Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

• Название: Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
• Автор: Борис Бирюков
• Жанр: Прочее домоводство

Представлена юридическая информация, регулирующая:

– процедуры купли, продажи, обмена, дарения, наследования жилых помещений;

– право получения, владения и распоряжения жилыми помещениями, порядок и правила проживания в жилых помещениях, порядок оплаты услуг ЖКХ, порядок управления многоквартирным жилым домом;

– порядок эксплуатации жилых помещений: технические нормы и правила, санитарные требования к условиям проживания в жилых помещениях.

Справочник предназначен для всех граждан Российской Федерации, которые проживают в собственных или съемных жилых помещениях; граждан, которые собираются улучшить или изменить свои жилищные условия: купить, продать или обменять дом, квартиру или комнату; работников единых информационно-расчетных центров, товариществ собственников жилья, жилищно-эксплуатационных контор, членов жилищных, жилищно-строительных и других специализированных кооперативов; работников управляющих компаний и организаций.

---

В результате осуществления первичного государственного технического учета выдаются кадастровые паспорта расположенных в многоквартирном доме помещений.

Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

По результатам технической инвентаризации выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте (п. 9 Положения).

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (п. 7 Положения). Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.

Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хранятся в архиве БТИ, а также в объединенном архиве Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Сведения об объектах учета предоставляются по заявлениям (запросам) в соответствии с установленным порядком.

Технический паспорт квартиры

В многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., оформляются технические паспорта (п. 8 Положения).

Технический паспорт квартиры является информационно-техническим документом, содержащим сведения о ее потребительских свойствах, технических характеристиках, позволяющих организовать безопасный ремонт и перепланировку квартиры, а также проживание и использование технического оборудования (отопление, электропроводка и др.). Он необходим при продаже или обмене жилья на вторичном рынке, для регистрации прав собственности на объект недвижимости после совершения сделки купли-продажи, дарения или наследования, при перепланировке жилища.

В техническом паспорте указываются: адрес, год постройки здания, год последнего капитального ремонта, количество этажей, характеристика квартиры (количество комнат, высота потолков), инвентаризационная стоимость, материал стен, материал перекрытий, тип отопления, наличие водопровода, наличие канализации.

Собственники, наниматели и арендаторы квартир при заселении во вновь построенные дома в обязательном порядке обеспечиваются техническими паспортами квартир. В домах сложившейся застройки изготовление и получение технического паспорта квартиры является добровольным.

Чтобы получить паспорт на квартиру, относящуюся к «вторичному» жилищному фонду, нужно заполнить соответствующее заявление, а также представить необходимые документы.

При получении паспорта на квартиру ее обследование обязательно. Для этого собственник должен обеспечить представителю БТИ доступ в помещение и предъявить ему оплаченную квитанцию.

Срока действия у технического паспорта на квартиру нет, но по закону не реже одного раза в 5 лет должна проводиться инвентаризация недвижимости. Если собственник при совершении сделки представит документ, который был заказан более чем 5 лет назад, регистрирующие органы могут отказать в регистрации.

Государственный кадастр недвижимости

С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который установил порядок учета недвижимого имущества в Едином государственном кадастре недвижимости.

В государственном кадастре недвижимости учитываются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в установленном порядке в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 3).

В кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности сведения о ранее присвоенном государственном учетном номере (кадастровом, инвентарном, условном), если такой номер был присвоен до присвоения кадастрового номера в соответствии с Законом № 221-ФЗ, сведения об адресе объекта, вещных правах на него, назначении здания, сооружения или помещения, природных объектах в пределах земельного участка и т. д.

Постановка на учет объекта недвижимости и снятие объекта с учета посредством внесения соответствующих сведений в кадастр осуществляются в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта или сведений о нем.

При принятии решения об осуществлении кадастрового учета заявителю выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта) или кадастровая выписка об объекте недвижимости (при внесении новых сведений об объекте недвижимости, внесении сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение вещных прав, а также при снятии объекта недвижимости с учета) (п. 2 ст. 23).

Общедоступные сведения, внесенные в кадастр, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц. За предоставление кадастровых сведений уплачивается государственная пошлина (ст. 14).

Закон обязал орган кадастрового учета размещать на официальном сайте в сети Интернет кадастровые карты, составляющие один из разделов кадастра (п. 4 ст. 13).

До 1 января 2013 г. установлен переходный период, в течение которого положения Закона № 221-ФЗ в отношении государственного учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства не применяются.

Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации [6] (ст. 18 ЖК).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Отказ в государственной регистрации права либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон устанавливает определенные особенности регистрации отдельных видов недвижимого жилого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах регулируется ст. 23 Закона и ЖК РФ.

Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 24 регламентирует порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.

Порядок государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект регламентирует ст. 25.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства производится в соответствии со ст. 25.1.

Статьи 25.2 и 25.3 соответственно определяют «особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» и «особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества».

Порядок регистрации определяет разд. 3 Закона (ст. 12–21).

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения и с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, составленные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.