Магомед Вахаев - Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка

• Название: Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка
• Автор: Магомед Вахаев
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2006
• ISBN: 5-94201-486-5

Автор книги – М. X. Вахаев, кандидат юридических наук, доцент, министр труда и социального развития Чеченской республики.

В данной работе освещена теория и практика земельных отношений в условиях рынка. В ней рассмотрены экономические предпосылки частной собственности на землю, механизм государственного контроля за землепользованием, вопросы земельного планирования, изъятия и выкупа частных земель для публичных надобностей, субъекты земельных правоотношений и др.

Работа предназначена для использования в учебном процессе на юридических факультетах высших учебных заведений, для практических работников министерств и ведомств субъектов земельных отношений, научных и научно-педагогических кадров, представителей правоохранительных органов, прокуратуры и суда, а также для всех интересующихся проблемами правового регулирования земельных отношений.

---

70

Статья 619 ГК РФ, озаглавленная «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», имеет в виду исключительно случаи неисправности арендатора.

71

Вестник мэрии Москвы. 1966. Декабрь. С. 6.

72

Как известно, в Земельный кодекс РФ была внесена спорная норма (ст. 22-9). о праве долгосрочного (свыше 5 лет) арендатора муниципальной или государственной земли переуступать свои права третьему лицу «с уведомлением» об этом собственника. (Последний может предупредить такой результат только одним путем: заранее внести в арендный договор пункт о запрещении для арендатора переуступать свои права без согласия собственника.) Но тем самым возникла коллизия норм ЗК и ГК, ибо по Гражданскому кодексу такая переуступка возможна только с согласия собственника (ст. 615-2 ГК РФ).

73

Согласно ст. 22-9 ЗК РФ «Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором». Срок 5 лет, здесь упоминается по специальному поводу (право арендатора переуступать свое право аренды земли, принадлежащей государству или местным властям). Каков порядок изгнания неисправного арендатора, если срок аренды менее 5 лет – об этом ст. 22 не упоминает. Но общий порядок такой процедуры известен – по суду.

74

Косвенно об этом можно судить по процедуре принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, «ввиду ненадлежащего использования земельного участка», предусмотренной в ст. 54 ЗК РФ.

75

В этом вопросе ни законодательство СССР, ни законодательство РСФСР до конца так и не разобралось (см.: Марков П. В. Мелиоративный кадастр СССР. М., 1963).

76

Некоторые теоретики права, например А. Л. Маковский, считали что право государства отбирать землю у новых собственников, хотя бы и за допущенные ими нарушения, не соответствует концепции частной собственности, провозглашенной в Конституции РФ (см. Материалы международной научно-практической конференции «Гражданское законодательство РФ: состояние, проблемы, перспективы». М., 1994. С. 39).

77

Многие земельные нарушения остаются без должной общественной оценки из-за недостаточной правовой подготовленности журналистов. При освещении таких фактов редкий орган из состава СМИ задает вопрос: «Кому принадлежит земля? Кто допустил, чтобы на его земле образовалась несанкционированная свалка; произошел незаконный захват земли под застройку или под "дикий" карьер; чья земля подверглась незаконному огораживанию?» Еще реже возникают вопросы, кто санкционировал незаконные действия нарушителя, или какой правоохранительный орган «закрыл глаза» на произведенное нарушение.

78

Ряд законодательных норм, принятых в 2005 г., запретил проведение земляных и строительных работ на линейных объектах, а также на местах залегания полезных ископаемых, если заказчик работ предварительно не позаботился составить и утвердить проект рекультивации полос и участков, которые предположительно будут нарушены. В некоторых случаях в качестве условия проведения работ закон установил предварительное их одобрение экологической экспертизой.

79

Под надзором можно понимать государственные, а под контролем – внутриведомственные меры наблюдения за действиями (и бездействием) подлежащих лиц и органов управления. Однако такое различие между контролем и надзором не является общепринятым.

80

Впоследствии статус Госстроя менялся.

81

Экоинформ. 1994. № 2. С. 62–66.

82

Этот «обычай» узаконен в ряде нормативных актов еще бывшего Госстроя СССР.

83

Градостроительный кодекс РФ установил, что для получения разрешения на ввод в эксплуатацию (крупного) объекта строительства требуется составлять, в числе других документов, «градостроительный план земельного участка» (с. 55). Но формы документов для получения такого разрешения только разрабатываются.

84

Более рационально было бы иметь соответствующих земельных специалистов в составе органов, управляющих городскими имуществами. (Возможно, этому последнему решению помешало то обстоятельство, что управление всеми публичными имуществами осуществляло федеральное ведомство).

85

Для земельных специалистов, занятых сдачей в аренду муниципальных земель, подходящей «крышей» могли бы послужить органы, управляющие муниципальными имуществами.

86

Органы охотничьего хозяйства должны проверять соблюдение охотничьего законодательства на всех землях, включая частные. Это объясняется тем, что в современной России (подобно некоторым другим странам) дичь, обитающая на частной земле, не считается частной собственностью. Соответственно было бы желательно признать, что наряду с дичью, государственный надзор должен распространяться на дупла, норы и гнезда охраняемых видов.

87

В некоторых южных регионах известны факты, когда местные власти, не желая создавать многоэтнические поселения, препятствовали продаже частных домов приезжим, в том числе беженцам из районов национальных конфликтов. Хотя препятствующие меры такого рода явно незаконны, об их опротестовании со стороны надзорных органов ничего не известно.

88

По сообщениям СМИ, меры воздействия на некоторых загрязнителей предпринимают не городские и не областные, а федеральные органы. Так, с незаконной коттеджной застройкой берегов Истринского водохранилища (бассейн р. Москвы) пытается бороться Инспекция по охране природы Министерства природных ресурсов РФ. Однако должно быть понятно, что без содействия местных органов такая борьба обречена на поражение.

89

В этой связи заслуживает внимания финансовая терминология старой России. Исторически налоги в ней назывались податями. Но если речь шла о постоянном (крестьянском) пользовании казенной землей, то платеж за землю назывался «оброчной податью». Здесь хозяйственный платеж («оброк») назывался «податью», поскольку получателем его было государство. В казенном лесном хозяйстве термин «подать» сохранялся при назначении некоторых хозяйственных платежей. Так, «лесная подать» взималась с государственных крестьян за пользование по норме казенным лесом (при этом не принималось во внимание, если фактическое пользование отставало от нормы). Если же плата назначалась не по норме, а за фактическую вырубку, то называлась она не податью, а попенным платежом. Отсюда, между прочим, следует, что нынешний легальный термин «лесная подать» неправильно заимствован из прошлого лексического арсенала, поскольку в современной России плата взимается именно за фактическое, а не за нормативное пользование лесом; кроме того, она является хозяйственным платежом, а вовсе не налогом.

90

Молва утверждала, что когда император Нерон задумал перепланировать кварталы Рима, он устроил их тайный поджог, чтобы расчистить место для будущих построек.

91

Штоф А. Л. Сравнительный очерк горного законодательства в России и Западной Европе. СПб., 1882.

92

В дореволюционной Москве известен случай, когда для расширения улицы надо было выкупить зеленый участок при доме Хомякова на Петровке. Однако хозяин запросил такую сумму компенсации, что выкуп застопорился, а вместе с ним и перепланировка улицы.

93

В теории права упущенная выгода понимается узко. Считается, что она возникает только в случае нарушения договора контрагентом. В экономической же интерпретации упущенная выгода может возникать без какой-либо вины контрагента – единственно в силу объективно складывающихся отношений. Например, если собственнику запрещают улучшать принадлежащую ему пахотную землю, которая должна отойти под шоссейную дорогу, то он лишается дополнительного дохода, который способен был получить в ином случае.

94

Правовые вопросы охраны природы в СССР: Сб. М., 1963.

95

Надо сказать, что резервирование земель в сельской местности имеет в виду не столько их возможное использование для публичных построек, сколько сохранение сельского ландшафта.

96

Для этого применяются мало подходящие федеральные законы об охране чистоты вод и о борьбе с засорением судоходных фарватеров.

97

Здесь и ниже иностранный опыт приводится по материалам реферативного журнала ВИНИТИ «Охрана природы и воспроизводство природных ресурсов».