Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

• Название: Настольная книга судьи по гражданским делам
• Автор: Николай Толчеев
• Жанр: Юриспруденция

---

Предоставление приусадебных и других земельных участков колхозникам, рабочим, служащим и другим специалистам, проживающим в сельской местности, из земель, закрепленных за колхозами, совхозами и другими сельхозпредприятиями, осуществлялось по решению общего собрания членов колхоза (собрания уполномоченных) либо администрации совхоза (ст.61, 64 ЗК РСФСР 1970 г.).

Право пожизненного наследуемого владения впервые введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990г. [204]. В дальнейшем это право было воспроизведено ЗК РСФСР 1991г., по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду (ст.7).

Аналогом права пожизненного наследуемого владения в римском праве являлся эмфитевзис, а в дореволюционной России — чиншевое право, представляющие из себя бессрочную (вечную) аренду земельного участка, переходящую по наследству. В правовых системах многих государств данный институт сохранился до настоящего времени.

ЗК РФ 1991г. круг лиц, которым земельные участки могли предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, был определен иначе по сравнению с ранее действующим законодательством. В частности, не предусматривалось предоставление земельных участков гражданам на указанном праве, но и не содержалось прямого запрета. Позднее Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 [205] данная статья была признана не действующей, а положения о праве пожизненного наследуемого владения исключены из текста соответствующих статей ЗК РСФСР 1991г.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел предоставление земельных участков гражданам: на праве пожизненного наследуемого владения — в порядке, установленном земельным законодательством (ст.265), на праве постоянного (бессрочного) пользования — на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (ст.268). Эти права наряду с правом собственности в силу ст.216 ГК РФ отнесены к вещным правам. Лица, обладающие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования, помимо владения и пользования, вправе возводить на этом участке здания, сооружения, иное недвижимое имущество (ст.266, 269 ГК РФ), а также в ограниченных пределах распоряжаться ими (передавать их другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование). Причем для передачи земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования в аренду или безвозмездное срочное пользование необходимо получить согласие собственника этого участка, тогда как для передачи земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения такого согласия не требуется. Но главное их отличие состоит в другом: земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения переходят по наследству на общих основаниях. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не являются объектом наследования, переход права пользования ими к наследнику возможен, но только по правилам ст.35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на строение, расположенное на этом участке.

Нормы главы 17 ГК РФ, посвященные праву собственности и другим вещным правам на землю, введены в действие отдельным Федеральным законом с 23 апреля 2001 г.

Вступившим в силу с 30 октября 2001г. новым Земельным кодексом вновь предпринята попытка сократить число видов (титулов) прав на землю. С момента введения в действие Кодекса земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются, но приобретенные ранее участки на том или ином праве сохраняются, хотя всякое распоряжение указанными участками исключено. По новому Кодексу нормы, относящиеся к праву постоянного (бессрочного) пользования и праву пожизненного наследуемого владения, сформулированы принципиально иначе, чем аналогичные нормы ГК РФ. Поскольку их коллизия не была устранена при введении в действие ЗК, следует отдать приоритет нормам этого Кодекса (ст.20 и 21). Это прямо вытекает из содержания ст.3 ЗК РФ, в соответствии с которой имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством либо специальными федеральными законами.

Ранее по новому ЗК РФ гражданам предоставлялось право на однократную бесплатную приватизацию таких участков, причем без ограничения каким-либо сроком, а также независимо от их размера, целевого назначения, разрешенного режима использования, нахождения в собственности гражданина иных земельных участков и т.п.Важно, чтобы приватизируемый земельный участок находился у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, что не всегда может быть очевидно.

Так, значительные трудности испытывают суды при разрешении споров о приватизации земельных участков, выделенных под огороды на основании Постановлений Совета Министров СССР от 24 февраля 1949г. N 807 "О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих" и от 8 апреля 1953г. N 979 "Об огородничестве рабочих и служащих". В отличие от коллективного садоводства земельные участки под огороды отводились рабочим и служащим во временное пользование, как правило, на срок до 3 лет. ЗК РСФСР 1970г. колхозы, совхозы, другие предприятия, организации и учреждения наделялись правом предоставлять земельные участки во вторичное пользование, в том числе гражданам, на срок до 10 лет. Эти сроки могли продлеваться теми органами, которые предоставили земельный участок во вторичное пользование. Однако эти предписания закона надлежащим образом не соблюдались. Граждане продолжают пользоваться этими участками и по истечении срока в течение десятилетий без какого-либо документального оформления, кроме первичного распоряжения о выделении земельного участка под огород.

Исходя из того, что законодательство допускало выделение таких земельных участков исключительно во временное (срочное) пользование, данное право не могло трансформироваться в право постоянного (бессрочного) пользования. Приватизация таких участков означала бы, во-первых, изменение вида их пользования, во-вторых, изъятие их у первичного землепользователя, что недопустимо в силу закона.

В ряде случаев приватизация невозможна, даже если не оспаривается нахождение земельного участка у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения. В силу п.4 ст.28 ЗК РФ указанные участки не могут быть предоставлены в собственность граждан в случае:

— изъятия земельных участков из оборота;

— установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

— резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Так, Федеральным законом от 3 июня 2006г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" [206] ст.27 ЗК РФ дополнена п.8 о запрещении приватизации земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу не допускается приватизация земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.2 ст.27 ЗК РФ).

В силу ст.97 ЗК РФ земли водоохранных зон рек и водоемов входят в состав земель природоохранного назначения, которые относятся к землям особо охраняемых территорий (ч.2 ст.94 ЗК РФ).

По поводу возможности приватизации земельных участков, расположенных в этих зонах, Верховный Суд РФ разъяснил, что, исходя из положений ЗК РФ, данная категория земельных участков не изъята из оборота. В настоящее время не имеется федерального закона, который устанавливает прямой запрет на их приватизацию. Однако в качестве обязательного условия для предоставления земельных участков в водоохранных зонах водных объектов гражданам и юридическим лицам Водный кодекс РФ (ст.112) предусматривает согласование с федеральным органом власти в области управления использованием и охраной водного фонда.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 23 ноября 1996г. N 1404 "Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах" [207] в пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения природопользования.

Поэтому порядок передачи в собственность земельных участков, которые расположены в пределах прибрежных защитных полос водных объектов, должен быть таким же, как и порядок передачи в собственность земельных участков, расположенных в водоохранной зоне, т.е. при наличии согласия федерального органа в области управления использованием и охраной водного фонда.