Вера Мочалова - Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие

• Название: Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие
• Автор: Вера Мочалова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1173-9

В издании на основе анализа норм зарубежного, русского дореволюционного, современного российского законодательства и складывающейся судебной практики освещены основные проблемы гражданско-правового регулирования отношений по обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество. В частности, применительно к ипотеке предложена авторская трактовка понятия «обращение взыскания» как стадии осуществления права залога; рассмотрены основные материально-правовые элементы, устанавливаемые при обращении взыскания на предмет ипотеки, – предмет взыскания, объем взыскания, начальная продажная цена, способ реализации объекта взыскания. В работе сформулированы рекомендации по применению действующего ипотечного законодательства, а также предложения по его совершенствованию.

Книга предназначена для практикующих юристов, специализирующихся на ведении дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, преподавателей, студентов и аспирантов юридических факультетов и вузов.

---

Продажа залога не ведет автоматически к удовлетворению залогодержателя, в частности в ходе повторных торгов имущество может оказаться нереализованным, а право ипотечного кредитора на оставление предмета ипотеки за собой – просроченным, тогда ипотека прекращается, а кредитор удовлетворения не получает (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке).

Очевидно, удовлетворение залогодержателя, особенно при наличии нескольких залоговых прав на одно имущество, тесным образом связано с фактом распределения выручки. Например, в германском праве реализацией обремененного ипотекой земельного участка принудительное исполнение не закачивается, и кредитор вправе рассчитывать на удовлетворение требований после утверждения судом плана деления, в котором распределяется вырученная от продажи участка сумма с учетом соблюдения очередности занесенных в поземельную книгу залоговых прав и при предварительном определении расходов на принудительное исполнение[76]. Аналогичный подход существовал в русском дореволюционном праве, где после продажи заложенного имения судом составлялся расчет о распределении[77].

Думается, именно акт о распределении выручки от продажи заложенного имущества должен рассматриваться в качестве того конечного юридического факта, на основании которого происходит фактическое удовлетворение ипотечного кредитора. Более того, при несостоявшихся повторных торгах ипотечный кредитор вправе удовлетвориться путем оставления предмета ипотеки за собой. Целесообразно согласиться с мнением Б.М. Гонгало и выделять в механизме осуществления права залога (ипотеки) дополнительно третью стадию – удовлетворения требований залогового кредитора.

Вычленение стадий в механизме осуществления права залога, в том числе стадии обращения взыскания как опосредующей переход к непосредственной реализации заложенного имущества, представляется целесообразным не только с теоретической, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет: 1) показать динамику отношений, опосредующих осуществление права залога; 2) определить круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению в ходе обращения взыскания; 3) закрепить эти обстоятельства в искомом юридическом акте (решении суда, соглашении сторон), обеспечив тем самым надлежащий переход осуществления права залога из стадии обращения взыскания в стадию реализации предмета ипотеки.

С позиции теории правореализации предлагаются различные дефиниции обращения взыскания на предмет залога (ипотеки). Под обращением взыскания понимают совокупность юридических действий:

а) направленных на подтверждение права залогодателя приступить к реализации заложенного имущества (Н.Ю. Рассказова)[78];

б) производимых залогодержателем с целью реализации предмета залога и получения денежных сумм (Л.А. Новоселова)[79];

в) связанных с фиксацией обстоятельств, служащих основанием для обращения взыскания (К.В. Копылов)[80].

Указанные дефиниции характеризуют различные аспекты деятельности залогодержателя по обращению взыскания: направлены на подтверждение допустимости удовлетворения притязаний залогодержателя, имеют целевой характер, сопряжены с проверкой наличия оснований для взыскания и их фиксацией в соответствующем документе (решении суда, соглашении сторон, уведомлении о начале процедур реализации).

Вместе с тем действия по обращению взыскания, рассматриваемые как стадия осуществления права залога и логично предшествующие фактическому удовлетворению ипотечного кредитора из ценности обремененной ипотекой недвижимости, в частности путем ее продажи, предполагают не только установление оснований для взыскания, но и определение ряда материально-правовых условий, позволяющих перейти к реализации заложенного имущества. К их числу следует отнести: 1) обремененное ипотекой недвижимое имущество или его часть, подлежащие реализации (объект взыскания); 2) совокупность требований, обеспечиваемых ипотекой и удовлетворяемых из стоимости объекта взыскания (объем взыскания); 3) начальную продажную цену реализуемого объекта взыскания; 4) способ его реализации.

Думается, что именно определение указанных условий, образующих материально-правовые предпосылки реализации заложенного имущества и удовлетворения требований ипотечного кредитора, составляют основополагающую сущность обращения взыскания в залоговом праве. Будучи закрепленными в документе-основании, эти условия являются минимально-достаточными и обеспечивают надлежащий переход отношений, опосредующих осуществление права залога из стадии обращения взыскания на заложенное имущество в стадию его реализации.

Таким образом, развивая существующие теоретические взгляды на обращение взыскания в залоговом праве, считаю целесообразным под обращением взыскания на предмет ипотеки понимать совокупность действий ипотечного кредитора, направленных на получение материально-правового основания реализации заложенного имущества (судебного решения либо соглашения сторон), устанавливающего объем и объект взыскания, начальную продажную цену и способ реализации объекта взыскания.

Следует отметить, что некоторые ученые не разграничивают реализацию прав по ипотеке и обращение взыскания на ее предмет[81], из чего можно заключить, что категория обращения взыскания рассматривается ими в широком смысле, т.е. как весь комплекс действий залогодержателя по непосредственному обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации. Очевидно, такой поход основан на воззрении о процессуальном порядке как форме принудительной реализации материально-правовых требований и, следовательно, одной из форм осуществления субъективного права[82]. В этом случае обращение взыскания на залог (ипотеку) неразрывно увязано с исковой формой защиты гражданских прав и последующим принудительным изъятием и реализацией заложенного имущества в рамках исполнительного производства. В этой связи право залога нередко характеризуется «.как право… обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования за счет его стоимости»[83]. Однако такая широкая трактовка обращения взыскания не может быть принята хотя бы потому, что не учитывает встроенности внесудебной формы в механизм осуществления права залога, а следовательно, влечет отождествление понятий «обращение взыскания» и «осуществление права залога», что противоречит материально-правовому смыслу, вкладываемому в это понятие нормами ст. 348, 349 ГК РФ и гл. XI Закона об ипотеке.

2. Обращение взыскания как основание прекращения права собственности на заложенное имущество. Гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество собственника к числу принудительных способов прекращения права собственности, устанавливая, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (ст. 237 ГК РФ). Применительно к ипотеке законодатель прямо допускает возможность обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55 Закона об ипотеке).

В выработанных теорией права системах оснований прекращения права собственности обращение взыскания на имущество собственника по обязательствам рассматривают как: 1) универсальное основание прекращения права собственности (Е.А. Суханов)[84]; 2) частный случай принудительного изъятия имущества у собственника (М.Г. Масевич)[85]; 3) иной предусмотренный законом случай утраты собственником своего права на имущество (С.В. Артеменков)[86]. При этом обращение взыскания расценивается как результат неисполнения обязательств собственником, имущество у которого изымается и отчуждается принудительно, помимо его воли, на безвозмездных началах.

Профессор В.П. Мозолин поставил под сомнение целесообразность отнесения обращения взыскания на имущество собственника по его обязательствам к принудительным способам прекращения права собственности. В работе «Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике» он подчеркнул: «Возможность обращения взыскания на имущество собственника по его обязательствам в отличие от других случаев принудительного прекращения отношений собственности, по существу, программируется самим собственником в момент возникновения соответствующего обязательства. Принудительное обращение взыскания на имущество собственника выступает в качестве санкции за неисполнение обязательства. Оно входит в данное обязательство как его вторичный, но составной элемент. Поэтому говорить, что в этом случае отношения собственности прекращаются помимо воли собственника, вряд ли вообще правильно»[87].

С принятием части первой ГК РФ, допустившей возможность договорного порядка обращения взыскания на имущество, в том числе обремененное залогом, эта позиция стала разделяться многими авторами, но в части взыскания, обращаемого на имущество в порядке соглашения сторон. Так, А.Н. Спиркина указывает, что в случае заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество «должник уже изъявляет свое согласие лишиться заложенного имущества в случае невыполнения своих обязанностей по договору»[88]. Поэтому к основаниям принудительного прекращения права собственности чаще относят обращение взыскания на имущество должника, которое производится при наличии решения суда и осуществляется по правилам исполнительного производства[89].