Валерий Ивакин - Жилищное право. Конспект лекций

• Название: Жилищное право. Конспект лекций
• Автор: Валерий Ивакин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2010
• ISBN: 978-5-9916-0579-3, 978-5-9788-0153-8

Непосредственной сдаче экзамена или зачета по любой учебной дисциплине всегда предшествует достаточно краткий период, когда студент должен сосредоточиться, систематизировать свои знания. Выражаясь компьютерным языком, он должен «вывести информацию из долговременной памяти в оперативную», сделать ее готовой к немедленному и эффективному использованию. Специфика периода подготовки к экзамену или зачету заключается в том, что студент уже ничего не изучает (для этого просто нет времени): он лишь вспоминает и систематизирует изученное.

Предлагаемое пособие поможет студентам в решении именно этой задачи применительно к курсу «Жилищное право».

Издание предназначено студентам высших учебных заведений.

---

Для реализации намеченных мер Президентом РФ в июне 1994 г. одновременно были изданы три указа, целью которых стало оказание помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья, расширение средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции, а также создание условий для обеспечения граждан Российской Федерации жильем.

Указом Президента РФ от 10.06.1994№ 1180 «О жилищных кредитах» определен общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств. Утвержденное данным Указом Положение о жилищных кредитах устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

В соответствии с данным Положением при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья банком могут предоставляться три вида жилищного кредита:

1) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

3) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

В Положении определены основные принципы, которые необходимо соблюдать, осуществляя жилищное кредитование: целевое использование, обеспеченность, срочность, платность, возвратность выданного кредита.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в соответствии с которой формирование системы ипотечного жилищного кредитования признано одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. В частности, ею предусмотрено, что:

долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок три года и более (оптимально на данном этапе 10–15 лет);

сумма кредита составляет не более 60–70 % рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату жилья, как правило, в сумме 30–40 % его стоимости за счет собственных средств;

кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30–35 % совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика;

заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Указом Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Согласно Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному данным Указом, жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищные сертификаты выпускаются и обращаются в соответствии с установленными законодательством РФ правилами выпуска и обращения ценных бумаг с учетом требований, предусмотренных названным выше Положением.

Важная особенность жилищных сертификатов состоит в том, что к выпуску и обращению на территории РФ допускаются только такие жилищные сертификаты, проспект которых прошел государственную регистрацию в Минфине России или его органах на местах и выпуски получили в установленном порядке государственный регистрационный номер. В случае нарушения данного требования выпуск жилищных сертификатов является незаконным и недействительным.

Положение определяет порядок регистрации проспекта эмиссии жилищных сертификатов, основания отказа в ней, а также порядок совершения сделок с жилищными сертификатами.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Кроме того, в настоящее время выпуск жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с подпрограммой «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865. Ее целью является обеспечение жильем признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (жилых помещениях) военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, подлежащих увольнению с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц, а также других категорий граждан, определенных данной подпрограммой. С этой целью подпрограммой предусматривается использование средств федерального бюджета для предоставления гражданам предусмотренных в ней категорий субсидии на приобретение жилья. Участие в данной подпрограмме является добровольным. Действие указанной подпрограммы распространяется на военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и другие установленные в ней категории лиц, проходящих службу в соответствующих государственных органах и учреждениях, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более (за некоторыми исключениями). Для реализации своего права на получение субсидии названные выше лица, а также другие категории граждан, указанные в подпрограмме, получают государственные жилищные сертификаты, выпуск и реализация которых в настоящее время осуществляются в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 № 153. Полученный сертификат сдается его владельцем в банк для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета, предназначенного для зачисления субсидии. На этот счет могут быть зачислены также личные или заемные (кредитные) средства гражданина — участника подпрограммы. Отбор банков, участвующих в реализации подпрограммы, осуществляется на конкурсной основе. Условия конкурса определяются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Минфином России. Граждане — участники подпрограммы могут приобретать на рынке жилья у физических и (или) юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (жилые помещения), в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в том числе в сельской местности (с учетом надворных построек), как за счет субсидии, так и с дополнительным привлечением собственных или заемных (кредитных) средств. Владелец сертификата после заключения договора банковского счета в течение срока его действия, определяемого в зависимости от срока действия сертификата, представляет для оплаты приобретаемого жилья в банк по месту приобретения жилья договор банковского счета, договор на жилое помещение и свидетельство (свидетельства) о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (жилые помещения). Банк осуществляет проверку представленных документов и при соблюдении установленных условий принимает договор на жилое помещение для оплаты.