Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

• Название: Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0094-2

Авторы дают подробную характеристику основных схем мошенничества и вымогательства при совершении сделок сжитыми и нежилыми помещениями, показывают психологические и технические приемы, используемые аферистами, рассматривают способы признания уже совершенных сделок недействительными. Также подробно разбираются вопросы должностных И налоговых преступлений, связанных с рынком недвижимости, наиболее распространенные схемы «честного отъема» денежных средств у добросовестных приобретателей.

В издании даются рекомендации по проведению экспертизы правоустанавливающих документов по сделкам, проверке физических и юридических лиц на возможное участие в мошеннических действиях; защите от признания сделок недействительными. Приводится перечень наиболее надежных риэлтерских и строительных фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирой, земельной и коммерческой недвижимостью.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Она будет полезна и профессиональным риэлтерам, работникам правоохранительных органов, практикующим юристам, частным Детективам.

Электронные видеоприложения к книге можно скачать с сайта ideokniga.tv

---

1.8. Получение предоплаты

Мошенников, работающих по этим схемам, риэлторы называют «авансовиками»: например, жертва дает «продавцу» недорогой квартиры предоплату, а последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток «лохов». Основные признаки этой незамысловатой аферы: явно заниженная цена объекта; требование большего аванса, чем принято на рынке (нормальными считаются суммы 20–50 тыс. руб. за объект стоимостью до 6 млн. руб., 50—100 тыс. руб. за цену до 20 млн. руб. и до 300 тыс. руб. за более дорогой); всяческое «оттягивание» продавцом момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать побольше клиентов). Другая разновидность «авансовой работы» (правда, привлечь организаторов этой схемы к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ не удается) – «беспроцентный кредиту населения», когда деньги берутся, незаконно удерживаются и отдаются лоху назад минимум через 3–6 месяцев, или только по суду. Злоупотребляют этим чаще всего небольшие девелоперские фирмы (подробнее см. раздел 5.1).

Также в последнее время на практике часто стала встречаться разводка под названием «просроченная предоплата». При составлении авансового договора (обычно со штрафными санкциями для покупателя) стороны оговаривают крайнюю дату и место совершения сделки (например, 17 мая 2016 г., в помещении банка «АКБ»), За день до этого, т. е. 16-го числа поздно вечером, продавец, наученный аферистами, «взволнованно» звонит покупателю и заявляет, что у него «тяжело заболела мама» и он просит перенести сделку на послезавтра, т. е. на 18 мая. Покупатель чисто по-человечески, конечно, идет навстречу, за что в дальнейшем горько расплачивается: продавец и его представители появляются 17-го числа после обеда в офисе банка «АКБ», где либо в присутствии «местного» нотариуса, либо даже двух «очевидцев», составляется акт, что покупатель на сделку не явился… Предоплата при этом не возвращается на вполне законных основаниях.

Еще одна разновидность работы «авансовиков» (правда, уже в сговоре с бандитами) такова: жертве, которая имеет какие-то деньги, но явно неспособна за себя постоять, дается аванс (оформляется, кстати, как задаток), а потом указанная сумма выбивается в двух-десятикратном размере под разными надуманными предлогами по принципу «была бы спина, найдется и вина».

1.9. Куклы разных видов

Главный принцип работы фармазонов-кукольников: «Ловкость рук – и никакого мошенничества». Случаи вручения продавцу резаной бумаги, ломки купюр и других дешевых трюков мелкой шпаны сейчас практически не встречаются. Если же «лох» пожелает организовать расчеты вне банка (чаще всего жертву в этом случае приглашают в специально снятый на несколько дней или даже часов роскошный «офис»), то в ход идут либо «супердоллары» (для продавца), либо фальшивый детектор валют (деньги покупателя-«лоха» через него пропускают, машинка начинает противно пищать (фальшивка!), и тут же разгневанные продавцы вызывают «полицию», т. е. переодетых в форму сообщников).

Еще один распространенный прием «кукольников» – подмена документов с настоящих на фальшивые. Завладевая таким образом подлинной «правоустановкой», мошенники успешно реализуют схему «чужая» или «многократная», минуя настоящих владельцев. Также в последнее время участились случаи «взятия на конверт» при составлении допсоглашений в банках – продавцу дают подписать один документ, а потом его подменяют на другой, по которому деньги снимает либо покупатель, либо подставной сообщник аферистов.

Еще одна разновидность «кукольной» работы – подмен расписок, выданных продавцом покупателю (особенно когда их две: на заниженную сумму, указанную в договоре (1 млн. руб.) и на «боковик», т. е. разницу между рыночной и «договорной» ценой). При закладке денег в банковскую ячейку продавец в присутствии покупателя собственноручно пишет эти расписки, после чего передает их «своему» юристу или риэлтору. После госрегистрации сделки «представитель» (а иногда, в самых наглых случаях, и сам продавец) передает покупателю взамен ключей от сейфа эти два документа, но уже написанные чужой рукой… В дальнейшем сделка признается недействительной по причине ее безденежности (подробнее об этом см. главу 4 нашей книги), или, как минимум, продавец в судебном порядке требует с покупателя дополнительно сумму, указанную в договоре, т. е. лишний 1 млн. руб.

АГЕНТСТВО ПО ОТЪЕМУ ДЕНЕГ

Наш читатель А., иногородний студент одного из московских вузов, решил распрощаться с надоевшим общежитием и занялся поисками съемной квартиры. Купив номер газеты с объявлениями, А. обнаружил заманчивое предложение – хозяйка двухкомнатной квартиры, как указывалось, часто бывавшая в разъездах, сдавала одну комнату, а вместо платы за нее просила лишь вовремя поливать цветы и стирать пыль с книг обширной библиотеки. Студент тут же позвонил по этому объявлению.

Ему вежливо ответили, что с хозяйкой квартиры можно связаться через агентство, находящееся в центре города. А. нашел эту фирму, располагавшуюся в маленькой комнатушке. Милая девушка заверила, что он может твердо рассчитывать на заинтересовавшую его комнату, но только прежде необходимо заключить договор с их конторой на информационные услуги стоимостью 1200 рублей.

Видя сомнение клиента, девушка при нем набрала номер хозяйки той самой квартиры и передала трубку А. Нина Павловна – так звали жешщщу – предложила ему подъехать к семи часам вечера, предварительно позвонив. Решение жилищной проблемы казалось настолько близким, что А. с легким сердцем выложил деньги за бумажку с телефоном. Но ни в этот день, ни на второй он так и не смог дозвониться до мифической Нины Павловны: трубку никто не снимал.

А когда он раскрыл очередной номер злополучной газеты и вновь обнаружил объявление, где предлагалась та же комната с библиотекой и цветами, ему стал ясен механизм работы «агентства». Студент опять поехал в фирму и объявил о своем желании расторгнуть договор. Однако деньги ему, разумеется, не вернули: ведь «информационные услуги» были оказаны.

«Аргументы и факты»

1.10. «Риэлторская шваль»

Так профессионалы называют мелких «маклаков», не гнушающихся суммами в 5—10 тыс. руб. с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с «нужным партнером». Психологический расчет «швали» весьма точен – «где оборачиваются лимоны, там штуки не считают», и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права.

О подобных действиях, являющихся разновидностью «относительно честных способов отъема денег у населения», более подробно рассказано, например, в главе 9 нашей книги.

1.11. Лжеобмены и лжерасселения

В своей работе риэлторы классифицируют обмены на натуральные (квартира на квартиру или другое имущество) и альтернативные (квартира продается, т. е. меняется на всеобщий эквивалент – деньги, а затем покупается другая). Кроме того, обмены бывают неравноценные (коммерческие), когда одна из сторон получает доплату, и равноценные – всевозможные съезды, разъезды, цепочки, когда доплата не передается, а агенты работают за гонорар. С юридической точки зрения существуют три схемы оформления обмена: двух частных квартир друг на друга (мена), двух неприватизированных или находящейся в собственности на неприватизированную (последняя схема, кстати, наиболее сложная для проведения, но, с другой стороны, наиболее «зараженная» аферами).

Итак, основные виды мошенничества при обмене:

• под сорванную сделку

Когда жертва дает согласие на обмен на очень выгодных условиях или когда аферисты получают с «лоха» деньги, сделка вдруг «резко срывается».

• отказ от завершения обмена

В случае неравноценного обмена одна из сторон, получившая доплату или иные блага от оппонентов, либо не является за обменным ордером (после 01.03.2005 г. – на подписание нового договора соцнайма) или на регистрацию, либо отказывается сниматься с регистрационного учета (выписываться).

• продажа неприватизированного жилья

Эта схема чаще всего организуется нанимателями муниципального жилья, вступившими в преступный сговор с аферистами или находящихся под контролем последних.

На потенциального покупателя «неприватки» сначала фабрикуют подложный договор соцнайма муниципальной квартиры в бараке где-нибудь в Ново-Долбуново или Зуево-Кукуево, потом в соответствии со ст. 72–75 ЖК РФ оформляется договор обмена этих помещений, и новоиспеченный «наниматель» столичной жилплощади прописывается в продаваемую квартиру (комнату), заключая новый договор соцнайма на свое имя. После окончания расчетов «потерпевший» продавец, которого фактически «выписали в воздух» (барак в забытом Богом рабочем поселке или полуразрушен, или вообще от него остался один фундамент), подает исковое заявление в суд о признании обмена недействительным (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 4) и гарантированно выигрывает дело. Деньги же «лоху»-покупателю, естественно, никто не вернет.