Андрей Батяев - Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я

• Название: Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я
• Автор: Андрей Батяев
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2007
• ISBN: 978-5-222-11397-4

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Не многие нормативные акты смогли вызвать такую бурю эмоций у простых граждан. Мы попытались подойти к новому кодексу нейтрально, оставив в стороне газетные лозунги, как противников Кодекса, так и его сторонников.

Пособие полностью основано на новом жилищном законодательстве. Материал изложен в сжатой, емкой форме, однако в нем находят отражение практически все значимые моменты, также акцентируется внимание на тех проблемах, которые могли бы стать предметом рассмотрения и спора.

Настоящее пособие предназначено для абитуриентов и студентов высших учебных заведений, а также для людей столкнувшихся с проблемами и неясностями в жилищной сфере.

Издание подготовлено совместно с Издательским центром IPR MEDIA www.iprmedia.ru

---

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 604 ГК РФ);

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) от 29 декабря 1995 г. № 223–ФЗ (с изм. и доп. от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г., 22 августа, 28 декабря 2004 г.));

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 35 СК РФ);

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 41, 971 ГК РФ);

10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства. Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет. Письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем)).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с документами, которые мы уже рассмотрели, дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).

При этом если на стороне покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в заявлении указывается необходимость проведения государственной регистрации права общей долевой собственности (независимо от того, подается ли одно заявление, подписанное всеми лицами, участвующими в сделке на стороне покупателя, или каждый из них представляет отдельное заявление). Каждое из лиц, участвующее в сделке на стороне покупателя, в заявлении (в заявлениях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности.

При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например один из супругов), если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права.

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом. Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается в порядке, установленном п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению. Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (ст. 5 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 6 марта 1993 г., 27 января 1995 г., 30 декабря 2001 г.)).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и, в соответствии с законодательством Российской Федерации, данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.), то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных в законе случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 604 ГК РФ), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст. 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119–ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп. от 24 декабря 2002 г., 10 января, 8, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 12 октября 2005 г.)).