Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

• Название: Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России
• Автор: Валентин Меркулов
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2003
• ISBN: 5-94201-201-6

Книга посвящена всестороннему комплексному исследованию ипотечного жилищного кредитования и содержит глубокий анализ экономических основ, а также правовых норм, регулирующих данные отношения, теоретических и фактических материалов, связанных с ипотекой жилья.

Детально рассматривая мировые системы ипотечного жилищного кредитования, автор анализирует практику регулирования исследуемых вопросов, показывает их исторические корни, определяет перспективы развития. Особое внимание уделяется сравнительному обзору законодательства России, США, Германии, других стран Европы, Америки и Азии, а также развивающемуся законодательству Единой Европы.

Анализ иностранного законодательства позволяет говорить о перспективах использования того или иного прогрессивного элемента зарубежного опыта в российских условиях. В результате автором выработан комплекс рекомендаций по нормативному закреплению и практической реализации ипотечного жилищного кредитования в России.

Содержащиеся в работе выводы могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, в правоприменительной, а также иной правореализационной деятельности, в процессе преподавания гражданского права, а также экономических дисциплин.

Для научных и практических работников, аспирантов и студентов юридических и экономических вузов и факультетов.

---

2.1.3. Особенности становления рынка жилья в России

Факторы, повлиявшие на развитие рынка жилья в России

Определяющее влияние на ход формирования российского рынка жилья оказала общая социально-экономическая ситуация в стране. Как отмечает С. Максимов /2.114/, решающую роль сыграли следующие факторы:

преобладание потребительских мотивов над финансовыми и отсутствие связи рынка жилья и финансового рынка;

слабая нормативно-правовая база, которая стала развиваться только в последние годы.

На рынке преобладали распределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения и между «новыми» и «старыми» капиталами.

Рынок жилья в России оформлялся с отставанием от других рынков. Если финансовый и товарный рынки начали складываться на рубеже 80-х и 90-х гг., то рынок жилья появился в 1991 г. Запаздывание в формировании рынка жилья сыграло двойную роль. С одной стороны, развитие других секторов рыночной экономики позволило создать необходимую финансовую базу для быстрого развития сделок купли-продажи (деньги, накопленные на товарных и финансовых операциях, потекли на рынок жилья). С другой стороны, в силу долгосрочного характера инвестиций в недвижимость и более низкой их рентабельности рынок жилья не рассматривался в качестве объекта для инвестирования.

Рынок жилья начал развиваться на фоне практически полного отсутствия законодательной базы. Действующие в 1991 г. законы и нормы были сформированы в советское время, например, Жилищный кодекс, принятый Верховным Советом РСФСР в 1983 г.

Приватизация жилья развивалась на фоне неопределенности прав собственника приватизированного жилья. Дополнительные затраты по эксплуатации приватизированных квартир, с которыми повсеместно столкнулись их собственники, серьезно ослабили темпы приватизации.

Как отмечается в /2.22/, приватизация жилья являлась и является до сих пор одним из оснований возникновения частной собственности на жилой дом или квартиру. Другими основаниями, действовавшими как в тот период, так и в настоящее время, являются выплата паенакопления за квартиру или дом в жилищно-строительном кооперативе, приобретение жилья в порядке долевого участия в строительстве, а также в порядке наследования. Однако термин «приватизированное жилье» использовался для обозначения жилища, принадлежащего гражданам на праве частной собственности по любым основаниям, что приводит к неразберихе не только среди обывателей, но и специалистов.

Только в 1998 г. появился закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки, которые были совершены до принятия этого закона, часто можно было назвать крайне рискованными. В частности, в процессе упрощенной приватизации получили распространение факты ущемления прав несовершеннолетних при отчуждении имущества, что повлекло за собой появление судебных исков.

Перераспределение жилья в начальной стадии становления рынка жилья в России заключалось в том, что жилье, привлекательное с точки зрения состоятельных слоев населения, находящееся во владении у бедных, переходит к первым. При этом вторые приобретают такое жилье, которое они могут позволить себе содержать. Приведение в соответствие с доходами условий обеспечения жильем становится одной из главных движущих сил развития рынка жилья.

Появление посредников на рынке жилья

Одной из особенностей становления рынка жилья в России является тот факт, что на рынке одновременно с появлением товара – приватизированного жилья – появились посредники – брокеры. Бурный всплеск деловой активности в 1991–1993 гг. вызвал устойчивый рост цен на недвижимость и, следовательно, желание предприимчивых людей заработать на этом рынке. Большинство фирм, специализирующихся на торговле жильем, сформировались в этот период (см. диаграмму на рис. 2.3, построенную по данным /2.186/).

Рис. 2.3. Количество риэлтерских компаний, распределенное по году образования в г. Москве (в процентах от общего числа опрошенных)

В отличие от западных рынков, где посредники появлялись после образования рынка при непосредственном контроле со стороны государства, в России государство только в 1996 г. решило регламентировать деятельность посредников на рынке жилья /1.21/. Для упорядочивания своей деятельности риэлтеры были вынуждены самоорганизовываться. Так, в 1993 г. появилась Российская гильдия риэлтеров, чуть позже – Московская ассоциация риэлтеров и организации риэлтеров в регионах.

Интересна история появления в рыночной России термина «риэлтер» и «риэлтерская деятельность». Слово «риэлтор» с буквой «о» в третьем слоге (realtor) буквально означает брокер или агент по недвижимости, являющийся членом Национальной ассоциации риэлторов США /2.114/. Впервые этот термин в России стала пропагандировать Российская гильдия риэлтеров.

Затем, в период подготовки положения о лицензировании, появился вариант «риэлтер». Сегодня официально существует термин «риэлтерская деятельность». Заметим, что в европейских странах используют термины «брокер», «маклер» и «агент».

2.2. Рынок жилья в системе рыночных отношений

Рассмотрев путь становления рынка жилья в современной России, перейдем к изучению места рынка жилья в рыночной экономике, его роли в формировании рыночной инфраструктуры.

2.2.1. Рынок жилья как часть рынка недвижимости

Определение рынка недвижимости

Практически все отмечают, что рынок жилья является составной частью общего рынка, называемого рынком недвижимости.

И. Балабанов пишет: «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем» /2.7/.

Таким образом, автор определяет рынок недвижимости как часть рынка инвестиций со всеми вытекающими из этого выводами.

Другое определение рынка недвижимости, приведенное в работе /2.200/, определяет рынок недвижимости как набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости – сложная структура, цель которой – свести покупателей и продавцов.

Приведенное выше определение, на наш взгляд, рассматривает рынок недвижимости не как отдельный сегмент рыночного хозяйства, а как участок товарного рынка. Причем под товаром здесь понимают либо права собственности и связанные с ними интересы, либо варианты землепользования. Рынок здесь присутствует как определитель цен. Такое ограниченное определение принижает роль рынка недвижимости в системе рыночного хозяйства.

В работе /2.199/ под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Рынок представляет собой механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, т. е. механизм, на который влияют желания участников, рынка, а также различные социальные и политические факторы.

Наиболее развернутые исследования в вопросе об определении понятия «рынок недвижимости» предпринял Н. Волочков /2.17/. Он отмечает, что рынок – это институт осуществления контакта между покупателями или предъявителями спроса и продавцами или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Недвижимость автор относит к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке он тесно связывает с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, отмечает Н. Волочков, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать. Самые общие представления о рыночной модели экономики полностью применимы к сфере недвижимости.

По мнению Н. Волочкова, рынок недвижимости удобно представить в виде цилиндрического пространства, которое разделено на три сектора:

товары в виде конкретных объектов недвижимости;

работы – строительство и реконструкция;

услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т. д.

Каждый из секторов делится на более узкие сектора, так что каждый из них будет представлен совокупностью объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику. Так, сектор товара разделяется на жилую недвижимость и нежилые помещения.