Павел Крашенинников - Жилищное право

• Название: Жилищное право
• Автор: Павел Крашенинников
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-8354-0806-1

В данной работе предлагается анализ норм действующего, преимущественно гражданского и жилищного, законодательства, регулирующих жилищные отношения, описывается краткая история развития наиболее важных институтов жилищного права, рассматривается судебная практика Конституционного Суда Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Настоящее издание содержит развернутую характеристику положений Жилищного кодекса Российской Федерации и актов, принятых на его основе.

Книга предназначена для студентов юридических вузов, адвокатов, юрисконсультов, судей, руководителей организаций и иных лиц, интересующихся вопросами жилищного права.

---

Автору не удалось избежать ошибки и при анализе жилищных прав, «характерных для граждан — пользователей жилыми помещениями» (с. 32). Используемая и, мы бы даже сказали, внедряемая в научный обиход при рассмотрении данного вопроса терминология, в частности «гражданские жилищные права» и «административные жилищные права», не только не располагает к себе в силу необычного для юриста звучания, но и не отражает, как того хотел бы автор, характера разнородности общественных отношений, на которые распространяется действие жилищного законодательства. Причина тому указана выше, а именно отсутствие в работе должного освещения предмета и методов жилищного права. Речь, по существу, должна была бы идти о том, что в состав предмета жилищного права входит как группа отношений, складывающихся на началах власти и подчинения (учет нуждающихся в жилье граждан, распределение жилых помещений, управление жилищным фондом и т. п.), так и группа отношений, формирующихся на началах равенства сторон и их имущественной самостоятельности (пользование жилыми помещениями и ряд смежных возможностей). Следствием этого будет проявление в правовом регулировании жилищных отношений двух базовых методов (субординации и координации), но не появление административных и гражданских жилищных прав. Таким образом, уместно говорить об использовании различных методов регулирования жилищных отношений, которые реализуются путем применения различных по своей отраслевой принадлежности норм права, в том числе конституционного, гражданского, административного.

Своеобразием отличается даваемая автором трактовка оснований «стеснения права» (с. 40). Таковыми, по его мнению, выступают пределы осуществления права (общие основания) и ограничения права (частные основания). При этом по тексту § 2 главы 3 речь идет как о пределах осуществления права, так и о собственно пределах права. Что касается ограничений права, то не вполне ясно, понимается ли данное словосочетание как просто ограничение или его надлежит рассматривать как ограничение в осуществлении права. Представляется, что налицо явная тавтология. Мы, разумеется, не отрицаем важности проблем как осуществления так и ограничения прав, однако попытка их разрешения П. В. Крашенинниковым явно не увенчалась успехом. В то же время исторический и аналитический аспекты рассматриваемой проблемы показаны автором весьма подробно, непротиворечиво и, несомненно, полезны читателю.

В § 3 главы 7, посвященном договору о приватизации жилого помещения, автором, по всей вероятности, разделяется так называемая идеология приватизации, известная под вывеской «возвращение долгов» (с. 11О). По нашему мнению, замысел приватизации жилья далек от идеи возвращения долгов, ибо по сути своей есть механизм переноса бремени содержания имущества от одного собственника к другому. В основу этого механизма, собственно говоря, были положены две ключевые идеи, отражающие потребности общества. Первая из них базировалась на представлении о том, что частная форма собственности всегда эффективнее государственной ее разновидности. Этот политический постулат и следует рассматривать в качестве основного отправного положения, лежащего у истоков процесса осуществления приватизации жилого фонда.

Вторая идея носила экономико-прагматический характер и являлась производной от тезиса «частное действеннее публичного». Реализация этой идеи требовала избавления от неэффективного собственника путем трансформации отношений собственности и кардинального изменения структуры жилищного фонда по формам собственности.

По тексту названного выше параграфа автором допущена бросающаяся в глаза оговорка, имеющая место в отношении принадлежности жилищного фонда на праве собственности государственным организациям, осуществляющим приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда (с. 111). Совершенно очевидно, что государственные организации, а равно органы государственной власти ни при каких условиях по действующему законодательству не имеют и не будут иметь права собственности на жилищный фонд.

Остановимся теперь на некоторых соображениях, высказанных П. В. Крашенинниковым в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Так, утверждается, что после выплаты паевых взносов всеми членами кооператива, жилищные и жилищно-строительные кооперативы в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» «должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья» (с. 150). Это утверждение неверно по двум основаниям.

Во-первых, в ФЗ «О товариществах собственников жилья» не содержится предписания о таком преобразовании. В п. 1 ст. 4 названного Закона формулируется правило, согласно которому действие Закона распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь созданные кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользование квартирами и общим имуществом жилого дома.

Как следует из приведенной нормы, указания законодателя о необходимости преобразования жилищных кооперативов в организационно-правовую форму товарищества собственников жилья не существует. Более того, в свете постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г., признавшего п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 ФЗ «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими ст. 30 Конституции РФ, из смысла и содержания которой вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем, предположение о положенном якобы преобразовании может только дезориентировать членов жилищных кооперативов и более всего руководство последних.

Во-вторых, между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья, несмотря на близость их организационно-правовых форм, существует ряд принципиальных отличий, основными из которых являются:

— как правило, товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и участником долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме, тогда как кооператив с не полностью выплаченным его членами паевым взносом выступает как в качестве собственника части жилых помещений, так и сособственником объектов общего пользования;

— товарищество собственников жилья не вправе распределять полученные доходы между членами товарищества, в то время как жилищный кооператив может это делать согласно п. 5 ст. 116 ГК, если его квалифицировать в качестве потребительского;

— членом товарищества собственников жилья может быть гражданин-собственник без ограничения возрастного ценза, в то время как в члены жилищно-строительного кооператива согласно ч. 2 ст. 113 ЖК РСФСР, могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста;

— членами товарищества собственников жилья могут являться как граждане, так и юридические лица и даже публичные образования, что неприемлемо по смыслу действующего законодательства в отношении жилищных кооперативов;

— в товариществах собственников жилья в отличие от жилищных кооперативов нет паевых правоотношений.

Справедливости ради следует отметить, что на последующих страницах работы П. В. Крашенинников все же признает, что товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения в первую очередь потребностей своих членов, можно именовать товариществами потребительского типа и дифференцировать на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья (с. 179).

В книге достаточно убедительно показаны и раскрыты проблемы образования и функционирования товариществ собственников жилья, а также дан обзор зарубежного законодательства об объединениях собственников жилья (с. 178–201). Однако и в этой главе автор поспешил с некоторыми выводами. Раскрывая предмет деятельности товарищества собственников жилья и пользуясь, как это ни странно, правилами п. 13 ныне не действующего Временного положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275, П. В. Крашенинников указывает на «основное» предназначение товариществ собственников жилья. Оказывается, «основная задача товарищества домовладельцев (терминология явно устаревшая. — О. Г.) — это исполнять функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан» (с. 191). Если же руководствоваться действующими нормами ФЗ «О товариществах собственников жилья», в частности абз. 1 ст. 1, п. 2 ст. 20, п. 3 ст. 23 и абз. 2 п. 1 ст. 29, то можно убедиться в менее радикальной позиции законодателя по упомянутому вопросу.