Н Мельников - Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики

• Название: Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики
• Автор: Н Мельников
• Жанр: Юриспруденция

---

Видимо, основная часть земли используемой ЗАО, передана в долевую собственность граждан. Тогда возникает вопрос, на каком праве используется земля обществом. В случае, если все земельные доли внесены в уставный капитал, они принадлежат ЗАО. В соответствии со ст.6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перед принятием решения об отчуждении земли, необходимо зарегистрировать на нее свое право.

Если земельные доли в уставный капитал не вносились, они являются собственностью граждан. Следовательно, акционерное общество невправе принимать решение о совершении каких-либо действий с землей. При условии, что в уставный капитал ЗАО внесена часть земельных долей, акционерное общество является сособственником. Это говорит о том, что решение об отчуждении земли также не может быть принято органом управления общества, так как в соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. Аналогичным образом суду необходимо исследовать вопрос о той части используемого ЗАО участка, которая находится в совместной собственности[63].

Поскольку переданный для жилищного строительства земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, следует определить, осуществлялся ли перевод спорного участка в земли иной категории. Это необходимо сделать для оценки правомерности решений сельского округа и районной администрации о передаче земли ЗАО "СПК "З" для возведения жилья. В соответствии со ст.78, 79 Земельного кодекса РФ, земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться для производства сельскохозяйственной продукции. Согласно ст.8 ЗК перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию осуществляется органом исполнительной власти субъекта РФ.

В настоящее время порядок перевод земли из одной категории в другую определяется ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Более подробно об этом см. комментарии к вышеприведенным судебным актам.

Решение о привлечении фермерского хозяйства к ответственности за нецелевое использование земельного участка с/х назначения, выразившееся в строительстве жилого дома является спорным

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 августа 2003г. N А38-1579-14/176-2003.

Комментарий

Решением районного совета народных депутатов гражданину предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Проведя проверку, главный государственный инспектор по охране и использованию земель установил факт нецелевого использования земли, выразившийся в строительстве жилого дома. Нарушение было зафиксировано в акте проверки и протоколе о привлечении к административной ответственности по ст.8.8 Кодекса об административных правонарушениях (использование земель не по целевому назначению, невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв). Не согласившись с таким решением, крестьянское хозяйство обратилось в суд с иском о признании постановления о привлечении к административной ответственности недействительным.

В удовлетворении требований отказано по следующим основаниям. По мнению фермерского хозяйства, привлечение к ответственности хозяйства как субъекта права является незаконным, поскольку право собственности на землю принадлежит главе — физическому лицу, а не юридическому (хозяйству). Данный аргумент был признан необоснованным, поскольку в соответствии с ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990г. земля для ведения хозяйства предоставлялась его главе. Хозяйство как правовая и экономическая единица не обладала правом получения земельного участка. Имущество этого субъекта принадлежало его членам на праве общей (совместной или долевой) собственности (ст.15 рассматриваемого закона, ст.257 ГК РФ). В соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны использовать землю по целевому назначению. На основании указанных положений фермерское хозяйство было привлечено к ответственности за нарушение принципа целевого использования земли.

По-нашему мнению, вывод суда о неправомерности строительства жилого дома на участке, выделенном для ведения фермерского хозяйства, является спорным. Согласно ст.1 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990г. хозяйство могло быть образовано отдельным гражданином, семьей или группой лиц, не являющихся собственниками. Мировая и отечественная практика показывает, что семейные фермерские хозяйства превалируют над несемейными. Например, в Дании семейные фермерские хозяйства составляют 85%[64]. В России также более 70% хозяйств являются семейными[65]. Данное положение получило свое правовое закрепление в новом законе "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003г., согласно ст.1 которого хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных свойством или родством[66].

Таким образом, если хозяйство является семейным, запрет на строительство жилого дома для фермера и его семьи на земле, предоставленной для ведения хозяйства, является абсурдным.

Как следует из комментируемого решения, правовое положение привлеченного к ответственности фермерского хозяйства, регулировалось ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990г. На момент проведения проверки новый закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003г. еще не вступил в силу[67]. В соответствии со ст.10 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990г. граждане, ведущие хозяйство, вправе на земельном участке, выделенном для ведения хозяйства, возводить жилые строения и сооружения. Следовательно, вынесенное по рассматриваемому делу судебное решение является незаконным и подлежит отмене.

К сожалению, приходится констатировать, что ныне действующий закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003г. не предусматривает права членов фермерского хозяйства строить жилой дом на выделенном земельном участке. Данные законодательный пробел необходимо устранить в самые кратчайшие сроки.

Приватизация земли, распоряжение землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности

В связи с тем, что на момент предъявления требования о продаже с/х земли закон субъекта РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения не вступил в действие, в удовлетворении иска отказано До разграничения собственности на землю распоряжение участками, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления

В соответствии с земельным законодательством не допускается распоряжение земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Органам местного самоуправления не представлено право на отнесение государственных земель к категориям.

Вне зависимости от того, был ли отвод земли надлежащим образом оформлен или нет, сумма, направленная на возмещение потерь сельскохозяйственного производства, возврату не подлежит, поскольку ЗАО фактически пользовалось земельным участком.

В связи с тем, что на момент предъявления требования о продаже с/х земли закон субъекта РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения не вступил в действие, в удовлетворении иска отказано

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2004г. N Ф08-4955/2003.

Комментарий

В 1992г. общество с ограниченной ответственностью и районная администрация заключили договор аренды земли сельскохозяйственного назначения с правом выкупа сроком на десять лет. По истечении предусмотренного договором срока ООО, выразило желание заключить договор аренды на новый период либо выкупить землю. Однако районная администрация заявила отказ. Не согласившись с таким решением, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании администрации предоставить в собственность земельный участок. В удовлетворении требования отказано по следующим основаниям.

Принимая решение, суд сослался на ст.82 Земельного кодекса РФ, согласно которой условия предоставления сельскохозяйственных земель в собственность определяются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии со ст.1 данного закона приватизация с/х земли осуществляется в порядке, установленном законом субъекта РФ. На момент возникновения спорного правоотношения, закон субъекта РФ не вступил в силу, поэтому в удовлетворении иска было отказано.

Анализ комментируемого постановления показывает, общество с ограниченной ответственностью также намеревалось заключить договора аренды на новый срок, на что был получен отказ. При рассмотрении аналогичных дел следует учитывать, что если при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ). То есть, если ООО до окончания срока договора не получило официальное предупреждение о том, что администрация не желает продолжать арендные отношения, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае можно отказаться от договора, предупредив об этом общество за три месяца (п.2 ст.610 ГК).