Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

• Название: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Автор: Александр Ткач
• Жанр: Юриспруденция

---

Как видно, в данном случае необходимыми условиями применения упрощенного порядка являются, во-первых, характер недвижимого имущества — речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства (проще говоря, — частном доме); во вторых, земельный участок, на котором строится или уже построен дом, должен быть специально предназначен (отведен) для индивидуального жилищного строительства, либо (в-третьих) земельный участок расположен в черте поселения и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Следует иметь в виду, что согласно ч.4 ст.8 Федерального закона от 29 декабря 2004г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"[135] до 1 января 2010г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Таким образом, федеральный законодатель, приняв закон о дачной амнистии, максимально упростил процедуру государственной регистрации права собственности на некоторые объекты недвижимого имущества.

3. Согласно п.1 комментируемой статьи упрощенный порядок государственной регистрации права собственности предусматривает представление документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также — если право заявителя на земельный участок ранее не было зарегистрировано в установленном комментируемым Законом порядке — правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Если заявитель ранее зарегистрировал свое право на земельный участок, представления правоустанавливающего документа на этот участок не требуется.

Кроме того, необходимо представить кадастровый план земельного участка, на котором располагается создаваемый или созданный объект недвижимости. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на те случаи, когда кадастровый план не требуется. Список этих случаев является исчерпывающим.

Перечень документов, которые нужно представить на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, является закрытым: истребование у заявителя дополнительных документов запрещено. 

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Комментарий к статье 26

1. Недвижимость является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Общие положения об условиях и порядке заключения договора аренды содержатся в гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Также законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. В предыдущей редакции комментируемого Закона имелось противоречие, возникающее между нормами комментируемой статьи и положениями ГК РФ. Так, в ст.609 ГК РФ установлено правило об обязательной регистрации договора аренды недвижимости, в то время как в комментируемой статье речь шла о необходимости регистрации права аренды.

Большинство ученых полагали, что в комментируемой статье была допущена техническая ошибка, поскольку согласно п.6 ст.131 ГК РФ порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации прав и сделок с недвижимостью устанавливаются в соответствии с ГК РФ комментируемым Законом. Следовательно, при отсутствии в ГК РФ нормы о необходимости государственной регистрации права аренды комментируемым Законом не могла быть установлена подобная обязанность. Высказанная позиция была подтверждена в п.6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (приложение к информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. N 59), где указано, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Приняв во внимание данные аргументы, законодатель внес изменения в комментируемую статью и определил, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

3. В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данной нормой установлено изъятие из общего правила о необходимости регистрации всех договоров аренды недвижимости.

Правило, содержащееся в ст.651 ГК РФ, относится не только к аренде зданий и сооружений, но также и к аренде нежилых помещений. Мнение по данному вопросу было высказано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. N 53, где указано, что, поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.

Согласно ст.26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, также не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Регистрация договора аренды является важным юридическим актом, поскольку при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. При этом, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

5. При решении вопросов о наличии либо отсутствии обязанности по регистрации договора аренды необходимо исходить из следующих положений, отмеченных в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ N 59:

если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды;

соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК РФ;

договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным;