Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

• Название: Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0105-5

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделку с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке). Автор рассматривает вопросы оценки жилья, ведения рекламы, психологии работы с партнерами, личной безопасности при совершении сделки, ее грамотного юридического оформления; дает подробные рекомендации, как найти и выбрать специалистов-риэлторов, а также построить свои взаимоотношения с представителями государственных органов.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является первой частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением серии «Сделки с недвижимостью», книги которой вышли в 1997–2016 годах.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

Как проверить деловую репутацию выбранной риэлторской фирмы? Ведь в рекламе говорят одно, а в суровой действительности в дальнейшем оказывается совсем другое.

Давайте рассмотрим подробнее алгоритм проверки деловой репутации агентства недвижимости, которому вы планируете доверить проведение своей сделки на вторичном рынке.

1. Установление личности маклера (агента).

Вы вступаете в контакт не с абстрактной фирмой NNN, а с конкретным человеком – Ивановым И. И., который представляет свое агентство. Попросите у него паспорт (естественно, вы должны иметь и предъявить по первому требованию свой). Далее все делается по алгоритму проверки частного лица (см. главу 1.7). Можно также проверить личность Иванова по базам данных ЗИЦ и ЦАБ, а также установить фактический адрес его местожительства.

2. Проверка фактического адреса.

Как вы знаете, большинство коммерческих фирм имеют два адреса: юридический (указанный в учредительных документах) и фактический (где находится офис). Определите по телефонам, которые вы прочитали в рекламе или получили от Иванова, адрес, где они установлены. Вполне возможно, что телефоны прямые мобильные, и в случае нареканий компанию NNN и гражданина Иванова впоследствии не сыскать…

3. Проверка через «черные списки».

Обязательно перезвоните по телефону [phone] и проверьте выбранное вами агентство через «черный список» недобросовестных риэлторов. Эта услуга для вас бесплатна, но, к большому сожалению, в «черный список» занесено пока лишь 60–65 % фирм с подмоченной репутацией. Зайдите в подраздел «черные списки» на интернет-форумах недвижимости, а также сделайте в поисковых системах запрос «агентство NNN претензии».

4. Проверка учредительных документов.

После того как агент побывал на вашем объекте (квартире, комнате, даче), назначьте вторую встречу у них в офисе. При этом попросите показать оригиналы учредительных документов (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор), аттестаты и сертификаты, свидетельства об участии в профессиональных общественных организациях. Перепроверьте полученные данные через местные регистрационные органы.

5. Проверка офиса компании.

Приехав в офис агентства, попросите показать оригиналы документов на занимаемое помещение (свидетельство о собственности, договор аренды и другие). Они обязательно должны находиться в офисе для предъявления работникам полиции, пожарной охраны, административно-технической или налоговой инспекции. Если руководство отказывается их показать (заперты в сейфе, отправлены на перерегистрацию, находятся у директора, а он уехал…), то обязательно выясните у вахтера, охранника или коменданта здания, давно ли NNN занимает помещение, своевременно ли за него платит, не было ли раньше конфликтных ситуаций с властями или клиентами. Если выяснится, что данное помещение агентство заняло недавно или арендовало на срок до полугода, узнайте у руководства адрес бывшего офиса и обязательно съездите туда.

6. Проверка квалификации сотрудников.

Уже более 13 лет, с февраля 2002 г., риэлторская деятельность не входит в число лицензируемых. К сожалению, это значит, что сделки с недвижимостью может совершать любой гражданин. Однако обычно право ставить свою подпись под договорами будет иметь только тот брокер, который сдал квалификационный экзамен и получил соответствующий документ (аттестат). Так что обязательно поинтересуйтесь этим вопросом. Кроме того, указанный сотрудник по возможности должен состоять в штате (попросите показать приказ о зачислении его на работу).

Хочу продать две своих квартиры и на вырученные деньги приобрести недорогой коттедж для постоянного проживания. В процессе подбора вариантов свои услуги предлагает великое множество фирм. Куда выгоднее обращаться – в крупные, мелкие или к частникам?

Итак, кто есть кто на рынке недвижимости (на примере столичного региона)? Например, на середину 2016 г. в Москве и Подмосковье действует около шести тысяч субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически появляются в рекламных объявлениях):

 150–200 агентств недвижимости «старой закалки», то есть получивших в 1995–2001 гг. лицензии на риэлторскую деятельность. Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником доходов;

 500–600 отделов недвижимости – фактически это такие же агентства, но входящие в более крупные промышленные и финансовые холдинги на правах структурных подразделений;

 200–250 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;

 1000–1500 стартапов – это организации, занявшиеся риэлторской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.). Часть из них организована решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это организации, уставные виды бизнеса которых весьма далеки от риэлторской деятельности (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с недвижимостью – занятие выгодное, стартапы стали вести и их;

 2000–3000 частных маклеров. Это специалисты, зачастую очень высокой квалификации, которые проводят сделки самостоятельно, в одиночку, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо. На профессиональном языке их называют «серые» и «черные» маклеры: в действиях первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами (кстати, сотрудники риэлторских агентств, получивших квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым»).

Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлторских фирм.

 Крупные. Совершают всем своим численным составом более 20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды и найма). Контролируют в среднем 35–40 % локального рынка недвижимости. Крупные фирмы – в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и досадные исключения), с другой стороны – берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна крупная компания не станет работать с вами, если предполагаемый гонорар составляет условно менее 4–5 % от стоимости объекта).

 Средние. Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют около 25–30 % вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» – на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).

 Мелкие. Совершают по 0–5 сделок в месяц, контролируют тоже около 20–25 % рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 2–3 % за вариант), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток – в них не очень большие объемы, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает: либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства), или подольше, но подешевле (мелкие): хорошо, дешево, быстро – выберите одно.

Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в два-три месяца. Эти работники возьмутся за любой ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение – в среднем одну треть от комиссии АН), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10 % всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.

Как уже говорилось выше, после вступления в действие Закона РФ № 128-ФЗ, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлторских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что агентство работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных).

Для такой сложной сделки, как продажа двух квартир и покупка коттеджа на вторичном рынке, рекомендуем обратиться в компанию, находящуюся по своему положению ближе к «крупной». Обязательно выясните, есть ли в выбранном вами агентстве отдел загородной недвижимости и работает ли он по тому направлению (шоссе) и сегменту рынка (недорогие дома, но с коммуникациями), которые необходимо найти.