам тратить свое время, продираясь через поиск «Яндекса», ссылки и море ненужной вам информации, для того чтобы в конечном итоге попасть на специализированный ресурс? Не проще ли сразу начать свой поиск с этих ресурсов?

Вот они:

http://www.cian.ru

http://sob.ru

http://gdeetotdom.ru

http://www.metrinfo.ru

http://www.winner.ru

90% квартир, имеющихся в продаже на данный момент, вы точно увидите на этих сайтах. И только если вы вдруг не найдете подходящих вам квартир здесь, вот тогда ищите в «Яндекс. Недвижимости».

На что обращать внимание при поиске квартиры

– этаж (первый и последний этажи будут дешевле, но и вы получите вероятность как технических проблем с крышей (на последнем этаже), так и с отсутствием балкона и кражами (на первом этаже));

– инфраструктура (обязательно смотрите по «Яндекс. Картам» расположение магазинов, аптек, больниц, школ и т. п.);

– транспортная доступность (также очень важный фактор, чем проще вам будет добраться до работы, центра города, тем меньше сил и времени вы будете тратить на дорогу (нет, конечно, некоторые в пробках и рожать умудряются, но сомневаюсь, что по своему желанию :));

– промышленные зоны (при выборе квартиры очень важно, чтобы рядом не было бывших или настоящих промзон, любая промзона – это точно нехорошо для здоровья, да и вид не очень);

– как давно продается квартира (если квартира продается уже давно, значит, с ней что-то не так: либо цена завышена, либо сама квартира не соответствует);

– район (не секрет, что в Москве есть районы, в которых исторически сложились анклавы приезжих из соседних стран (армяне, узбеки, азербайджанцы и т. д.), соответственно, криминогенная обстановка там повышенная);

– если вам нравится какой-либо дом и вы хотели бы купить квартиру именно в нем, обратите внимание на все продающиеся квартиры в этом доме, так вы сможете получить представление о цене квадратного метра в этом доме и, уже исходя из этого, торговаться по цене понравившейся вам квартиры.

Кстати, если говорить о поиске квартиры в конкретном доме или улицы (т. е. берем небольшое количество рассматриваемых домов), самым лучшим для вас будет расклеить объявления с текстом «Куплю квартиру в вашем доме», только обязательно добавьте в объявление, что вы не агентство.

Просмотр квартир

После того, как вы подыскали несколько понравившихся вам квартир, самое время начать их смотреть. На что важно обращать внимание при просмотре квартиры:

– соседи (вам с ними жить, если соседи алкоголики, темные личности либо квартира сдается иммигрантам, то это важный фактор для того, чтобы далее квартиру не смотреть);

– хозяева (смотрите, как они выглядят, насколько опрятны, если получится, попробуйте узнать у соседей про хозяев, это очень важно для честного проведения сделки и для того, чтобы потом у вас не было проблем);

– трубы (не поленитесь залезть под раковину, к стояку и под ванну – проверьте трубы (если, конечно, вы не планируете менять их полностью), в старых домах большую часть труб проще выкинуть и поставить новые, чем ремонтировать, если вы видите, что трубы только что окрашены, то скорее всего с ними что-то не так);

– стены – обращайте внимание на места, где обои (если они есть, конечно) отклеиваются, это может быть связано с «мокнущими стенами» (особенно актуально для угловых, фасадных квартир старой постройки), подобные стены постепенно чернеют, и на них заводится лишайник (да-да-да, прямо под обоями). Единственный способ избавиться от этой напасти – утеплять стены с внешней стороны, что весьма дорого и муторно;

– коммунальные платежи – на данный момент становятся весьма популярны разные ТСЖ, где жители сами выбирают себе Управляющую компанию, соответственно, и цены за коммунальные услуги и услуги самой Управляющей компании могут различаться;

– обращайте внимание на перепланировки в квартире. На данный момент весьма ужесточилось законодательство в области неузаконенной (самовольной) перепланировки квартир и норм ремонта. Очень может быть так, что Регистрационная палата не пропустит вашу сделку, если в техническом паспорте БТИ будут видны отличия от реального положения. Основные причины отказа в сделке:

А) снос несущей стены;

Б) совмещение балкона / лоджии и комнаты / кухни;

В) снос порожка балкона / лоджии;

Г) вынос на балкон / лоджию отопительных панелей / батарей;

Д) теплый пол на балконе лоджии;

– документы на квартиру – самый важный фактор для покупки квартиры. Обязательно смотрите наличие документов. На первоначальном этапе просмотра квартиры важно понять: кому принадлежит квартира (сколько человек, какая доля собственности), есть ли среди владельцев несовершеннолетние, на каком основании принадлежит квартира (договор купли-продажи, ДДУ, договор приватизации, наследование, иное), важно посмотреть последнюю квитанцию по оплате (там вы увидите, есть ли долг по коммунальным платежам).

Обратите внимание на дату государственной регистрации (на свидетельстве регистрационной палаты), от этой даты зависит весьма многое, а именно – должен продавец платить налог на продажу квартиры или нет.

На данный момент есть 2 варианта оплаты налога при продаже квартиры.

Вариант 1

Если продаваемая квартира была куплена до 1 января 2016 г. и прошло меньше 3 лет с ее покупки. В этом случае продавец должен будет оплатить 13% от суммы доходов минус расходы. Соответственно, обычно платить налоги весьма не хочется и вам могут предложить вписать в договор меньшую сумму, чтобы не платить налог в размере 13% от прибыли между покупкой и продажей квартиры. Как относиться к такому предложению, дело ваше, да, фактически это нарушает закон, и я не призываю пользоваться данным видом ухода от налогов, но решать вам. Риски потерять деньги в данном случае минимальны, и при минимальных действиях по предотвращению обмана все у вас будет хорошо. Необходимые действия я описывать не буду, т. к. не хочу нарушать российское законодательство.

Обратите внимание, что квартиры, полученные по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением), или приватизированные налогом не облагаются.

Вариант 2

Если продаваемая квартира была куплена после 1 января 2016 г. и прошло менее 5 лет с момента ее покупки. В этом случае продавец также должен заплатить 13% от суммы доходов минус расходы. Но есть один нюанс. Согласно новому закону, доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно платить налог, теперь считается следующим образом:

– договорная стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);

– кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0,7, если она выше договорной стоимости.

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продается квартира.

Посмотреть свою кадастровую стоимость можно, перейдя вот по этой ссылке: http://vashnal.ru/service/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-kvartiry-doma-uchastka.

Подготовка к сделке

После того как вы просмотрели все выбранные вами квартиры и выбрали ту, в которой вам хотелось бы жить, перед вами встают новые задачи и сложности. Разберем по пунктам, что вы должны сделать.

Связаться с хозяином квартиры или его агентом и еще раз уточнить цену квартиры. У вас должно быть четкое понимание цены. Если по цене начинаются игры и квартира начинает увеличиваться в цене – ставьте вопрос жестко: либо продают по ранее оговоренной цене, либо сделка отменяется. В большинстве случаев в подобном повышении цены виноваты риелторы, таким нехитрым способом эти плохие люди пытаются повысить свою комиссию. Делать это нужно на любом этапе сделки, более того, проконтролируйте, чтобы в договоре аванса / залога было прописано, что если цена договора меняется, то вы оставляете право расторгнуть договор аванса без каких-либо штрафных санкций (идеальный вариант – если вам еще и аванс / залог в этом случае вернут в двойном размере).

Очень желательно запросить в Регистрационной палате сведения о квартире. Делается это очень просто в 5-дневный срок на сайте https://rosreestr.ru/site/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/perechen_okaz_usl/. Запросить эту информацию может любой человек по любой недвижимости. Необходима эта информация для того, чтобы понять историю квартиры и то, насколько вам говорят правду собственники квартиры.