Оксана Кузнецова - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

• Название: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
• Автор: Оксана Кузнецова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2010
• ISBN: 978-5-406-00815-7

Содержит подробный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г., 13 мая 2008 г.). Кодекс состоит из 8 разделов и 165 статей. Отдельно комментируется каждая статья, что помогает представить общий механизм реализации жилищно-правовых норм в реальной жизни. Комментируемые статьи содержат толкование наиболее сложных понятий, ссылки на смежные нормы жилищного, гражданского и иного законодательства, примеры применения норм закона в судебной практике.

Жилищный кодекс РФ начал свое действие достаточно недавно – с 1 марта 2005 г., поэтому жилищное законодательство постоянно дополняется новыми нормативными актами, которые заменяют собой акты, принятые ранее вступления в силу Кодекса. Именно так, на основании Жилищного кодекса РФ, постепенно вырабатывается правовой механизм жилищного законодательства.

Предназначен для широкого круга лиц: как для тех, кто только приступает к детальному изучению жилищного права, так и для тех, кому знание ЖКРФ необходимо для применения на практике, для реализации или защиты жилищных прав. Может стать хорошим помощником в решении любых задач, связанных с изучением жилищного законодательства.

---

Статья 12 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении» ограничивает неприкосновенность жилища в случае введения чрезвычайного положения.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли лица, проживающего в нем на законных основаниях, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом – открыто или тайно.

Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения либо лицом с использованием своего служебного положения, то к виновному лицу применяются более строгие меры уголовной ответственности (ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ).

3. Запрет на произвольное лишение жилища установлен и в ст. 40 Конституции РФ. Под произвольным лишением жилища понимается его изъятие без перечисленных в законе оснований и с нарушением установленного в нем порядка.

Выселение из жилого помещения или ограничение в праве пользования жильем, о котором идет речь в п. 4 статьи, допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных законом, а именно нормами ст. 85 ЖК РФ:

1) в связи со сносом дома по предусмотренным основаниям;

2) в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, когда жилое помещение не может быть сохранено;

3) при переводе жилого помещения в нежилое;

4) в связи с признанием помещения непригодным для проживания (ст. 85 ЖК РФ);

5) в других случаях, установленных ст. 83–91 ЖК РФ;

6) в случае, когда находящееся в собственности жилое помещение признано бесхозяйственно содержащимся. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения (ст. 293 ГК РФ);

7) в случаях, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

– при невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

– разрушении или порче жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

– если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, а после предупреждения продолжают это делать (ст. 687 ГК РФ).

Гражданин, самовольно, без законных оснований вселившийся в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. Такой гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что с момента выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит очень длительный период времени.

Однако с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов самовольного занятия чужого недвижимого имущества такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если такими действиями был причинен существенный вред.

4. В пункте 4 комментируемой статьи законодатель также устанавливает недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение коммунальных услуг, т. е. они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.

Так, ответственность электроснабжающей организации по договору электроснабжения за перерыв в подаче энергии по ее вине или одностороннее прекращение поставки выражается в обязанности возместить причиненный этим реальный ущерб (п. 2 ст. 15, ст. 547 ГК РФ). Отключение неплательщика за коммунальные услуги от сети по инициативе ТСЖ или соседей по квартире является незаконным (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев).

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к статье 4

1. Статья 4 Кодекса устанавливает конкретный перечень оснований жилищных отношений и субъектный состав их участников. Указанная статья имеет и теоретическое, и практическое значение.

На практике норма статьи может помочь в определении подсудности рассмотрения искового заявления или круга полномочий органа власти.

Субъектами жилищных отношений являются: Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования в лице соответствующих органов представительной и исполнительной власти всех уровней; юридические лица вне зависимости от организационно-правовой формы, целей и сферы их деятельности (коммерческие и некоммерческие организации, в том числе общества с ограниченной ответственностью, кооперативы, товарищества и т. п.); физические лица.

В жилищные правоотношения вправе вступать не только граждане РФ, но и иностранные граждане и лица без гражданства.

Гражданами Российской Федерации являются лица, имеющие гражданство РФ.

Иностранными гражданами являются физические лица, не являющиеся гражданами РФ и имеющие гражданство иностранного государства (ст. 3 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»). Надлежащими доказательствами принадлежности к иностранному гражданству обычно служат паспорта граждан или заменяющие их документы.

Лицами без гражданства считаются лица, не являющиеся гражданами РФ и не имеющие доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства. Лиц без гражданства еще называют апатридами.

В целом для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим. Однако ст. 62 Конституции РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в России правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

В частности, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Это также касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

2. В отдельных случаях к субъектам жилищных правоотношений закон предъявляет особые требования. Например, в жилищные отношения по предоставлению жилья на условиях социального найма для нуждающихся в жилых помещениях могут вступать исключительно граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях и отвечающие требованиям ст. 51 ЖК РФ.

Статья 5. Жилищное законодательство