Яна Уайт - Стратегическое планирование портфолио недвижимости. Англия для чайников

• Название: Стратегическое планирование портфолио недвижимости. Англия для чайников
• Автор: Яна Уайт
• Жанр: Руководства

ЯНА УАЙТ (JANINA WHITE) Уникальный русскоязычный траблшутер, специалист по кризис-менеджменту, а также писательница и журналистка. Автор бизнес-книги-бестселлера русскоязычного Лондона «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании», которая является единственным русскоязычным бизнес-изданием, представленным в ассортименте крупнейшего книжного магазина Великобритании Waterstones.

---

За всю свою практику инвестора я несколько раз ходила на разные семинары и вечеринки инвесторов. Обычно это дяденьки (тетенек я еще не видела), которые издали какую-то книжку и кичатся своими портфолио по недвижимости. Я очень люблю развлекаться и спрашиваю, где же эти портфолио – в 99% их недвижка куплена в английских ухрюпинсках. В принципе, если вы очень большой индивидуалист, любите создавать монополии или у вас нет слишком много денег, тогда ваши поиски должны происходить в районах далеко за М25.

Чтобы начать создавать портфолио вне Лондона, лучше всего начать с поиска застройщика. Вне Лондона конкуренция настолько мала, что можно легко выйти на застройщика и купить недвижимость по ценам намного ниже рыночным. Это помогает получить ипотеку, так как банки охотнее дадут кредит под недвижимость по заниженной цене, даже если у вас проблемы с кредитной историей. Единственная проблема – вам надо там жить, чтобы контролировать все процессы. Так как рост недвижимости за пределами Лондона всего лишь в районе 2—5% в год, пассивно спекулировать недвижимостью, то есть просто ждать роста цен, там себе дороже. Хотя в некоторых местах типа стремительно развивающихся Манчестера, Ливерпула и Шеффилда, аренды настолько высокие, что стоит инвестировать в доходные дома и квартиры, особенно в студенческие общежития, где гарантирован доход. Единственная проблема, что лучше всего инвестировать в еще не построенную недвижимость, что включает дополнительный риск, иначе практически исключается заработок на росте (если вы замораживаете капитал на этапе стройки, вы можете получить до 30% скидки, то есть заработать несколько десятков тысяч фунтов, но тогда вы не получаете дохода за тот период пока строится объект, так что изначально все надо правильно расчитать). У меня есть несколько знакомых застройщиков, некоторые из которых даже выплачивают процент на замороженный капитал или предоставляют дополнительную скидку, так что еще раз мой совет – если вы хотите инвестировать за Лондоном, выходите на застройщиков или на таких людей как я, у которых такие контакты есть. Файндеры не только подберут вам недвижимость идеально подходящую по всем параметрам, но и выбьют из застройщика максимальную скидку, и все это сделают для вас бесплатно, так как у нас с такими застройщиками договор и мы получаем шикарную комиссию на оформленную сделку.

Принципы инвестирования

1. Глаза для того, чтобы смотреть

Инвесторы, которые живут в Лондоне или Москве, и хотят инвестировать в других городах, всегда получают от меня одинаковый совет – съездите и посмотрите своими глазами, а также пробейте застройщика (или попросите консультанта сделать это для вас). В Лондоне новые компании создаются и ликвидируются очень быстро, так как здесь проекты возникают стихийно и самое главное это правильно оформить сделку (хотя, естесственно, надо проверять и застройщиков и партнеров). Опять прорекламирую свой детектив «Три правила войны» – в книге описаны реальные случаи «кидалова» инвесторов. В глубинке позиция покупателя намного сильнее – так что можно и нужно выбирать застройщика с лучшей репутацией.

2. Мозги для того, чтобы думать

Еще один принцип работает как и в Лондоне, так и в провинции – хорошие сделки не залеживаются и действовать надо быстро. Лучше всего (и везде) покупать недвижимость ниже рыночной цены, с хорошим доходом и уже построенную (а иногда с уже живущим квартиросъемщиком). В моей базе есть фирмы, которые предлагают такую недвижимость со всеми этими компонентами, но тогда надо действовать быстро – чем лучше сделка, тем быстрее она уходит с рынка.

Реальный пример. Один раз мне предложили шикарный таун хаус в районе Баттерси с 20% скидкой. Реальные цифры были такие – 2,15 миллиона фунтов за пяти-спальный дом в шикарной локации. Реальная цена дома – 2,7 миллиона. Это реально было предложение века – не только это были новые, с иголочки дома, но и рост в этом Лондонском районе составляет в среднем 15—20%. Эта недвижимость ушла за два часа, ибо пол миллиона на дороге слишком долго не валяется.

3. Уши для того, чтобы слышать.

Возвращаясь к лондонской теме – в Лондоне мои клиенты преимущественно покупают недвижимость или для себя, или для спекулаций (это еще назвается flipping), а также участвуют в проектах. На счет спекуляций – осторожнее. Сейчас это стало не таким уж хорошим бизнесом, как это было еще несколько лет назад, когда спекулировали всем и вся, особенно проектами в стройке. Прочитайте статью, как неудачно может закончиться спекуляция на примере проекта в том же Баттерси:

City A.M. 4 марта 2016. Kasmira Jefford

Battersea panic stations: Investors flee luxury scheme as up to £2m is knocked off some asking prices. More than 50 luxury flats on sale at London’s iconic Battersea Power Station have had their prices slashed since January, with some seeing discounts as large as 38 per cent in a sign that wealthy foreign investors are scrambling to desert the scheme. The news adds to fears that demand for prime homes in the capital is waning as the chancellor’s reforms to stamp duty and capital gains tax, coupled with the collapse in oil prices and falling Asian currencies, are leaving overseas buyers out of pocket.

Property firm Propcision has found that 197 properties have been listed for resale by the developer’s in-house agency, Battersea Power Station Estates, since last year. Around half the properties have had a price reduction at some point since the start of the listing with 76 of those units being reduced since the third quarter of last year.

Mike Prew, analyst at Jefferies, told City A.M.: «Middle Eastern and Far Eastern buyers are operating in economies that are driven by commodity prices, so they have reduced purchasing power – both on an individual basis in terms of buying residential property and on a corporate basis where the sovereign wealth funds can’t afford to spend as much money.»

A four bedroom townhouse on the site was listed in July last year for £6m, but was reduced to £4m in January – a decline of 38 per cent. Another one bedroom flat in the Fladgate building has had its price cut four times since it listed in April last year for £850,000, and is now on the market for £600,000. To compound matters, property agents JLL this week cut their growth forecasts for luxury new-builds, which they say won’t begin to recover until 2018. The company expects prices to fall by three per cent in 2016. Analysts at Morgan Stanley also warned that prices of luxury new homes could fall by as much as 10 to 20 per cent on the back of weak demand and increasing supply. Kieran Chalker, a property agent for the Nine Elms area at Garton Jones said: «It’s not just relevant to Nine Elms, it’s relevant to new build schemes across the city.»

Battersea Power Station was snapped up by Malaysian investors SP Setia and Sime Darby in 2012 for £400m. Michelle Ricci, co-founder of Propcision, said: «What we are seeing is an early indicator of loosening in the market. With the background of the economy and the finance sector, it could lead to something with a bit more momentum in the downward trend. Properties sitting in the market at a higher price need to see some adjustments.» A Battersea Power Station spokesperson said last night: «Some of our purchasers have decided to re sell their properties; as far as we are aware, in the first phase, only 10 per cent have reassigned and they have enjoyed a growth of on average 30 per cent.»

Перевожу основные моменты для своих не-англоязычных читателей. В Лондоне многие «инвесторы» занимаются спекуляцией – покупают квартиры за 10—20% запрашиваемой цены на этапе начала строительства. Строительство обычно занимает где-то 1,5—2 года. За это время цена растет, скажем, 10% в год. Предположим, что цена квартиры в Баттерси – миллион фунтов. Я – инвестор. Я регистрирую свой интерес в квартиру за миллион фунтов за 10% цены, вкладывая соответственно 100 тысяч фунтов. Потом мне надо заплатить следующие 10% через год. То есть еще сто тысяч фунтов. Остальные 80% мне надо заплатить после сдачи дома, после чего я становлюсь полноправным владельцем. Логика спекулянтов следующая. Спекулянты рассчитывают на то, что в течение 2 лет недвижимость подорожает на 20%. То есть за два года стоимость квартиры уже не миллион, а 1,200,000 фунтов. Но такая дорогая квартира вам не нужна, поэтому вы ее продаете в момент сдачи дома. То есть теоретически, вы заработали двести тысяч фунтов.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.