Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

• Название: Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0093-5

Настоящее издание является юбилейным, 50-м в популярной серии «Сделки с недвижимостью», выпускаемой уже на протяжении почти 20 лет, и оно будет полезно не только непосредственным участникам арендных отношений, но и профессионалам рынка для повышения джоходности своей работы и увеличения ежедневных заработков.

Книга предназначена для агентов по аренде жилья, профессионально оказывающих услуги собственникам (хозяевам) и нанимателям (жильцам). Авторы обобщили свои многолетние тренинги и опыт работы на рынке найма жилья в виде учебного пособия, которое будет полезно как новичкам, так и агентам с опытом работы.

Представленное издание фактически является википедией аренды и раскрывает не только ее основные схемы и особенности, но формирует практические навыки работы агентов на этом сегменте рынка недвижимости.

---

Выполнение ремонта силами нанимателей

В теории эта схема выглядит так: в неотремонтированную квартиру пускают тех же приезжих строителей (или, может быть, их бригадира), с которыми достигается договоренность, что денег они не платят, а делают черновую отделку жилья (выравнивание стяжки на полу, шпатлевка стен и потолка, штробление каналов под электрику, установка разводки под сантехнику, приведение в порядок откосов стеклопакетов и некоторые другие работы). Стороны (дольщик и, например, бригадир отделочников) оговаривают объем и смету работ, а также время взаимовыгодного проживания (только узнайте заранее из независимых источников верхнерыночную стоимость материалов и трудозатрат), после выполнения которых уже будет начисляться плата за наем.

Внимание! Никогда не соглашайтесь на предложения бригадира сделать в счет проживания чистовой ремонт жилья, ибо его качество будет таково, что после освобождения квартиры проще все счистить, выкинуть и переделать заново. Также не стоит связываться с гражданами (не строителями-отделочниками), которые будут предлагать выполнить аналогичный ремонт за проживание – причина, думаем, Вам понятна.

Ремонт за свой счет с последующей сдачей

В рассматриваемом случае дольщик (или уже даже собственник) выполняет белую отделку жилья, как было указано выше, а чистовой ремонт делает уже после выселения гастарбайтеров или их реководителей. По времени это занимает в среднем 2–3 месяца, после чего в квартиру закупается самая дешевая мебель и оборудование и она сдается в посуточном режиме (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). Конечно, жилье можно сдать и семье по классической схеме (оплата помесячно), но это экономически менее выгодно, особенно в отдаленных непрестижных районах.

Однако следует учитывать сильные ценовые ножницы между затратами на ремонт и величиной платы за наем: даже самая дешевая отделка 2-х или 3-х комнатной квартиры под посуточную сдачу составляет минимум 300–500 тыс., а в реальности 600–700 тыс. руб., и к тому же весь процесс занимает в теории 2–3, а на самом деле 4–6 месяцев. Так что срок окупаемости такого проекта (из расчета платы за наем 30 тыс. руб/мес), составляет около трех лет и к этому времени от всего «ремонтного великолепия» и недорогой мебели ничего не останется (реально придется переделывать заново). Так что наиболее рациональной из трех вышеперечисленных схем является первая – сдача серой коробки трудовым мигрантам (естественно, до полного заселения отремонтированных соседних квартир постоянными жильцами).

Внимание! После массовой скупки новостроек, случившейся в конце 2014 года, к середине 2015 года, когда эти дольщики оформили права собственности и сделали ремонт под сдачу, цены на наем подобных квартир сильно упали.

1.9. Сдача апартаментов и лофтов

Иногда на рынке в качестве объекта под сдачу предлагаются формально нежилые объекты: гостиничные номера на длительный срок; апартаменты и пентхаузы (фактически многокомнатные квартиры); лофты (жилые помещения, переоборудованные из бывших производственных).

В этом случае, также как и при взаимодействии со съемщиками – юридическими лицами (подробнее см. раздел 1.7), между сторонами возникают правоотношения не найма, а аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

Однако при длительном проживании в нежилом помещении существуют определенные неудобства: во-первых, по адресу объекта нельзя зарегистрироваться по месту пребывания; во-вторых, гораздо больше оснований для вторжения непрошенных гостей в погонах (жилище все-таки более неприкосновенно); в-третьих, значительно выше коммунальные платежи (а они обычно оплачиваются арендатором). На практике такие помещения обычно снимаются зарубежными юридическими лицами для проживания экспатов (специалистов-иностранцев), работающих в России, да и сдают их зачастую девелоперские или управляющие соответствующим бизнес-центром компании из той же страны.

1.10. Сдача загородного жилья

Одной из традиционных, еще с дореволюционных времен, форм летнего отдыха представителей среднего класса является наем (иногда аренда, о различиях этих понятий у нас шла речь в введении к этой главе) загородного дома (или части такового), причем для этого необязательно быть очень богатым человеком – ведь на рынке московского региона представлены варианты от 0 (нуля) до 1,5 (полутора) миллионов рублей в месяц, а индивидуальные дома внутри МКАД, в первую очередь в поселках Сокол и Серебряный бор, предлагаются и за два миллиона рублей.

При этом следует иметь в виду, что подбор вариантов на летний сезон надо начинать в феврале-марте, ибо, к майским праздникам (время массового выезда на дачи) ничего хорошего по разумным ценам уже не остается.

Давайте рассмотрим основные ценовые диапазоны ставок найма дач в Подмосковье, привязав их к стоимости сдачи городских квартир (вполне возможно, что Вы захотите совершить «арендный обмен» городской жилплощади на пригородную (см. раздел 1.5).

1.15–20 тыс. руб. в месяц (ставки найма комнаты в городе). За эти деньги особо не разгуляешься – можно снять только щитовой домик размером 4х4 или максимум 6х6 м на участке 6 соток по Восточному, Юго-Восточному и Южному направлениям во 2-й или 3-й стоимостной зоне. Возможен и такой вариант: в будни вы «охраняете» уже более солидный дом или дачу от непрошеных гостей, а на выходные, когда приезжают хозяева, обязаны освободить помещение (чтобы вернуться, например, в понедельник). Еще встречаются следующие предложения – клиент живет на дорогой даче в качестве помощника по хозяйству, обрабатывает землю, ремонтирует постройки, выполняет ряд обязанностей прислуги. В этом случае вообще можно поселиться бесплатно – как говорится, и приятно и полезно.

2.30–45 тыс. руб/мес (стоимость сдачи бизнес 1-к квартиры или эконом 2-к квартиры в Москве). За указанную сумму можно подобрать щитовой домик на территории 1-й стоимостной зоны (кроме Минского, Рижского, Ленинградского, Киевского и Калужского направлений) или брусчатую (иногда кирпичную) дачу, но не ближе 50-ти километровой «бетонки» (на карте автодорога А107). Кроме того, Вы уложитесь по деньгам в наём полдома на территории садовых товариществ (проживание совместно с владельцами или помощь им по хозяйству). Можно попробовать снять номер в недорогом доме отдыха, но уже в соседних областях.

3.40–55 тыс. руб/мес (ставки аренды бизнес 2-к квартиры или эконом 3-к квартиры в городе). Этот ценовой диапазон наиболее разнообразен: можно снять брусчатый или кирпичный дом в 1-й стоимостной зоне, коттедж со всеми удобствами во 2-й или 3-й (кроме закрытых поселков).

Естественно, за такие деньги хозяева не должны докучать своим присутствием (расчеты можно организовать и в городе). Если Вас устроит номер в частной гостинице или пансионате, то можно поселиться и в нем.

4.50–70 тыс. руб/мес (стоимость найма бизнес 3-х, 4-комнатной квартиры бизнес-класса в Москве, за исключением премиум). За указанную сумму вполне можно снять зимнюю дачу со всеми удобствами в 1-й стоимостной зоне, кроме Рублево-Успенского шоссе и стародачных поселков. Рекомендуем обратить внимание на Новорижское и Киевское направления – на них меньше всего проблем с автомобильными пробками (в последнее время, в связи с присоединением к Москве новых территорий, активно реконструируется и Калужское шоссе). Кроме того, можно обратить внимание на коттеджи в поселках во 2-й или 3-й зоне.

5.100–150 тыс. руб/мес (стоимость найма квартиры 100–200 м2 в доме бизнес-класса). С указанной суммы начинаются ставки на дома в закрытых коттеджных поселках на территории Ближнего Подмосковья (до 30 км), однако не по самым престижным направлениям (кроме Рублево-Успенского, Рижского, Минского, Киевского, Калужского).

6. Свыше 150 тыс. руб/мес (элитная квартира премиум-класса в центре Москвы). Сконцентрируйте свое внимание на закрытых поселках в 1-й стоимостной зоне, а также коттеджах по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Минскому направлениям – в других местах подобных цен пока еще нет.

* * *

Вы можете снять дом для семейного отдыха на целый сезон, месяц, неделю или выходные дни. Аренда дома позволит интересно и неординарно провести корпоративное мероприятие, выездной семинар или конференцию, личное торжество. Наконец, в таком доме можно отметить праздничное событие – свадьбу, юбилей или день рождения.

Как правило, загородный дом, который сдается в наем, имеет все условия для любого из перечисленных видов отдыха, оборудован современной бытовой техникой, имеет изолированные спальни, место для пикника. В зависимости от желаний и возможностей клиента можно заказать приготовление еды, а можно делать это самостоятельно, пользоваться баней или сауной. Аренда дома возможна даже в почасовом режиме.