Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

• Название: Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
• Автор: Сергей Лушкин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2007
• ISBN: 978-5-7205-0818-0

В книге рассматриваются все предусмотренные законом способы управления многоквартирным домом. Наиболее подробно анализируется самый эффективный, по мнению авторов, способ — управление товариществом собственников жилья. Авторы исследуют проблемы управления, вызванные объективными причинами, наличием пробелов и противоречий в действующем законодательстве, и дают рекомендации, помогающие юридически грамотно выйти из затруднительной ситуации при выборе способа управления домом.

Издание предназначено для широкого круга читателей, но в первую очередь оно адресовано собственникам помещений в многоквартирных жилых комплексах, которые заинтересованы в качественном обслуживании и эксплуатации своего дома.

---

Все это позволяет прийти к выводу о том, что частный жилищный фонд будет только увеличиваться – все большее количество жилых помещений будет иметь частных собственников. По данным Правительства РФ, в 2004 г. доля частного жилого фонда составляла 73,5 %, а в январе 2006 г., по данным Минрегионразвития – 76 % [45]. Вероятно, за прошедшие два года (к середине 2006 г.) доля частного жилого фонда существенно возросла за счет нового строительства, в первую очередь за счет непроизвольного стимулирования законодателем процесса приватизации жилья. Пунктом 2 ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса было установлено действие норм о приватизации до 1 января 2007 г. (потом этот срок был продлен до 2010 г.) [46], что вызвало всплеск обращений граждан за приватизацией жилья и многомесячные очереди на сдачу приватизационных документов [47]. Не исключено, что срок приватизации жилья будет продлен еще раз. Так, заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной палаты г. Москвы В. Суздаль отметил, что при существующих темпах приватизации эта процедура растянется на 10 лет [48].

Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 39 ЖК РФ обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Помимо этого собственники жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно должны решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). По справедливому замечанию Е.А. Каменевой, для обеспечения успешного проведения реформы ЖКХ необходимо достичь основной цели – «формирование чувства собственника у жителей, а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество и вытекающее из этого полное бремя содержания своей собственности» [49].

Именно поэтому для многих граждан на повестку дня встал вопрос об определении способа управления многоквартирным домом.

Глава 2. Управление многоквартирным домом

§ 2.1. Выбор способа управления многоквартирным домом

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Данное в Жилищном кодексе определение управления многоквартирным домом несколько сужено, т. к. не учитывает наличия у собственников иных правомочий, помимо пользования общим имуществом в многоквартирном доме. К правомочиям собственника также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ [50]). Теоретические попытки отнести «управление» к правомочиям собственника оказались безуспешными [51]. Необходимо согласиться с мнением И.Б. Миронова о том, что управление общим имуществом многоквартирного дома «по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом» [52].

Представляется, что в Жилищном кодексе недостаточно четко определен круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу управления многоквартирными домами. Объектами жилищных прав являются жилые помещения – жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения – детские сады и центры детского досуга, и т. п.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отношения, складывающие по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством.

В то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:

им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);

обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);

вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ);

вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;

обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и в выборе способов управления (ст. 161–164 ЖК РФ) и др.

Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:

рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями;

получать необходимые коммунальные услуги.

Поэтому, думается, вполне справедливо предложение В. Михайлова о том, что необходимо выделить нормы Жилищного кодекса о ТСЖ в отдельный нормативный акт и вообще при данном способе управления многоквартирным домом нужно говорить о товариществе собственников помещений [53].

Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли [54]. Согласование воли собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собственники, собственники помещений) осуществляется посредством проведения общего собрания собственников. Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 44–48 ЖК РФ.

Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома [55]. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т. к. «управление», как уже было отмечено, не принято относить к правомочиям собственника.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника и не зависит от количества принадлежащих ему голосов. Тем самым законодатель не стал «сужать» инициативу собственников помещений в многоквартирном доме, направленную на управление этим домом. При наблюдающейся общей пассивности в управлении многоквартирными домами такое ограничение негативно отразилось бы на достижении целей, преследуемых современной государственной жилищной политикой, – самостоятельное (без активного участия государства) управление собственниками многоквартирными домами. В целях обеспечения соблюдения прав и интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс четко и последовательно регламентирует порядок реализации собственником инициативы по созыву общего собрания.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме (например, заказным письмом с уведомлением о вручении), или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);

дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;