Галина Шешко - Жилищное право. Учебное пособие

• Название: Жилищное право. Учебное пособие
• Автор: Галина Шешко
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2010
• ISBN: 978-5-699-35893-9

Настоящая книга является учебным пособием по жилищному праву. Материал пособия подготовлен на основе тщательного анализа норм Жилищного кодекса РФ, других законов и иных нормативно-правовых актов, регулирующих жилищные отношения. В пособии не только разъяснены положения жилищного законодательства, но и даются ответы по поводу их применения, в том числе с учетом норм других отраслей законодательства. В книге обращается также внимание на проблемы, требующие четкой регламентации, но не нашедшие достаточного решения в Жилищном кодексе РФ. В книге использованы материалы Верховного Суда РФ: обзоры судебной практики, постановление Пленума РФ от 2 июля 2009 г. № 14.

Адресуется студентам, аспирантам, преподавателям юридических вузов и факультетов.

---

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правительством РФ были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление от 18 февраля 1998 г. № 219)[44], Министерством юстиции РФ приказом от 6 августа 2001 г. № 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения[45].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона о государственной регистрации).

Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ст. 2 названного Закона).

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе: граждане Российской Федерации; иностранные граждане и лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; иностранные государства; Российская Федерация; субъекты РФ и муниципальные образования (с одной стороны) и органы, осуществляющие государственную регистрацию (с другой стороны) (ст. 5 Закона).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 9 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона).

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (ст. 131 ГК).

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 4 ст. 131 ГК).

§ 3 Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Условия перевода жилого помещения в нежилое содержатся в ч. 3 ст. 22 ЖК.

Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда эта квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое не допускается, изложены в ч. 2 и 4 ст. 22 ЖК. Такой перевод невозможен, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную (см. ст. 288 ГК).

Соответствующие положения в части перевода жилых помещений в нежилые содержались в ранее действовавшем жилищном законодательстве (ст. 9 ЖК РСФСР). Что касается перевода нежилого помещения в жилое, то в законодательных актах такой перевод обозначен не был. Хотя, конечно, подобные вопросы решались.

Жилое помещение должно быть переведено в нежилое прежде всего в случае признания этого помещения не пригодным для проживания, о чем не упоминается в Жилищном кодексе.

Жилые помещения, которые не отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), а также жилые дома либо переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и проч.), либо подлежат сносу, если использование их в любом качестве невозможно (значительная степень износа дома).

После перевода в нежилое помещение комнаты в квартире (если комната признана непригодной для проживания, например не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.) это помещение используется для удовлетворения бытовых и иных нужд лиц, проживающих в квартире.

Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда.

Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению – для проживания граждан (см. ст. 17 ЖК). Исключением может явиться, допустим, проведение градостроительных мероприятий, иные достаточно обоснованные случаи. Признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд может явиться основанием для перевода этого помещения в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК).

Сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

Перевод независимо от формы собственности жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение осуществляет орган местного самоуправления (ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК).

Заявитель – собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения следующие документы:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных.

Статьей 22 ЖК предусматривается, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот не допускается,если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в установленный срок. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении (ч. 5 ст. 23 ЖК).

Правительством РФ (постановление от 10 августа 2005 г. № 502)[46] утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ФИО гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или нежилого в жилое) и цель использования.

Указывается принятое решение:

1. Перевести:

а) без предварительных условий;

б) при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация).

2. Отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 Кодекса.

К сожалению, логически не завершено правило ч. 5 ст. 23 ЖК об информировании собственников помещений, примыкающих к переводимому. Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Казалось бы, данное положение должно иметь «глубокий смысл», имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц (см. ст. 209 ГК). Однако не обозначено, в какой «форме» может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие их или неприятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения.