Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

• Название: Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации
• Автор: Олег Полежаев
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2017
• ISBN: 978-5-7205-1394-8

Настоящая монография посвящена всестороннему и комплексному изучению гражданско-правового регулирования отношений по застройке земельных участков. Был проведен анализ регулирования тождественных отношений в современных европейских государствах, входящих в континентальную правовую семью (ФРП Франции, Италии, Эстонии, Швейцарии, Австрии и Украины), а также проанализирован исторический опыт отечественного законодателя. Выявлены зависимости, возникающие между возможностью по возведению строений и правом субъекта на земельный участок. Изучению подлежали и правовые режимы строений, возведенных в осуществление права застройки, что позволило иначе взглянуть на значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество и момента возникновения строения как объекта гражданских прав.

Книга предназначена для практикующих юристов.

---

39

Омельченко О. А. Всеобщая история государства и права. М.: ТОН-Остожье, 2000. – С. 451.

40

Жалинский А., Рерихт А. Указ. соч. – С. 417.

41

Шапп Я. Основы гражданского права Германии. М.: Бек, 1996. – С. 59.

42

См., например: Staudingers J. Kommentarzum Burgerlichen Gesetzbuchmit Einfuhrungsgesetz undNebengesetzen. Eckpfeiler des Zivilrechts. Neubearbeitung, 1998. S. 1000.

43

Baur R., Baur J., Sturner R. Sachenrecht. Auf 18, neubearb. Munchen: C.H. Beck, 2009. S. 374-375. Пер. Е. А. Леонтьевой. Указ. соч.

44

Motive zudem Entwurfeeines Burgerlichen Gesetzbuches fur das Deutsche Reich. Bd. III. Sachenrecht. Amtliche Ausgabe. 2. Unveranderte Auf. Berlin.: J. Guttentag, 1896. S. 371. Пер. Л. А. Кассо. Здания на чужой земле. Москва, 1905 г. [Электронный ресурс] URL: http://www.law.edu.ru/script/cntsource.asp?cntID=100009762 (дата обращения 28.04.2014).

45

Целевой характер использования земельного участка исключает возможность осуществления любой деятельности помимо деятельности по возведению или обслуживанию строения. Нарушение целевого использования земельного участка, выделенного под застройку, влечет последствия вплоть до прекращения Erbbaurecht. Не обладая правомочиями по распоряжению земельным участком, застройщик обладает всей полнотой власти, что позволяет свободно отчуждать, закладывать, передавать по наследству или сдавать в аренду вещное право застройки и его существенную составную часть – строение.

46

Wieacker F. Privatrechtsgeschichte derNeuzeit unter besonderer Berücksichtigung der deutschen Entwicklung. Gottinger, 1954. [Электронный ресурс] URL: http://www.degruyter.com/view/j/zrgra.1954.71.issue-1/zrgra.1954.71.1.509/zrgra.1954.71.1.509. xml (дата обращения 28.04.2014).

47

Емелькина И. А. Указ. соч.

48

Емелькина И. А. Указ. соч.

49

Емелькина И. А. Указ. соч.

50

Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7. – С. 16–31.

51

Staudingers J. Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: mit Einführungsgesetz undNebengesetzen. Sellier de Gruyter. Berlin, 2000. P. 588. Пер. Е. А. Леонтьевой. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. 2011. № 2. – С. 131.

52

Archiv fur Burgerliches Recht. Band 32 / Herausgeg.von J. Kohler, D. Ring, P. Oertmann. Berlin: Carl Heymanns Verlag. Berlin, 1908. [Электронный ресурс] URL: http://dlib-zs.mpier.mpg.de/mj/kleioc/0010/exec/showtoc/%222084534_32%2b1908%22 (дата обращения 29.04.2014).

53

Heck;Rietschel;Rümelin.ArchivfürdiecivilistischePraxis, 1912.T.X.[Электронный ресурс]. URL: http://www.digizeitschriften.de/dms/toc/?PID=PPN345574613_1912_0108 (дата обращения 30.04.2014); Dernburg H. Die allgemeinen Lehren des bürgerlichen Rechts des Deutschen Reichs und Preußens / Von Heinrich Dernburg. 3. Auf. Halle. Waisenhauses, 1906 P. 467. Пер Л. А. Кассо. Указ. соч.

54

Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/erbbauv/gesamt.pdf (дата обращения 30.04.2014).

55

Alpmann J. Sachenrecht. B. I. Bewegliche Sachen. Munster: Alpmann und Schmidt, Jur. Lehrgange, 1999. Пер. Ю. А. Волочай. Указ. соч.

56

Отнесение вещного права застройки к имуществу движимому внесло бы затруднения в гражданский оборот ввиду недоступности использования института поземельной записи, что нарушало интересы застройщиков, собственников и третьих лиц по причинам невозможности точным образом определять личность обладателя права. Признание вещного права застройки имуществом недвижимым посредством прямого указания в законе позволило застройщикам использовать дешевые ипотечные кредиты. Однако наиболее важным было применение к вещному праву застройки правил, используемых для регулирования отношений, касающихся оборота земельных участков (недвижимого имущества), что позволяло застройщику приобретать прочный титул и непосредственное господство над земельным участком в пределах определенного договором срока (§ 11 ErbbauRG).

57

Согласно сложившейся прусской, а теперь и германской практике, дом, построенный арендатором, хотя и считается собственностью застройщика, является имуществом движимым. См.: Емелькина И. А. Указ. соч.

58

Schoner H., Stober K. Grundbuchrecht. 13, neubearb. Auf. Desvon K. Haegele begrundeten und bis zur 5. Aufage bear beiteten Handbuchs. Munchen.: C. H. Beck, 2004. S. 799. Пер. Е. А. Леонтьевой. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

59

Круглова О. А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Москва, 2014. [Электронный ресурс] URL: http://msal.ru/common/upload/Avtoreferat_-_OA._Kruglova.pdf (дата обращения 01.05.2014).

60

Thiel F. Das Erbbaurecht – Einverkanntes instrument zur steuerung der kommunalen fächennutzung. UFZ-Diskussionspapiere. Leipzig, 2004. [Электронный ресурс] URL: https://www.ufz.de/export/data/2/84337_ufz_disk4_2004.pdf. (дата обращения 05.05.2014).

61

Löhr D. Ein bodenfondsfür die ausgabe von erbbaurechtenals instrument der bodenpolitik // Zentrumsfür Bodenschutz und Flächenhaushaltspolitik am Umwelt-Campus Birkenfeld (ZBF-UCB). 2009. № 6. [Электронный ресурс] URL: http://zbf.umwelt-campus.de/fleadmin/user_upload/Material/ZBF_Working-Paper_6.pdf (дата обращения 05.05.2014).

62

Леонтьева Е. А. Указ. соч.

63

Митилино М. И. Указ. соч. – С. 117.

64

Емелькина И. А. Природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений гражданского законодательства о вещном праве // Вестник гражданского права. 2012. № 6. – С. 124–145.

65

Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращения и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временно присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения, в частности, подобные строения не являются предметом ипотеки.

66

Кассо Л. А. Указ. соч.

67

Das burgerliche Recht und die besitzlosen Volksklassen: eine Kritik des Entwurfs eines burgerlichen Gesetzbuches fur das deutsche Reich / von Dr. Anton Menger. 2 und 3 Tausend. Verlag der H. Laupp’schen Buchhandlung, 1890. [Электронный ресурс] URL: http://dlib.rsl.ru/loader/view/01004491688?get=pdf/ (дата обращения 07.05.2014).

68

Neumann G. Jahrbuch des deutschen recht. I. Berlin, 1902. P. 55. Пер. Л. А. Кассо. Указ. соч.

69

Кассо Л. А. Указ. соч.

70

Емелькина И. А. Указ. соч.

71

В юридическом смысле строение, возведенное на основании вещного права застройки, является существенной составной частью права и обладает правовым режимом недвижимости. В отношении арендатора подобные правила неприменимы ввиду того, что основанием для строительства является право аренды – обязательственное право, не дающее субъекту непосредственного господства над вещью.

72

Полетаев Н. А. Пользование и наем имущества в их взаимных отношениях. СПб., 1903. – С. 88.

73

Чубаров В. В. Указ. соч.

74

Neumann G. Указ. соч. P. 55.

75

Законодательство Германии позволяет арендатору обратиться в суд и истребовать согласие на возведение строений в судебном порядке при условии доказывания необходимости сохранения предприятия или повышения его рентабельности и ненарушении законных интересов арендодателя (абз. 2 § 590 BGB).

76

Кучин С. А. Применение договорных форм публичного управления развитием территорий и инфраструктурные сборы в строительном праве Германии [Электронный ресурс] URL: http://m-logos.ru/img/Tezisy%20Kuchina%20S.A.pdf (дата обращения 07.05.2014).

77

Кучин С. А. Применение договорных форм публичного управления развитием территорий и инфраструктурные сборы в строительном праве Германии [Электронный ресурс] URL: http://m-logos.ru/img/Tezisy%20Kuchina%20S.A.pdf (дата обращения 07.05.2014).

78

Thiel F. Städtebaurechtliche Instrumente zur Reduzierung des Flächenverbrauchs unter besonderer Berücksichtigung der Problematik des Stadtumbaus. Leipzig, 2004. [Электронный ресурс] URL: https://www.ufz.de/index.php?de=20939&pub_data%5Bfunction%5D=showFile&pub_data%5BPUB_ID%5D=45 (дата обращения 07.05.2014).

79

Dieterich H., Koch J. Bauleitplanung: Recht und Praxis. Stuttgart, 1977. S. 27. Пер. С. А. Кучина. Указ. соч.

80

Строительный кодекс Германии. Baugesetzbuch (BauGB). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/index.html (дата обращения 10.05.2014).

81

Постановление об использовании земельных участков для строительных нужд. Baunutzungsverordnung (BauNVO). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/ (дата обращения 10.05.2014).

82

Определением целевого назначения земельного участка занимаются муниципальные образования. В первую очередь на основании BauGB формируется генеральный план использования земель. Настоящий план содержит сведения о предполагаемом характере градостроительного развития и вид допустимого использования земельных участков. В нем находят свое первичное отражение земли, пригодные для застройки, и земли иного назначения, застройка которых не допускается (§ 5 BauGB). План использования земель приобретает юридическую силу после утверждения в вышестоящем административном органе (§ 6 BauGB). Однако при формировании плана использования земель особое значение придается земельному законодательству. Категория земель, пригодных для застройки, не является однородной: в зависимости от характера и целевого назначения строений, интенсивности и плотности застройки BauNVO формирует особые правила относительно застройки каждого района в отдельности. Наиболее значимой является классификация земель, пригодных под застройку в зависимости от целей использования: земельные участки для жилищного, смешанного или предпринимательского назначения (§ 1 BauNVO). В последующем на основании плана использования земель формируется генеральный строительный план или план застройки, в котором закрепляются юридически обязательные нормы градостроительного порядка, а также вид, степень, плотность и способы застройки отдельных участков (§ 8 BauGB). План застройки земель и план использования соотносятся как часть и целое, в которых план использования определяет, какие земли будут застроены, а план застройки – каким образом строительство будет осуществляться и какие строения будут воздвигнуты.