Светлана Гришкина - Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности

• Название: Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности
• Автор: Светлана Гришкина
• Жанр: Бухучет, налогообложение, аудит
• Год: 2014
• ISBN: 978-5-4365-0151-2

В монографии исследуются концептуальные подходы к учету инвестиционной собственности, проблемы ее оценки и представления в отчетности, проведен сравнительный анализ учетных правил в отношении данных объектов в различных учетных системах, разработан методологический инструментарий формирования отчетной информации об инвестиционной собственности российскими предприятиями.

Издание адресовано преподавателям, аспирантам, магистрантам, руководителям и специалистам, интересующимся вопросами учета и отражения в отчетности объектов инвестиционной собственности.

Монография подготовлена в соответствии с темой НИР «Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности» (номер государственной регистрации 01201463783), в рамках выполнения Госзадания Финансовым университетом по заказу Правительства Российской Федерации.

Монография подготовлена с использованием информационной системы «КонсультантПлюс».

---

В бизнесе принято разделять коммерческую недвижимость на 4 основных класса A, B, C и D. Для разделения на классы необходимы ясные критерия отнесения объекта к тому или иному классу, например: территориальное расположение; подъездная доступность; наличие системы кондиционирования, сигнализации, скоростных лифтов, подземной парковки, центрального управления зданием, и т. п.

По способу генерирования денежных потоков среди объектов инвестиционной недвижимости следует выделить объекты:

• независимо от других (самостоятельно) генерирующие денежные потоки;

• генерирующие денежные потоки только совместно с другими активами.

Такое деление требуется для управления, финансового планирования, а также в учетных целях оно необходимо для проверки инвестиционной недвижимости на обесценение.

По предназначению инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на:

• изначально определенную как инвестиционная недвижимость;

• вынужденно переведенную в инвестиционную недвижимость;

• переведенную в инвестиционную недвижимость по изначально принятому плану.

Информация в таком разрезе нужна для управления инвестиционной недвижимостью, принятия решений о ее дальнейшем использовании; для пользователей отчетности такие сведения будут полезны для более глубокого понимания процессов, происходящих на предприятии.

По типу арендатора сданную в аренду инвестиционную недвижимость необходимо разделить на:

• сданную не связанной стороне;

• сданную связанной стороне: в т. ч.:

• дочерней компании;

• совместной компании;

• ассоциированной компании;

• менеджменту (членам их семей) предприятия.

Такая информация требуется как для управления и анализа инвестиционной недвижимости, а также разработки и мониторинга стратегии предприятия в целом; так и для представления в отчетности информации о связанных сторонах и исключении внутренних операций в консолидированной отчетности.

По частоте переклассификации в другие активы, и назад в инвестиционную недвижимость (например, в основные средства, запасы) инвестиционная недвижимость может быть разделена на:

• никогда не подвергавшуюся переклассификации;

• единожды переклассифицированную;

• многократно переклассифицированную.

Постоянные переклассификации, скорее всего, свидетельствуют о наличии определенных проблем у предприятия, в редких случаях, они могут свидетельствовать о гибкости управления, такая информация весьма важна пользователю отчетности, т. к. при переклассификациях изменяются методы учета, оценки.

По способу поступления на предприятие:

• приобретенная без приобретения бизнеса;

• приобретенная в сделке по приобретению бизнеса;

• построенная;

• арендованная по договору финансовой аренды;

• арендованная по договору операционной аренды.

Для управления и учета (безусловно, со многих точек зрения) важно разделять объекты по способу их поступления на предприятие. Для учета это необходимо делать в связи с различиями в первоначальных оценках при разных способах поступления объектов инвестиционной недвижимости на предприятие.

По наличию для объектов (в целях определения их справедливой стоимости) исходных данных, относящихся согласно МСФО (IFRS) 13 [45] к уровню:

• первому (наблюдаемый на рынке);

• второму (наблюдаемый на рынке);

• третьему (не наблюдаемый на рынке).

Наличие исходных данных различных уровней свидетельствует о развитости рынков для объектов инвестиционной недвижимости, что непосредственно связано как с размером возможных доходов, ожидаемых от них, так и с рисками неполучения или снижения этих доходов. Для отчетности эта классификация необходима для определения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости.

По используемой модели оценки, инвестиционную недвижимость подразделяют на оцениваемую по модели, основанной на стоимости:

• справедливой;

• фактической.

Любой менеджер предприятия должен хорошо представлять: какой вид оценки использовался для данного объекта, иначе он не сможет правильно оценить ситуацию с этим объектом; каким образом определялся результат работы – как реализованная прибыль/убыток или как не реализованная (виртуальная) прибыль/убыток; какие изменения в результате можно ожидать, и какова вероятность и сила ожидаемых изменений. Для отчетности выбор модели имеет принципиальное значение, т. к. при выборе модели по справедливой стоимости результат будет (как уже отмечено выше) представлять собой нереализованную прибыль/убыток.

По тенденции изменения справедливой стоимости (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели оценки по справедливой стоимости) инвестиционную недвижимость следует разделить на имеющую в течение периода службы тенденцию:

• снижения справедливой стоимости;

• роста справедливой стоимости;

• резких изменений справедливой стоимости в различных направлениях;

• стабильного значения справедливой стоимости.

Для принятия решений о дальнейшей судьбе объекта менеджеры должны располагать данной информацией и постоянно анализировать ее, в ней отражается рискованность сделанных инвестиций в инвестиционную недвижимость, менеджеры и пользователи отчетности на основе подобных сведений делают прогноз о будущих доходах (убытках) ожидающих компанию.

По факту обесценения (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по исторической модели (по фактической стоимости)) инвестиционную недвижимость следует разделить на:

• подвергавшуюся обесценению;

• не подвергавшуюся обесценению.

Менеджер, имеющий дело с обесцененной инвестиционной недвижимостью, должен очень внимательно относиться к ожидаемым от нее доходам, возможно, стоит пересмотреть ее предназначение, сократить сроки использования, принять иные меры для того, чтобы сделать ее эффективной для предприятия. Подобная информация весьма важна для пользователей, оценивающих и качество управления активами, и их состояние, и доходные перспективы от них.

Для того чтобы предприятие инвестировало в инвестиционную недвижимость, необходимы определенные условия, которые также важны для любых инвестиций. На наш взгляд, прежде всего такие как:

1. Наличие соответствующей внутренней политики страны, обеспечивающей благоприятную правовую и экономическую среду для осуществления долгосрочных инвестиций, т. е. наличие благоприятного инвестиционного климата.

2. Наличие у предприятия четкого перспективного плана в отношение будущего предполагаемых инвестиций в инвестиционную недвижимость. Предприятию целесообразно также готовить инвестиционный меморандум. Обычно инвестиционный меморандум делается для внешних пользователей и раскрывает для них инвестиционную привлекательность проекта, связанные с ним риски, основную бизнес-идею, бизнес-модель. В случае инвестиционной недвижимости такой меморандум, на наш взгляд, также необходим, он может быть представлен в виде некоторого поясняющего текста (раскрытия информации об инвестиционной недвижимости) в отчетности, или в качестве отдельного документа. Следует отметить, что такой документ полезен и для менеджмента предприятия при принятии решения об инвестициях в инвестиционную недвижимость.

3. Адекватность доходности сопутствующих инвестиции рисков, т. е. ожидание определенного соотношения прибыли и риска. Некоторые предприятия выбирают меньший риск, и, следовательно, меньшую прибыль, другие согласны на высокие риски, и надеются на более высокую прибыль. Размер инвестиционного риска характеризуется вероятностью потери инвестиций и дохода от них. Принято считать, что величина общего интегрального риска по инвестициям включает в себя семь видов риска: законодательный, политический, социальный, экономический, финансовый, криминальный, экологический. Как правило, среднероссийский риск принимается равным единице, а риски регионов могут быть больше или меньше единицы.

На наш взгляд, следующие факторы риска являются наиболее характерными для инвестиционной недвижимости:

• необходимость дополнительного финансирования в инвестиционную недвижимость – значительные затраты на ее содержание, поддержание в состоянии готовности к продаже или использованию;

• негативные тенденции на рынке недвижимости;

• сезонный характер возможного использования недвижимости;

• наличие сильной конкуренции на рынке недвижимости;

• изменение природных, техногенных, климатических условий в месте нахождения недвижимости;

• низкая ликвидность (относительно длительный период продажи);

• в целом невысокая доходность в последние десятилетия (особенно в случае сдачи в аренду).

4. Наличие плана действий на случай изменения ожидаемых выгод в сторону их уменьшения (хотя у предприятия должна быть уверенность в прибыльности инвестиций в инвестиционную собственность для их осуществления, однако должны рассматриваться и возможные будущие негативные изменения в первоначальных планах).