Ирина Дроздова - Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

• Название: Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция
• Автор: Ирина Дроздова
• Жанр: Юриспруденция

Этот труд стал результатом практической деятельности автора в качестве стартап-руководителя бизнес-проектов «Управление и эксплуатация домами» и участия в коллективной работе над научно-исследовательским трудом на тему «Анализ правового обеспечения системы государственного жилищного надзора». Совмещение практической и теоретической составляющих позволило произвести анализ действующих жилищных предписаний с учетом их применения в реальной жизни. Изложенная концепция будет интересна как принципиально новый взгляд на уже сложившиеся стереотипные вещи, такие как процедура проведения конкурсов по отбору управляющих компаний органами местного самоуправления или устоявшееся и, на взгляд автора, ошибочно устоявшееся мнение относительно процедуры передачи в управление новых многоквартирных домов от застройщика, как злоупотребляющего своим правом.

---

Частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ определен срок, на который может быть заключен договор управления между застройщиком и выбранной им согласно части 14 статьи 161 управляющей компанией, и составляет он три месяца.

Если обратиться к фактически складывающимся отношениям на практике, то данной нормой искусственно создается препятствие для ведения бизнеса в данной сфере деятельности, в форме ограничений по срокам (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ – срок 3 месяца), поскольку невозможно за такой короткий период не только организовать нормальную приемку помещений, коммуникаций, сооружений, оборудования и территории, но и наладить работу по управлению и эксплуатации, не говоря уже о получении выгод от данной предпринимательской деятельности. Ни застройщику, ни какой другой организации нерентабельно вкладывать средства на ведение «бизнеса в три месяца», и соответственно выбор, который остается у застройщика и/или выбранной им управляющей организации невелик: либо осуществлять эту деятельность посредственно, не соблюдая требований действующих норм, либо устанавливать тариф на управление и эксплуатацию, в разы превышающий реальную цену на аналогичные услуги.

Открывается много возможностей для недобросовестных организаций, которые могут фактически и не осуществлять управление и эксплуатацию многоквартирными домами. Поскольку никаких отчетных собраний по выполненным работам, оказанным услугам данной организацией перед плательщиками, в нашем случае собственниками, участниками долевого строительства, не предусмотрено законом, да и в реальности это не осуществляется.

Также можно отметить, что существует практика «сбора» денежных средств за услуги управляющей компании вперед, за несколько месяцев, с участников долевого строительства застройщиком или выбранной им управляющей компанией. Данный «сбор» обусловлен тем, что пока дом новый и многие собственники еще не живут в нем, управляющие компании, таким образом, решают проблему неплатежей. В нынешней схеме «бизнес в три месяца» становится вполне реальным – собрать деньги с плательщиков, провести «псевдо приемку» домов и подписать акты приемки домов от застройщика и, совершенно естественно после этого «исчезнуть в неизвестном направлении», оставив после себя такие проблемы для собственников как:

1) отсутствие инженерно-технической исполнительной и проектной документации на многоквартирный дом;

2) неисправность инженерных и коммуникационных сетей;

3) ненадлежащее и непригодное состояние земельного участка и расположенного на нем многоквартирного дома.

В связи с отмеченным одной из главных проблем в обеспечении жилищных прав собственников является сокращенный срок управления новым домом и отсутствие контроля и надзора за такой деятельностью. Помимо этого, еще раз необходимо обратить внимание на то, зачем в этих условиях «в три месяца» исполнять Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, которое регулирует порядок заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг. Данным постановлением установлен срок в 7 дней для заключения договора на поставку ресурсов между управляющей и ресурсоснабжающей организацией, подписания актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. А эта процедура на практике как раз и занимает от одного до трех месяцев.

Пунктом 14 «Правил предоставления коммунальных услуг», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлены сроки начала предоставления коммунальных услуг собственникам управляющей организацией: с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Данные условия противоречат требованиям Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, в котором, как уже говорилось, установлен срок в 7 дней от дня заключения договора управления.

Для будущих собственников помещения является важным не только тот факт, что объект построен и сдан в эксплуатацию, но и качество передачи объекта в эксплуатацию, ответственность лица, принявшего его в управление и эксплуатацию и также сама эксплуатация. Передача в «эксплуатацию и управление» таких объектов, как многоквартирный дом, – это сложный многоэтапный процесс, качество которого неизбежно скажется на будущей стоимости тарифа на управление и эксплуатацию, на гарантиях по капитальному ремонту застройщика и, конечно же, безопасности. А по факту получается, что эта важная составляющая процесса прерывается. Если организация осознанно приходит вести «бизнес на три месяца», можно говорить о том, что отсутствие гарантий качества приемки домов естественно, обеспеченно и прогнозируемо.

Что касается порядка выбора организаций для осуществления управления и эксплуатации объектов общедолевого имущества путем проведения открытого конкурса, то анализ нормативно-правовой базы, определяющей данный порядок, а также сложившейся практики позволяет констатировать, что данный порядок несовершенен и требует внесения определенных корректив.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены правила проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. В пункте 3 настоящих правил помимо других случаев указано, что конкурс проводится, если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. По сути, данное условие «перекрывает» все остальные условия, поскольку без разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирный дом и не может эксплуатироваться.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.