Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

• Название: Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации
• Автор: Олег Полежаев
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2017
• ISBN: 978-5-7205-1394-8

Настоящая монография посвящена всестороннему и комплексному изучению гражданско-правового регулирования отношений по застройке земельных участков. Был проведен анализ регулирования тождественных отношений в современных европейских государствах, входящих в континентальную правовую семью (ФРП Франции, Италии, Эстонии, Швейцарии, Австрии и Украины), а также проанализирован исторический опыт отечественного законодателя. Выявлены зависимости, возникающие между возможностью по возведению строений и правом субъекта на земельный участок. Изучению подлежали и правовые режимы строений, возведенных в осуществление права застройки, что позволило иначе взглянуть на значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество и момента возникновения строения как объекта гражданских прав.

Книга предназначена для практикующих юристов.

---

Erbbaurecht наделяет застройщика правом на использование земельного участка и правом на возведенное им строение. Целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют сущность наследственного права застройки[44].

Объем юридической власти застройщика над земельным участком является значительным, хотя и ограничивается рядом обстоятельств: целевым характером использования земельного участка и временным характером права[45]. Застройщик не обладает правами по распоряжению земельным участком, однако наделен обширным кругом возможностей по владению и пользованию[46].

Необходимо отметить, что институт вещного наследственного права застройки является дискуссионным, противоречивым и вызывает ряд вопросов как в теории, так и в правоприменительной практике. Наиболее серьезными являются следующие: определение юридического существа вещного права застройки, признание застройщика, а не собственника земельного участка, обладателем строения, отнесение вещного права застройки к имуществу движимому или недвижимому и содержание права на строение, возведенное застройщиком.

Относительно юридической природы и существа ограниченного вещного права застройки в германской литературе длительное время не было единства мнений. В первую очередь, в вещном праве застройки усматривали дух феодального права и концепцию разделенной собственности (Geteiles Eigentum)[47]. В последующем существо вещного права застройки пытались выявить в сервитуте, дающем схожее право пользования земельным участком (Sachnutzungsrechte), концепции сособственности (Miteigentum) и особой собственности на сооружение (Sondereigentum)[48]. Противоречие основным представлениям пандектного права относительно единого и неделимого права собственности, исключительности и возможности наличия одного права на одну вещь, полное отрицание работы принципа приращения стали основаниями для отвержения всех подходов, помимо представлений о праве застройки как особой собственности (Sondereigentum), при которой право собственности на строение принадлежит застройщику[49].

Достоинством Erbbaurechtra является удовлетворение желаний застройщиков сохранять за собой право собственности на возведенные строения, а не передавать его землевладельцам[50]. Обратное положение в немецкой литературе называют узаконенной несправедливостью[51]. Суть упомянутой проблемы заключается в императивном действии принципа приращения и поглощении правом собственности на земельный участок объектов, прочно соединенных с ним, что не допускало положения, при котором собственники строения и земельного участка не совпадают. Упомянутое положение было единственно возможным до появления BGB в 1900 году, однако сейчас принцип приращения выступает в качестве общего правила и содержит несколько исключений. В случаях, прямо предусмотренных законом, строение, возведенное застройщиком несобственником, обладающим вещным правом застройки или правом аренды земельного участка, признается временно присоединенной вещью, что устраняет юридическую связь между строением и земельным участком и ограничивает действие принципа приращения.

Теоретическое обоснование положения несовпадения застройщика и собственника недвижимости P. Oertmann видел в признании за застройщиком «права наподобие права собственности на часть земельного участка, которая занята строением, что позволяло и сохранить собственность за застройщиком, и не нарушало принцип приращения»[52]. Однако господствующим стало представление о возникновении юридической связи между строением и Erbbaurecht, при которой строение становится составной частью не земельного участка, а ограниченного вещного права застройки, приравненного к недвижимому имуществу[53]. Далее подобные представления были напрямую закреплены в германском законодательстве[54].

Возможность признания за вещным правом застройки объекта гражданского оборота и доступа застройщика к кредиту актуализировала проблемы определения юридического существа права застройки и правового режима возведенного строения. В германском правопорядке в зависимости от правового режима подразделяются имущественные права на движимые вещи и имущественные права на земельный участок, который является единственным недвижимым имуществом, упомянутым в BGB[55].

Отнесение вещного права застройки земельного участка к имуществу недвижимому и признание строения существенной составной частью последнего было обусловлено необходимостью придать праву застройки экономическую стоимость[56]. Как справедливо отмечает И. А. Емелькина, «строение как существенная составная часть права на земельный участок значительно повышает стоимость вещного права застройки, в отличие от положения застройщика на основании договора аренды»[57].

Возникновение и прекращение права застройки чужого земельного участка на основании Erbbaurecht полностью совпадает с моментом появления и прекращения самого вещного права застройки. Erbbaurecht является вещным правом, содержание которого определяется законом, следовательно, право на застройку земельного участка проистекает из его социальной задачи и передается застройщику на основании закона. В период действия вещное право застройки наделяет застройщика правами возведения, владения, сноса, реконструкции, пользования и восстановления строений[58]. Следовательно, право на застройку является неотделимой и существенной частью Erbbaurecht, возникает и прекращается с моментом его появления или прекращения.

При прекращении вещного права застройки застройщик наделен гарантиями, позволяющими получить денежную компенсацию за передачу строения собственнику земельного участка[59].

В современной доктрине права Германии считается, что вещное право застройки является эффективным инструментом управления муниципальным земельным фондом[60] и средством решения отдельных социальных и политических проблем[61].

Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает существенными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии право аренды земельного участка считается несовершенным средством правового регулирования отношений для целей возведения строений, поэтому не получило значительного распространения. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды[62]. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика[63]. Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании права аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора[64]. Подобное положение было обусловлено рядом причин[65].

В частности, спорным являлся режим строений, которые не вносятся в поземельную книгу, и применимость к ним правил § 95 BGB[66]. Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде по сравнению с вещными правами, однако признавал арендатора собственником строения[67]. Анализ положений BGB привел к похожему мнению и Г. Неймана[68]. Мнение, поддержанное Л. А. Кассо[69], о признании аренды в качестве «права на чужую вещь», влекущего несрабатывание принципа приращения и признание строения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, в настоящий момент считается общепризнанным[70].

Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесении его к движимому или недвижимому имуществу[71]. В литературе сформировалось мнение, в силу которого связь, установленная между строением и земельным участком, ограничивается сроком действия договора[72] и поэтому является «слабой» по сравнению с вещными правами. Невозможность реализации принципа приращения, признание строения собственностью арендатора и применение режима недвижимости исключительно к земельным участкам стали в германском праве основаниями для признания строений, возведенных на праве аренды, движимым имуществом[73].

Итак, отсутствие в BGB норм, позволяющих отнести строение, принадлежащее арендатору, к недвижимому имуществу (так как единственным объектом недвижимости признается земельный участок)[74], обусловило отнесение последних к вещам движимым. Режим же движимости, применимый к строениям, возводимым на основании аренды, лишает застройщика возможности использования поземельной книги, что не позволяет устанавливать ипотеку и получать кредит под залог строения. Обязательственно-правовая природа аренды является препятствием для свободного оборота прав на строение.

Существенным препятствием для потенциального застройщика при использовании обязательственно-правовой конструкции аренды является изначальный запрет осуществлять строительство (§ 590 BGB). Заключив договор, арендатор даже в случае долгосрочного использования земель обязан испросить согласие у собственника на возведение строения. Наделение арендатора подобной возможностью зависит исключительно от воли собственника[75]. Следовательно, представляется абсолютно допустимой ситуация, при которой арендатор земельного участка не будет наделен правом на возведение строений.