Эксперт Эксперт - Эксперт № 48 (2014)

• Название: Эксперт № 48 (2014)
• Автор: Эксперт Эксперт
• Жанр: Публицистика

---

В качестве антикризисной меры компании работают над себестоимостью. В частности, начинают применять более дешевые фасадные решения, отделочные материалы и т. д. Для сильно подорожавших импортных материалов и систем ищутся российские аналоги. А наиболее опытные застройщики заранее оптимизировали свои проекты: площади квартир сделали небольшими, поскольку студии по 30–35 кв. м. — весьма ликвидный товар благодаря невысокой суммарной стоимости квартиры. В некоторых проектах уже порядка 70% «ходовых» однокомнатных квартир.

В результате, несмотря на ощущение приближающегося кризиса, предложение новостроек в столичном регионе растет: в октябре оно увеличилось на 6%. Девелоперы форсируют начало продаж в новых проектах. Логика такова: надо продать как можно больше квартир до начала кризиса, успеть собрать деньги с рынка, пока их там еще много. Впрочем, оценить степень готовности девелоперов к кризису невозможно: застройщики традиционно очень информационно закрыты. Их истинное финансовое состояние обычно знает несколько человек в руководстве. Как любит говорить Уоррен Баффет: «Только когда начнется отлив, мы узнаем, кто плавал голым».

Главное, чего боятся сегодня девелоперы, — это планомерного падения цен. Покупатели в такой ситуации разочаровываются в недвижимости как объекте инвестирования и уходят с рынка, надеясь сделать выгодную покупку позже, на «дне». Чтобы этого не допустить, цены в прайс-листах застройщиков принципиально не снижают, дабы не травмировать покупателей. Зато постоянно используют разнообразные акции и скидки. Уже с лета на рынке предлагается очень много различных скидочных программ. Все чаще применяются рассрочки: есть новостройки, где платеж за квартиру можно растянуть на три года. Некоторые девелоперы берут на себя выплату за покупателя части процентной ставки по ипотеке.

Ипотека сегодня — спасательный круг рынка и самый большой фактор риска. В некоторых проектах количество ипотечных покупателей более 70%, в этом году ставки уже выросли на 1–1,5%. Можно ожидать и дальнейшего увеличения ставок, так как возможности фондирования банков резко сократились из-за западных санкций и политики ЦБ России. Вопрос лишь в том, поднимется ли ставка до «запретительного» уровня, когда заемщики перестают брать кредиты. Вспомним, что в 2009 году, когда ставки по рублевой ипотеке превысили 15%, выдача кредитов сократилась вчетверо. Другой риск — переход к плавающей ипотечной ставке. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка считает, что в условиях высокой волатильности заимствований банков переход к плавающей ставке в России неизбежен. Однако, как нетрудно догадаться, заемщики ипотеку с плавающей ставкой вряд ли сразу полюбят.

 

Атака на апартаменты?

В середине ноября в Санкт-Петербурге был открыт самый крупный в России апарт-отель — комплекс YE’S, построенный ГК «Пионер». По иронии судьбы на той же неделе в Москве произошли два события, которые можно при желании трактовать как наезд на систему апартаментов. Во-первых, под удар попал проект апартаментов Loft Park. По результатам проверки Госинспекции было заявлено, что арендатор участка, Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева, вместо предусмотренной реконструкции существующих строений и использования их под общественно-деловые или производственные цели перестраивает фабричные здания в комплекс жилых апартаментов. «Изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка не вносились, разрешение на производство земляных и работ по капитальному ремонту и реконструкции зданий не выдавалось», — заявил заместитель начальника столичной Госинспекции по недвижимости Алексей Горбунов . Власти пригрозили застройщику штрафом и необходимостью избавиться от незаконной стройки. До этого надзорные органы были более чем лояльны к подобным стройкам.

Во-вторых, правительство Москвы выпустило постановление, запрещающее строительство апартаментов как отдельных капитальных строений. В новых проектах апартаменты должны быть гостиничным номером высшей категории, то есть быть интегрированы с гостиницами и иметь площадь не менее 40 кв. м. Постановление пока очень по-разному трактуется чиновниками и девелоперами, но это первая попытка хоть как-то определить, что же такое апартаменты и какие требования к ним можно предъявлять. До этого чиновники пару лет просто закрывали глаза на бум в строительстве подобной недвижимости. В Москве сейчас строится более 2 млн кв. м апартаментов. По документам они проходят как нежилые помещения, однако позиционируются девелоперами и воспринимаются покупателями как недорогое квазижилье с некоторыми ограничениями вроде невозможности регистрации в них.

Опыт построенного питерского апарт-отеля показывает, что считать этот формат априори вредным явлением неправильно. Выгоды для государства от апарт-отелей очевидны. Создается фонд гостиничных номеров для длительного проживания, с которого городу собирать налоги намного легче, чем с арендодателей квартир. Государство на создание такого фонда не тратит средств: он строится за счет некрупных частных инвесторов. При этом апарт-отель YE’S не является квазижильем: у здания гостиничная планировка — лобби внизу и длинные коридоры на этажах с отделанными и меблированными номерами. Большинство апартаментов сдается через единого оператора, минимальный срок аренды — месяц.

Нет опасности, что апартаменты займут существенную часть рынка, потеснив жилье. Все-таки это весьма специфический формат, нацеленный на временное проживание. Апарт-отели могут располагаться в определенных местах, да и спрос на такие недешевые гостиничные номера для длительного проживания ограничен. В комплексе YE’S месячная аренда уже сегодня начинается от 26,5 тыс. рублей, что дороже, чем в квартирах того же района Санкт-Петербурга. При этом у апартаментов площадь (29 и 33 «квадрата») намного меньше, чем у стандартных квартир. Скорее, апарт-отели создают разнообразие на рынке, встраиваясь в нишу между жилыми квартирами и гостиницами. Вопрос лишь в том, что формат апартаментов надо вывести из тени. Необходимо законодательно прописать этот формат, его ограничения и возможности, а также определить ясный порядок финансовых отношений девелоперов с властью при возведении апартаментов.

Российский софт для государства

Разработан механизм преференций для российского программного обеспечения при госзакупках. Участники рынка эти решения поддерживают, но надеются на комплексные меры для развития отечественной софтверной индустрии

section class="box-today"

Сюжеты

Hi -Tech:

Конкурентам на заметку

Каким будет iPhone 5

/section section class="tags"

Теги

Hi -Tech

Технологии

/section

О поддержке российского производителя программного обеспечения (ПО) власти стали особенно активно говорить с началом санкционной войны с Западом. Участники рынка рисуют картины настоящего порабощения государства западными ИТ-поставщиками. Так, по данным ассоциации НАИРИТ, пять американских ИТ-компаний ежегодно зарабатывают в России 285 млрд рублей, из которых 77%, или 219 млрд рублей, приходятся на закупки, регулируемые законом об организациях, управляемых государством (законы № 84-ФЗ и № 223-ФЗ). По оценкам НАИРИТ, в прошлом году непосредственно из федерального бюджета на приобретение продуктов западных ИТ-гигантов было потрачено не менее 85 млрд рублей, что представители ассоциации называют прямыми финансовыми потерями страны. Они призывают перенаправить эти финансовые потоки в сторону отечественных ИТ-производителей.

figure class="banner-right"

//var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); var rnd = 0; if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Российские власти согласны, что ситуацию надо как-то исправлять. В начале осени премьер Дмитрий Медведев поручил правительству проработать меры поддержки российских ИТ-производителей. Решено в первую очередь оказать преференции отечественным производителям ПО. Правда, не все идеи властей оказались удачными. Напомним, недавно публично обсуждалась идея обложить всех участников софтерного рынка «десятиной» — дополнительным 10-процентным налогом. Такое предложение вызвало шквал критики. «Это все равно как обложить производителей картошки дополнительным налогом — с тем, чтобы поддержать производителей картошки», — возмущались представители российской софтверной индустрии. Критика подействовала, «десятину» решили пока не вводить.