Людмила Садовая - Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста

• Название: Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста
• Автор: Людмила Садовая
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-9791-0266-5

Собственный дом, уютная квартира, солнечная веранда, подвал для зимних заготовок... Обеспечивая себе и близким комфорт, мы часто забываем о такой важной составляющей, как документальное обеспечение своих действий: оформление разрешения на строительство и приватизация земли, межевание и выделение долей для бесконфликтного существования с родственниками и соседями... Если всего этого не сделать вовремя, последствия незаконного строительства могут свести на нет все ваши благие намерения – вплоть до сноса готового здания. Более того, самозастрой и квартира с неоформленной перепланировкой неизбежно влекут проблемы с их продажей, наследованием, подводом коммуникаций. Получается, что у вас есть дом или пристройка к нему, а документально их нет! Выход из ситуации только один – брать все имеющиеся документы и эту книгу в руки и начинать заниматься официальным оформлением построенного. Несколько походов в соответствующие инстанции, терпение и внимание помогут вам навести порядок в семейном «юротделе» без помощи и консультаций дорогостоящих специалистов-адвокатов и сотрудников БТИ, а для новых строений оформить разрешение на строительство по всем правилам, ведь, как известно, проблему проще предупредить, чем решать, когда она даст о себе знать в полный рост.

---

Разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства не может продлеваться более чем на 10 лет.

Разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции

Под этапами строительства, реконструкции следует понимать достаточно широкий круг работ.

Это могут быть подготовительные работы, например связанные со сносом сооружения для нового строительства, или демонтаж отдельных конструкций при реконструкции, земляные работы по устройству котлованов, устройство фундаментов, строительство отдельных блоков объекта и т.д.

Следует учитывать, что не во всех случаях можно допускать подготовку проектной документации на отдельные этапы строительства, это возможно только при условии, что последующий этап не будет влиять на характеристики надежности и безопасности результатов работ, выполненных на предыдущих этапах строительства.

Орган, выдавший разрешение на строительство (администрация района), обязан направить копию такого разрешения в соответствующий орган государственного строительного надзора при администрации города. Это делается для обеспечения органов государственного строительного надзора своевременной информацией для оперативного реагирования и пресечения случаев самовольного строительства.

Основными нормативами организации и застройки территории являются:

– количество и размеры подъездных и внутренних дорог;

– минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;

– тип источников водоснабжения;

– техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения;

– перечень необходимых противопожарных сооружений;

– перечень мероприятий по охране окружающей среды и т.д. (ст. 33 Гражданского Кодекса РФ).

Перечень необходимых документов для получения разрешения на строительство (реконструкцию) объектов индивидуального жилищного строительства

– Заявление на имя главы администрации района;

– для физического лица – оригинал и копия паспорта (2, 3 листы и листы с регистрацией);

– для юридического лица (копии документов заверяются печатью организации):

а) оригинал и копия Устава (полномочия руководителя);

б) копия приказа о назначении руководителя;

в) оригинал и копия паспорта руководителя (2, 3 листы и листы с регистрацией);

– оригинал и копия Градостроительного плана земельного участка для индивидуального жилищного строительства (Земельный комитет, Управление по Архитектуре и градостроительству);

– согласование архитектурного решения внешнего облика объекта Главным архитектором города, в случае нахождении земельного участка на территориях особой градостроительной значимости или в границах зон строгого регулирования застройки;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на земельный участок, один из документов:

а) свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;

б) свидетельство о праве собственности, владения, бессрочного пользования на землю (на праве пожизненного наследуемого владения), выдаваемые в 1992–1993 гг. администрацией района;

в) договор аренды земельного участка;

– оригинал и 2 экз. копии схемы планировочной организации земельного участка, с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства и ориентации окон – выполненный любой проектной лицензированной организацией;

– нотариально заверенное согласие совладельцев земельного участка (владельцев объектов недвижимости, расположенных на земельном участке) на строительство объекта индивидуального жилищного строительства;

– нотариально заверенная копия доверенности, подтверждающей полномочия лица, подающего заявление (при необходимости).

Что представляет собой градостроительный план участка?

Градостроительный план земельного участка является основополагающим документом для последующих этапов получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.

Градостроительный план земельного участка включает следующие сведения:

1. Границы земельного участка.

2. Границы зон действия публичных сервитутов.

3. Минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

4. Информация о градостроительном регламенте. При этом в градостроительном плане земельного участка должна содержаться информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка.

5. Информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

6. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия.

7. Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

8. Границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Перечень необходимых документов для получения градостроительного плана

– Заявление на имя главы администрации района.

– для физического лица – оригинал и копия паспорта (2, 3 листы и листы с регистрацией);

– для юридического лица (копии документов, заверенные печатью организации):

а) оригинал и копия Устава (полномочия руководителя);

б) копия приказа о назначении руководителя;

в) оригинал и копия паспорта руководителя (2, 3 листы и листы с регистрацией);

– оригинал и копия правоустанавливающего документа на земельный участок, один из документов:

а) свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;

б) свидетельство о праве собственности, владения, бессрочного пользования на землю (на праве пожизненного наследуемого владения), выдаваемые в 1992–1993 гг. администрацией района;

в) договор аренды земельного участка;

такой договора выдавался Департаментом имущественно-земельных отношений (ранее до 07.2008 г.);

– копия кадастрового паспорта (плана) земельного участка с координатами точек поворотных углов земельного участка – при его наличии (выдает Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости);

– оригинал и копия чертежа границ участка, выполненного любой лицензированной организацией;

– оригинал и копия материалов топографической съемки земельного участка в масштабе 1:500 с текущими изменениями (выполненные не позднее предыдущего года, с отметкой о принятии в геофонд), с границами земельного участка, с контурами объектов капитального строительства (зданий, сооружений, строений), расположенных на участке, с нанесением красной(ых) линии прилегающей(их) улицы (улиц) (выдает Департамент архитектуры и градостроительства);

– нотариально заверенные копии свидетельств на объекты недвижимости, расположенные на участке (при наличии таких объектов), один из документов:

а) свидетельства о государственной регистрации права на здания, строения, сооружения;

б) регистрационные свидетельства на объекты недвижимости (МУПТИиОН,);

– копии технических паспортов на объекты недвижимости (изготовленные не позже 1 года), расположенные на земельном участке (при наличии таких объектов) – выполненные любой лицензированной организацией;

– при нахождении земельного участка в «археологической зоне» согласно данным ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) представить оригинал и копию справки «О наличии (отсутствии) на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия или объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия» (Министерство культуры, отдел охраны объектов культурного наследия);

– планировочная схема размещения объектов в масштабе 1:500;

– оригинал и копия доверенности, подтверждающей полномочия лица, подающего заявление, заверенные нотариально (при необходимости).

Невыполнение Застройщиком требований ГПЗУ (Градостроительный план строительного участка) имеет множество негативных последствий:

– несоответствие проектной документации ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство;

– несоответствие созданного в результате строительства или реконструкции объекта недвижимости ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.