Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

• Название: Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
• Автор: Борис Бирюков
• Жанр: Прочее домоводство

Представлена юридическая информация, регулирующая:

– процедуры купли, продажи, обмена, дарения, наследования жилых помещений;

– право получения, владения и распоряжения жилыми помещениями, порядок и правила проживания в жилых помещениях, порядок оплаты услуг ЖКХ, порядок управления многоквартирным жилым домом;

– порядок эксплуатации жилых помещений: технические нормы и правила, санитарные требования к условиям проживания в жилых помещениях.

Справочник предназначен для всех граждан Российской Федерации, которые проживают в собственных или съемных жилых помещениях; граждан, которые собираются улучшить или изменить свои жилищные условия: купить, продать или обменять дом, квартиру или комнату; работников единых информационно-расчетных центров, товариществ собственников жилья, жилищно-эксплуатационных контор, членов жилищных, жилищно-строительных и других специализированных кооперативов; работников управляющих компаний и организаций.

---

В соответствии с Законом Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона.

Национальным органом Российской Федерации по стандартизации в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании утверждается и публикуется перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований закона.

Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований Закона, стандартов и сводов правил, включенных в указанные перечни, или посредством соблюдения специальных технических условий.

Федеральный закон «О техническом регулировании» дополнен статьей 51, предусматривающей, что особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Ростехрегулирование приказом от 1 июня 2010 г. № 2079 утвердило Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований указанного Закона.

Капитальный ремонт жилищного фонда

Находящийся в пользовании жилищный фонд по строительным нормам должен эксплуатироваться в течение не менее 100 лет. Однако, чтобы обеспечить такой срок службы домов, требуется их регулярный и своевременный ремонт – по нормам через каждые 25 лет.

Согласно ЖК РФ и постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» многоквартирный дом – это коллективная собственность собственников помещений в нем.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ).

Планировалось, что ремонт приватизированных квартир жители должны оплачивать за свой счет, а средства на эти цели должны быть включены в оплату жилья. В то же время проблема реформирования ЖКХ оказалась гораздо сложнее, чем предполагалось: многие поставленные цели до сих пор не достигнуты, а вялотекущая реформа ЖКХ на практике продолжается до сих пор и работы еще немало.

До настоящего времени в Москве и других городах не введена оплата капитального ремонта, хотя это предусмотрено постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения». Капитальный ремонт полностью дотируется за счет бюджета города.

Власти не решились переложить бремя капитального ремонта жилищного фонда, который длительное время недофинансировался и находится в неудовлетворительном состоянии, на плечи новоявленных собственников. Решение этого вопроса отложено на более позднее время, предположительно до 2013 г. К этому сроку предполагается отселить граждан из аварийных и ветхих домов и осуществить капитальный ремонт основного жилищного фонда.

В целях проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ (ред. от 22 июля 2008 г.) была образована государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Статус, цели деятельности, функции и полномочия Фонда определяются Федеральным законом № 185-ФЗ, Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Фонд действует до 1 января 2013 г.

Министерством регионального развития разрабатывается законопроект «О капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома». Он будет определять границы ответственности Федерации, регионов, муниципалитетов, а также непосредственно граждан по проведению капремонтов.

С деятельностью Фонда можно ознакомиться на портале Фонда содействия реформе ЖКХ по адресу www.reformagkh.ru.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 19 ЖК). Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Учет производится в соответствии с Положением о Государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 (ред. от 30 апреля 2009 г.).

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации (ст. 1, 2).

Учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) (ст. 3).

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами (ст. 4, 5, 6).

Государственный технический учет жилищного фонда

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ).

Учет производится в соответствии с Положением «Об организации в Российской Федерации Государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 (ред. от 30 апреля 2009 г.).

Первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений.

По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.