Н. Павлова - Система покупки недвижимости с аукциона

• Название: Система покупки недвижимости с аукциона
• Автор: Н. Павлова
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0309-6

Настоящее пособие представляет собой пошаговое руководство по приобретению выгодных объектов на торгах по банкротству. Авторы объясняют все приемы и хитрости опытных инвесторов, рассказывают о технических и юридических аспектах участия в электронных торгах. С помощью этой книги вы узнаете все о технологии покупки земельного участка, квартиры, автомобиля и других интересных объектов по цене существенно ниже рыночной; научитесь находить ликвидные объекты, проверять их юридическую чистоту, подготавливать комплект документов, необходимых для участия в торгах, устанавливать взаимодействие с организатором торгов, а также выбирать наилучшую стратегию в отношении купленных объектов. В книге раскрываются основные понятия, связанные с банкротством, рассматривается процедура банкротства, представлена соответствующая законодательная база. Описывается техника поиска ликвидных объектов, продающихся на аукционах по банкротству, дается характеристика основных источников информации об объектах, подробно разбирается процесс регистрации и аккредитации на электронных торговых площадках. Рассматриваются различные стратегии покупки объекта в зависимости от цели его приобретения.

---

Осуществляет завершающий этап конкурсный управляющий. Им сначала проводится инвентаризация, затем формируется конкурсная масса и привлекается оценщик. Именно управляющий рассчитывается с кредиторами согласно порядку очередности, который также установлен законом.

Если цена имущества менее ста тысяч рублей, то провести процедуру оценки можно без привлечения специалиста.

Закон обязывает после получения копии отчета в течение двух рабочих дней включить данный отчет в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Процедура упрощенного банкротства

Упрощенные процедуры применяются при необходимости в сжатые сроки ликвидировать компанию с долгами; при отсутствии у кредиторов решений судов или постановлений государственных органов, вступивших в силу.

Банкротство ликвидируемого должника инициируется только самой компанией-должником.

Заметим, что подобная процедура является агрессивным способом ликвидации, так как отсутствует промежуточная стадия наблюдения, не применяются финансовое оздоровление и внешнее управление.

Упрощенное банкротство проходит на 4–6 месяцев быстрее, чем обычное, проводимое по всем правилам.

К каким категориям должников применима процедура банкротства?

Это:

• юридические лица (отвечают имуществом в рамках уставного капитала);

• индивидуальные предприниматели (отвечают имуществом в рамках физического лица). Арест накладывается на земельные участки, дачи, автотранспорт – словом, на все имущество. Также аресту может быть подвергнуто имущество, совместно нажитое с супругом (-ой). Исключение составляет имущество, не подлежащее взысканию (единственная одежда, жилье и т. п.).

Законом регулируется банкротство только юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Арбитражные суды не могут возбуждать дела о банкротстве физических лиц, так как закон о банкротстве физических лиц еще не принят и находится на стадии обсуждения.

Признаки банкротства

Основания для признания должника банкротом определяются законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Так, неспособными удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей признаются:

• юридические лица, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены;

• индивидуальные предприниматели, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма обязательств превышает стоимость принадлежащего имущества. Кроме того, индивидуальный предприниматель, к которому имеется не удовлетворенное в течение трех месяцев требование (совокупность требований) на общую сумму не менее десяти тысяч рублей, может быть признан банкротом вне зависимости от того, превышает ли сумма его обязательств стоимость принадлежащего ему имущества.

Заметим, что задолженность ИП, которая возникла в связи с его деятельностью как физического лица, не может являться основанием для возбуждения процедуры банкротства к нему как к предпринимателю.

Кто может подать заявление о банкротстве?

Подать в арбитражный суд заявление о банкротстве имеют право:

• сам должник,

• уполномоченные органы,

• конкурсный кредитор.

Цель обращения должника в суд с заявлением о признании его банкротом – расплатиться с кредиторами и избавить себя от долгов.

Закон предусматривает не только право, но и, что важно, обязанность должника обратиться в суд с заявлением о признании его несостоятельности. Должник может быть привлечен к ответственности по суду за неисполнение данной обязанности.

Налоговые и другие уполномоченные органы также имеют право обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом, если у него имеются долги по обязательным платежам, к которым относятся взносы во внебюджетные фонды, пошлины, налоги и т. п.

Кредиторы по денежным обязательствам, или конкурсные кредиторы, могут подать заявление, если должник не выполняет своих обязательств, через три месяца со дня наступления срока исполнения.

Обязательно должен соблюдаться досудебный порядок разрешения спора: кредитор посылает должнику извещение с уведомлением о вручении, в котором содержатся требования в недельный срок исполнить свои обязательства. Если, несмотря на врученное уведомление, должник продолжает уклоняться от исполнения своих обязательств, кредитор вправе обратиться в суд. К заявлению прилагают документы, которые подтверждают требования к должнику, уведомление и копию заявления с приложениями. До возбуждения производства по делу кредитор может отозвать свое заявление.

Что продается?

На торги выставляется любое имущество должника, а именно:

• интеллектуальная собственность (лицензии, ноу-хау, зарегистрированные товарные знаки, наименование компании и пр.);

• имущественные права (акции, векселя, долги, доли в уставных капиталах);

• земельные участки;

• сооружения, здания, строения;

• сырье;

• технические средства производства;

• произведенные или реализуемые товары;

• транспортные средства.

Таким образом:

• заявления от кредиторов подаются в течение месяца;

• дело о несостоятельности рассматривает арбитражный суд соответствующего региона. При этом все суды руководствуются единым законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года;

• после признания должника банкротом утверждается арбитражный управляющий;

• продажу имущества осуществляет арбитражный управляющий путем проведения торгов.

Законодательная база

• Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 (с последующими изменениями и дополнениями).

В соответствии с этим законом торги по реализации имущества должника проводятся в электронной форме. Нормами закона установлены основные требования к порядку проведения таких торгов.

• Приказ Минэкономразвития России № 54 «Об утверждении Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, Требований к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также Порядка подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленным Требованиям» от 15.02.2010 (с последующими изменениями и дополнениями).

Приказом детализированы требования Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» к проведению электронных торгов по реализации имущества должников.

Торги по банкротству с 2011 года проводятся в электронной форме.

Торги в электронной форме (электронные торги) осуществляются на специализированных сайтах в Интернете – электронных торговых площадках.

На таких открытых торгах приобрести имущество обанкротившейся компании может любой желающий.

Преимущества работы через электронный аукцион:

• дауншифтинг (англ. downshifting, философия «жизни ради себя»): вы можете принимать участие в торгах, не находясь в установленном месте проведения аукциона, из любой точки мира, так как торги проводятся через Интернет;

• минимум технических средств: чтобы участвовать в электронных торгах, нужен лишь компьютер с выходом в Интернет;

• экономия времени на подготовку документации: быстрый поиск в Интернете информации об объекте; перевод всего документооборота в электронную форму, использование квалифицированной электронной подписи;

• честная конкуренция, прозрачность и открытость процесса торгов;

• низкий порог входа: если ваш бюджет ограничен для инвестирования, вы можете найти объект по доступной для вас цене в любом регионе РФ.

Российским законодательством предусмотрены две формы проведения торгов – конкурс и аукцион.

Конкурс – это торги, в которых победителем объявляют участника, предложившего наиболее высокую цену, при условии выполнения им ряда требований. Ранее конкурсные торги проводились тогда, когда реализации подлежали социально значимые объекты: организации, выполняющие работы по государственному оборонному заказу; градообразующие предприятия и др.