НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Электроснабжение. В городах для комбинированного снабжения энергией и теплом используют теплоэлектроцентрали (ТЭЦ), мощность которых определяется потребностью в тепле для технологических нужд и отопления зданий [108].

Прокладка линий и устройство электроснабжения зданий относятся к монтажным работам, они включают:

• сильное электричество – розетки (110V~220V);

• слабое электричество – телевизионная линия, линия Интернета и др. (ниже 36V);

• светильное электричество – линии для осветительных ламп (110V~220V);

• электрические плиты (380V) относятся к оборудованию.

Транспортная инфраструктура жилых комплексов в зависимости от своего назначения делится на следующие виды:

• пассажирский транспорт – личные автомобили, мотоциклы, велосипеды жителей, транспорт служащих различных учреждений микрорайона; и общественный – автобусы, троллейбусы, трамваи;

• грузовой транспорт – грузовые автомобили, микроавтобусы и др.;

• специальный транспорт – санитарные, пожарные автомобили и автомобили службы безопасности, автомобили для уборки улиц, автомобили технической помощи.

План любого микрорайона характеризуется системой магистральных улиц, образующих как бы остов планировочной структуры. Их планировка позволяет выделить принципиальные геометрические схемы, определяющие конфигурацию системы магистралей.

1. Дивергентная схема (рис. 1.5) обеспечивает удобную связь между периферийными зонами и центром микрорайона, однако не содержит кратчайших коммуникаций между пунктами тяготения, расположенными на периферии микрорайона. Эта схема удобна для малых микрорайонов с незначительными транспортными потоками.

2. Дивергентно-кольцевая схема (рис. 1.6) характерна для крупных микрорайонов. Она включает трассы, сходящиеся в центральном узле, превращающиеся в дивергентные магистрали, а также объединяющие их кольцевые дороги. При такой схеме возникают удобные связи между периферийными зонами и центром.

Рис. 1.5. Дивергентная схема

Рис. 1.6. Дивергентно-кольцевая схема

3. Квадратная схема (рис. 1.7). Достоинствами такой схемы является отсутствие единого центрального транспортного узла, сравнительно равномерная транспортная нагрузка магистралей и высокая пропускная способность всей системы в целом благодаря наличию дублирующих связей. Недостаток – отсутствие кратчайших прямолинейных связей в центрах.

4. Свободная схема (рис. 1.8). Узкие, изогнутые в плане улицы с частыми пересечениями ни в какой мере не отвечают современным транспортным требованиям. Эта схема обусловлена сложным рельефом местности и в определенной степени обеспечивает экономичность осуществления уличной сети.

В крупных и особенно в крупнейших микрорайонах обычно сочетаются различные схемы планировки магистралей, наиболее часто используют радиально-кольцевую и квадратную схемы.

Рис. 1.7. Квадратная схема

Рис. 1.8. Свободная схема

Дивергентная схема

Дивергентно-кольцевая схема

Квадратная схема

Свободная схема

Рис. 1.9. Схемы планировки уличной сети

Зачастую новые современные микрорайоны строят вне города, так как именно там имеются свободные участки земли. Но в этом случае усложняются транспортные коммуникации. Система микрорайонного транспорта дополняется внешними транспортными линиями.

1.4. Опыт проектирования комплексной жилой застройки в КНР

Ключевым вопросом обоснования инвестиций в комплексную жилую застройку является выбор земельного участка. С этой целью проводится ситуационный анализ окружающей среды, включающий рассмотрение следующих вопросов:

• местоположение участка с учетом основных факторов окружающей среды (климатические условия; близость гор, рек, моря и др.; грунтовые условия);

• транспортная доступность и интенсивность дорожного движения;

• наличие на окружающих участках общественных зданий и сооружений, в том числе объектов культурной среды;

• обеспеченность инженерным оборудованием (электричеством, водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением, телекоммуникациями, кабельным телевидением и т. д.).

Проведенный анализ позволяет получить все необходимые данные как о преимуществах, так и о недостатках земельного участка для обоснования его наилучшего использования.

В Китае земельные участки рассматривают как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора.

В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки – 70 лет; для коммерческой недвижимости – 50 лет.

После определения назначения земельного участка начинается изучение рынка, составляется отчет по проведенному исследованию. Работа по изучению рынка предполагает более углубленное исследование особенностей земельного участка. Параллельно необходимо провести комплексное исследование и анализ объектов близлежащих участков (завершенные объекты, объекты на стадиях строительства и перестройки), выявить группы потребителей и их потребительские предпочтения, дать анализ тенденций развития региона в предстоящие 3–5 лет. По результатам анализа определяется примерная средняя цена продажи недвижимости, затраты и прибыль. Если проект выгоден, он может быть принят к реализации.

На основании отчетов о стоимости земельного участка и изучения рынка можно выбрать тип и параметры объектов. Это требует, вопервых, определения целевых групп потребителей, т. е. конкретных клиентов с учетом их дохода, профессии, возраста, цели покупки и т. д., во-вторых, формирования рынка недвижимости на основе макроанализа и общего понимания особенностей регионального рынка. Повторное исследование окружающей среды и объекта дает возможность определить рыночную позицию инвестора.

С учетом требований рынка осуществляется концептуальное проектирование жилого квартала, включающее разработку предварительных эскизов генплана, анализ проблем микрорайона, выбор архитектурного стиля и т. д.

Разработка концепции проекта, которой отводится важная роль, называется макропроектированием.

Концепция определяет внешнее расположение (размещение) жилого квартала, организацию его внутреннего пространства, рациональное распределение и эффективное использование земли, показывает преимущества квартала.

На основе концепции осуществляются предварительное и строительное проектирование. Эти этапы называют микропроектированием, т. е. более углубленным и конкретным.

Оно заключается в разработке архитектурных проектов, а именно строительных планов (преимущественно планов квартир), фасадов, конструкций, инженерной инфраструктуры. Архитектурное проектирование заканчивается разработкой генерального плана жилого образования.

Одновременно с проектами планировки микрорайонов и архитектурным проектированием на предпроектной стадии разрабатывается документация по технологии строительства.

Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства представлен на рис. 1.10.

Результаты предпроектного этапа используются для получения лицензии на строительную деятельность, сертификата на землю, разрешения на индивидуальное строительство зданий, на разработку строительных проектов. На их основе получают разрешение пожарной инспекции.

Жилые кварталы и объекты включаются в планы городского строительства. Далее заказчик заключает договор с подрядной организацией, осуществляет надзор за качеством и безопасностью строительства.

На ранних стадиях проектирования должна проводиться оценка затрат для определения приблизительной стоимости строительного проекта.

Рис 1.10. Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства

Предварительная оценка позволяет углубленно исследовать и тщательно проанализировать предполагаемые затраты на осуществление проекта.

Основная цель этого процесса заключается в том, что он дает возможность прогнозировать стоимость будущего объекта до этапа детального архитектурного проектирования. Таким образом, инвесторы могут получить представление об объемах капитальных вложений до начала проектирования.