Елена Шамонова - Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

• Название: Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку
• Автор: Елена Шамонова
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2012
• ISBN: 978-5-9216-0082-9

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно приобрести новое жилье (квартиру, таунхауз, коттедж) или нежилое помещение у компании-застройщика.

Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости Московского региона, рассматривают вопросы подбора такого жилья, ведения рекламы; технологии работы с партнерами, безопасности совершения сделки; ее грамотного юридического оформления; дают подробные рекомендации, как выбрать и проверить компанию-застройщика, а также извлечь доход при покупке новостройки с коммерческими целями.

В издании даются рекомендации по проведению основных видов сделок на первичном рынке жилья, экспертизе правоустанавливающих документов на строительство, выявления криминальных схем отъема денег у приобретателей новостроек. Приводится перечень наиболее надежных строительных и риэлтерских фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирной, загородной и коммерческой недвижимостью.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Также она будет полезна профессиональным риэлтерам и девелоперам, практикующим юристам и экспертам, студентам профильных вузов.

---

• реконструкция и вывод промзон

Еще одним вариантом получения площадок для точечной застройки является вывод за пределы крупных городов промышленных коммунальных и складских объектов, особенно по престижным направлениям и инвестиционно-привлекательным местам. Например, по данным НИИ Генплана Москвы, в столице имеется 68 промзон с неблагоприятными и 25 – с крайне неблагоприятными экологическими условиями (см. таблицу 1.3.2), при этом в городе действует, правда с переменным успехом, программа перебазирования около 170 предприятий-загрязнителей. Однако жилье (обычно бизнес-класса), возведенное по границам промзон, имеет и ряд существенных недостатков: не очень хорошая экология, плохие транспортные развязки, слишком «техногенная» архитектурная среда, наличие вблизи «рабочих городков» с преимущественно маргинальным населением и ряд других.

• высотное строительство

Возведение небоскребов – традиционный вариант для всех мегаполисов мира, испытывающих дефицит земли. Пока подобные жилые комплексы позиционируются как премиум-класс, однако с реализацией общегородских программ, подобных столичной «Москва-Сити», квартиры, аппартаменты и офисы «с высоты птичьего полета» станут более доступными по цене.

Таблица 1.3.2

Список основных промзон столицы (по данным НИИ Генплана Москвы)

Правда, в условиях суровой российской действительности очень остро стоят вопросы безопасности обитателей подобных объектов – небоскребы уязвимы в пожарном и «террористическом» отношении, да и к тому же качество их строительства оставляет (и будет оставлять) много лучшего. Так что выбор квартиры в строящейся высотке – дело, как говорится, на любителя.

3. Пригородная застройка.

Указанный термин подразумевает застройку, в основном заново (аналог массовой) на территории подмосковных (или пригородных в других мегаполисах) малых городов, поселков городского типа (ПГТ) или даже сельских поселений. В эту же группу входит и коттеджное строительство, включая таунхаусы, смешанные поселки и многоквартирные дома в «лесной» зоне. Обычно выделяются два вида пригородной застройки:

• в малых городах

Такая застройка, преимущественно панелью улучшенных серий и массовая (хотя в меньших объемах, чем в мегаполисах) ведется в городах-спутниках (для столичного региона это Балашиха, Реутов, Люберцы, Дзержинский, Видное, Щербинка, Внуково (формально район Москвы), Одинцово, Красногорск, Зеленоград (округ Москвы), Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев), а также населенных пунктах, расположенных в пределах часа-полу-тора езды от крупного города (например, для Подмосковья это Железнодорожный, Ногинск, Электросталь, Жуковский, Раменское, Лыткарино, Домодедово, Подольск, Климовск, Троицк, Апрелевка, Лобня, Пушкино, Юбилейный, Щелково). Обычно используются серии домов местных ДСК, присутствует также кирпично-монолитная и даже чисто кирпичная застройка. Единственной серьезной проблемой строительства в малых и средних городах является неразвитость инфраструктуры (трудности с подведением коммуникаций), а также нехватка мощностей, прежде всего по энергоснабжению, что зачастую приводит к увеличению срока ввода в эксплуатацию жилых домов (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 5). К этой же группе можно отнести и так называемую «лесную» застройку, т. е. возведение многоквартирных монолитных или кирпичных домов (обычно – бизнес- и даже премиум-класса) в экологически чистых и живописных местах, обычно рядом с коттеджными поселками, домами отдыха или санаториями (при строительстве используются их коммуникации). Однако широкого распространения подобные проекты пока еще не получили.

• коттеджная застройка

Представляет из себя строительство пригородных поселков (коттеджей, таунхаусов или смешанных), обычно на бывших сельскохозяйственных землях, полностью или частично выведенных (переведенных) в иное назначение: под дачное или индивидуальное строительство (ИЖС). По своему ценовому диапазону подобные проекты могут быть эконом-класса (обычно таунхаусы), уровня бизнес или даже эксклюзивными (клубными). Естественно, инфраструктура такого поселка подразумевает дорогу с твердым покрытием, ограждение, профессиональную охрану, наличие всех «городских» коммуникаций (газ, горячая вода, канализация), благоустройство территории, а также социальную и рекреационную среду, присущую жилому дому премиум-класса в городе (магазины, кафе, спорткомплексы, фитнес-центры, поликлиника и даже вертолетная площадка).

* * *

Конечно, из рассмотренных выше типов застройки максимум достоинств (и, естественно, удобств) дает ее точечный вид, однако такие варианты предлагаются, естественно, не по самой низкой цене. Но во всех крупных мегаполисах, где возникают проблемы с выделением новых участков под строительство, под дома эконом- и частично бизнес-класса предоставляются только «массовые» площадки, и указанная тенденция в дальнейшем будет только усиливаться.

1.4. У кого покупать недвижимость?

В предыдущих разделах авторы попытались дать рекомендации, как выбрать новостройку по трем основным параметрам: типу дома, месту и цене. Теперь давайте рассмотрим самый важный вопрос – у какой организации лучше покупать квартиру, таунхаус или коттедж?

Итак, «кто есть ху» на рыке недвижимости и строительства столичного региона? На конец 2011 года в Москве и Подмосковье действует порядка 6000 субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически публикуется в рекламе, что составляет около 25 тысяч риэлтеров и девелоперов). Если судить по региональной базе данных «черный список», о которой у нас пойдет речь ниже, большинство из них (около 90 %) не имели серьезных нарушений (к числу таковых относятся, например, откровенное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя обязательств; немотивированное повышение цены на реализуемый объект; невозвращение под благовидными предлогами полученной предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставление некачественных услуг или явное навязывание таковых, а также грубые неумышленные ошибки, которые привели к существенному ущемлению имущественных прав или интересов клиента). Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и активно действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньгами и имуществом, причем делается это психологически виртуозно и юридически безнаказанно.

Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рынка недвижимости и строительства по их технологии работы (по состоянию на конец 2011 г.):

• 450–500 агентов недвижимости (АН) «старой закалки», которые в 1995–2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлтерскую деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены). Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником дохода, и указанные АН работают относительно честно (исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).

• 900—1000 «новых фирм» – это организации, занявшиеся риэлтерской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.), часть из них организована решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это компании, уставные виды бизнеса которых веьма далеки от недвижимости (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с жильем, нежилыми помещениями и строительство – занятия выгодные, «новые фирмы» стали вести и их;

• 450–500 отделов недвижимости – это фактически те же «старые или «новые» АН, но входящие в более крупные промышленные, торговые или финансовые компании на правах либо структурных подразделений, либо аффилированных (взаимозависимых) лиц;

• 300–400 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;

• 150–180 «иностранных» риэлтеров – в большинстве случаев представительства крупных западных риэлтерских фирм, которые обслуживают либо своих «земляков», работающих в России, либо оказывают услуги на рынке элитной недвижимости, включая и управление таковой;

• 1500–2000 частных риэлтеров и «групп граждан». Это специалисты, зачастую весьма высокой квалификации, которые проводят разные сделки (начиная от сдачи комнат внаем и заканчивая посредничеством при заключении инвестконтрактов) самостоятельно, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо или используя подставное. На профессиональном жаргоне они получили название «серые» и «черные» маклеры – в деятельности первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами, отмывают «паленые» и «юридически грязные» варианты (кстати, сотрудники АН, получившие квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым» маклерам).