Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

• Название: Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2017
• ISBN: 978-5-9216-0108-6

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно приобрести новое жилье (квартиру, таунхаус, коттедж).

Автор, ведущий российский специалист рынка недвижимости и строительства, рассматривает вопросы подбора такого жилья, ведения рекламы; технологии работы с партнерами, безопасности совершения сделки; ее грамотного юридического оформления; дает подробные рекомендации, как выбрать и проверить компанию-застройщика, а также извлечь доход при покупке новостройки с коммерческими целями.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Это 5-я часть серии «Сам себе риэлтор», издающейся начиная с 2015 года. Также книга будет полезна профессиональным риэлтерам и девелоперам, практикующим юристам и экспертам, студентам профильных вузов.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

2. Комфорт-класс.

Среди практикующих риэлторов бытует мнение, что «комфорт» – это рекламный трюк маркетологов новостроек, и от жилья эконом-класса они практически не отличаются. Однако в последние годы даже в панельном домостроении на рынок вышло несколько принципиально новых серий (ЛСР, Европа, Доммос), которые уже обеспечивают совершенно другой уровень жизни, в первую очередь за счет более продуманных планировок, интересного решения фасадов, наличия эркеров и больших летних помещений, переменной этажности секции и т. д.

Также из-за трудности реализации квартир в домах бизнес-класса (о нем немного ниже) в «верхний комфорт» перешли самые дешевые разновидности монолитных зданий (например, с наружной обкладкой пеноблоками и вентфасадом, а зачастую и штукатуркой), которые строятся не в очень престижных районах крупных городов и ближайших пригородах. Естественно, у «комфортных» комплексов предусмотрен более высокий уровень инфраструктуры: подземные паркинги, огороженная территория, озеленение, малые архитектурные формы, детские площадки и другое.

3. Бизнес-класс.

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – такое жилье покупают представители верхнего среднего класса, имеющие ежемесячные доходы минимум 150–200 тыс. руб. на члена семьи. Типичное здание такого уровня – высотный кирпично-монолитный каркасный дом (одиночный или входящий в жилой комплекс) с повышенным уровнем комфорта (подъезды, лифты, холлы, подземный гараж), развитой придомовой инфраструктурой (ограждение, шлагбаумы, озеленение, детские площадки), а также более совершенными системами безопасности (видеонаблюдение, охрана в подъездах, правда, обычно без ограничения доступа на территорию). К тому же в этих домах уже нет бесплатного муниципального жилья, однако пока кое-где еще присутствует «доля города» – площади, выделяемые не совсем рядовым гражданам. Социальный статус и материальный достаток жильцов уже примерно однороден, и проблем с дальнейшим благоустройством и соседством обычно не возникает.

Дома бизнес-класса строят, как правило, на площадках точечной застройки (о ней подробнее речь шла выше) в любых районах крупных городов, кроме самых непрестижных, а также в удобных и дорогих местах ближайшего пригорода, включая и «зеленую зону». Главными критериями удачного местоположения являются: транспортная доступность, благоприятная экология, престижность и «история» района, хорошая окружающая инфраструктура. Конечно, квартиры в бизнес-домах существенно дороже, чем в их комфорт-собратьях, в первую очередь за счет больших площадей, а не стоимости квадратного метра, однако за излишества приходится, естественно, платить.

4. Премиум-класс.

За такое жилье иногда выдаются здания «верхнего» бизнес-класса, однако существуют три четких критерия, которые отличают Венеру Милосскую от Девушки с Веслом: во-первых, придомовая территория элитных комплексов закрыта – чужие здесь и не ездят, и не ходят; во-вторых, в нежилых этажах такого дома нет общедоступных магазинов или офисов – инфраструктура (рестораны, фитнес-центры, спортплощадки, клубы) обслуживает только жильцов и их гостей; в-третьих, в элитных комплексах нет «доли города» – все квартиры выкупаются за рыночную цену, и социальный состав публики (богатых людей с уровнем ежемесячных доходов минимум 250–300 тыс. руб. на члена семьи) однороден. Естественно, что к самому зданию предъявляются повышенные требования: индивидуальный проект дома; подземная парковка с отдельным въездом и двойным количеством машиномест; качественные коммуникации и отделка; централизованное остекление и кондиционирование и еще ряд факторов (подробнее об этом, а также об оценке подобных домов можно прочитать в других наших книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[1]).

Застройка премиум-класса расположена в наиболее престижных или экологически чистых районах крупных городов (для Москвы это центр, запад, юго-запад, северо-запад). К этой же категории можно отнести и коттеджные поселки, тяготеющие в столичном регионе к тем же направлениям (поселки таунхаусов или смешанные обычно входят в категорию «бизнес»).

Вполне естественно, что цены на жилье премиум-класса значительно выше «бизнесовых», но это уже новый уровень (если хотите – стиль) жизни.

* * *

За последние десять лет существования российского рынка дорогих новостроек покупательские предпочтения значительно изменились, и требования к качеству элитной жилплощади неизменно растут. Но даже самый взыскательный, капризный и требовательный приобретатель сегодня найдет то жилье, которое ему нужно, – вниманию таких «страшно далеких от народа» господ предлагаются небольшие «клубные» дома в самых престижных районах, именуемых среди риэлторов «золотая миля», – для Москвы это улицы Арбат, Пречистенка, Остоженка, а также Патриаршие пруды.

И все-таки принадлежность квартиры к классу «эксклюзив» определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни. В клубных домах небольшое число квартир (максимум 20–25), существуют ограничения по составу публики (примитивному герою анекдотов про «нового русского» или бизнесмену с сомнительным источником доходов здесь жилье не продадут, даже если есть деньги), а также используются многоступенчатые системы безопасности и автономное инженерное жизнеобеспечение с элементами «умного дома». Обычно заказчик приобретает квартиру не «свободной планировки», а оплачивает дизайн-проект и отделочные работы «под ключ» (мешающий ремонт после заселения хотя бы одного жильца не допускается). Конечно, «клубный эксклюзив» стоит огромных денег – в Москве встречаются предложения по 2 млн. руб./м2, хотя платежеспособный спрос ниже, на уровне 1,5–1,6 млн руб./м2.

Как можно классифицировать дома в коттеджных поселках по их стоимости? Ведь самый дешевый таунхаус и самый дорогой коттедж могут отличаться по цене в 100 раз…

Как уже говорилось выше, вводимые в эксплуатацию ОКП в самом общем случае можно разделить на привычные для всего рынка новостроек три ценовые группы: эконом-, бизнес-, и премиум-классы. Однако реалии рынка таковы, что самый дешевый объект категории «эконом» (двухуровневый таунхаус площадью 120 кв.м. на участке 3 сотки в среднем Подмосковье) отличается от самого дорогого «премиум» более чем в 100 раз (не считая загородных резиденций). Поэтому аналитиками рынка загородной недвижимости была разработана более подробная классификация, включающая в себя уже семь ценовых диапазонов (цены указаны для Московского региона).

1. Эконом-класс (5—10 млн. руб.).

К этой категории относятся самые экономичные (обычно двухуровневые) таунхаусы в ОКП, находящиеся во второй стоимостной зоне (среднее Подмосковье, подробнее об этом см. раздел 1.1 первой части серии книг «Сам себе риэлтор»), а также брусовые отдельно стоящие дома (коттеджами их называть некорректно даже в рекламных целях) в третьей или четвертой стоимостных зонах, однако расположенных в красивых и живописных местах, возможно, недалеко от воды (для Московского региона это Ока и Большая Волга). Эконом – поселки строят обычно по недорогим направлениям Подмосковья – Восток, Юго-Восток, Юг, самыми оптимальными из которых являются Симферопольское и Новокаширское шоссе.

2. Класс «эконом-плюс» (10–20 млн. руб.).

В этом ценовом диапазоне экономичный (а может быть, просто нежелающий переплачивать) покупатель может «разгуляться» куда шире. Хороший трехуровневый таунхаус площадью 200–250 кв.м. можно приобрести не только в первой стоимостной зоне (ближнее Подмосковье), но даже и в городской черте (районы Южное Бутово, Куркино). Отдельно стоящий дом, даже уровня коттеджа, реально купить во второй зоне по любому направлению, за исключением Новорижского, Минского, Киевского и Калужского, а «дальняя дача» будет доступна в любом месте Подмосковья, включая даже престижное Завидово.

3. Бизнес-класс (20–40 млн. руб.).

Как уже говорилось выше, в этом ценовом диапазоне находятся самые оптимальные по критерию «цена-качество» объекты, имеющие к тому же хорошую инвестиционную привлекательность. «Бизнесовый» покупатель может придирчиво выбирать из большого количества «чистых» ОКП по всем направлениям из Москвы, за исключением первой стоимстной зоны самых престижных: Новорижского, Минского, Киевского, Калужского (о Рублево-Успенском пока речь не идет, с такими деньгами там делать нечего).

4. Класс «бизнес-плюс» (40–60 млн. руб.).

В верхнем сегменте «бизнесовых» предложений выбор еще больше, и из всего многообразия направлений недоступными являются только Новорижское (1 стоимостная зона) и Рублево-Успенское. Однако здесь потенциального покупателя уже подстерегает опасность переплатить лишнего – часто дом этой ценовой категории не стоит тех денег, которые запрашивают за него девелоперы! Особенно это относится к «безликим» ОКП, у которых отсутствует продуманная и взвешенная архитектурная концепция и нет своей «изюминки», а таких поселков, к сожалению, в сегменте бизнес-класса большинство.