Александр Борисов - Комментарий к Федеральному Закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (постатейный)

• Название: Комментарий к Федеральному Закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (постатейный)
• Автор: Александр Борисов
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2017
• ISBN: 978-5-7205-1403-7

В книге подробно рассмотрены процедуры подготовки к проведению государственной кадастровой оценки (ГКО), в т. ч. формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, и процедуры, которые включает в себя непосредственно ГКО: принятие решения о проведении ГКО; определение кадастровой стоимости и составление отчёта об итогах ГКО; утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Проведён сравнительный анализ с нормами «предшественника» – Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (глава III.¹ «Государственная кадастровая оценка»).

Книга предназначена, прежде всего, для правоприменителей – пользователей сведениями о кадастровой стоимости, должностных лиц органа регистрации прав, должностных лиц уполномоченных органов субъектов РФ, принимающих решения о проведении ГКО, работников бюджетных учреждений, проводящих ГКО. Книга также будет полезна всем, кто интересуется вопросами проведения ГКО в России.

---

В ч. 1 комментируемой статьи определён перечень полномочий, которые связаны с определением кадастровой стоимости и которые возлагаются на бюджетные учреждения. Как говорилось выше (см. введение), разработчиками законопроекта, принятого в качестве комментируемого Закона, предполагалось, что бюджетные учреждения будут определять кадастровую стоимость вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Разработчиками законопроекта отмечалось, что к функциям бюджетных учреждений также предлагается отнести:

– предоставление детальных разъяснений по определённой кадастровой стоимости (что позволит получать информацию из единого источника);

– рассмотрение обращений об исправлении ошибок (что позволит в упрощённом порядке корректировать величину кадастровой стоимости и обеспечить оперативность исправления ошибок);

– осуществление постоянного мониторинга и обработки данных рынка недвижимости (что позволит повысить достоверность информации о рынке недвижимости);

– сбор, обработку, систематизацию и накопление сведений об объектах недвижимости (что позволит повысить эффективность информационного взаимодействия).

В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи полномочиями бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, являются:

1) определение кадастровой стоимости при проведении ГКО.

Речь идет об основном предназначении бюджетного учреждения, которое следует из нормы ч. 2 ст. 6 комментируемого Закона, предусматривающей, что уполномоченный орган субъекта РФ наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ (см. коммент. к указанной статье);

2) определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней ГКО и датой проведения очередной ГКО.

Определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней ГКО и датой проведения очередной ГКО, регламентировано положениями ст. 16 комментируемого Закона, согласно ч. 1 которой определение кадастровой стоимости в указанных случаях осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (см. коммент. к указанной статье);

3) предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

Предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, регламентировано положениями ст. 20 комментируемого Закона, в ч. 1 которой установлено, что бюджетное учреждение предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, на основании обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (см. коммент. к указанной статье);

4) рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, регламентировано положениями ст. 21 комментируемого Закона, согласно ч. 1 которой обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости рассматривают бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости (см. коммент. к указанной статье);

5) сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в т. ч. о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении ГКО и формируемой в результате её проведения.

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в соответствии с ч. 4 ст. 6 комментируемого Закона является частью подготовки, осуществляемой для определения кадастровой стоимости. Подготовка к проведению ГКО регламентирована положениями ст. 21 комментируемого Закона, согласно ч. 2 которой сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (см. коммент. к указанным статьям);

6) иные полномочия, предусмотренные комментируемым Законом.

Соответственно, перечень полномочий, которые связаны с определением кадастровой стоимости и которые возлагаются на бюджетные учреждения, сформулирован открытым. В качестве примера установления иного полномочия, нежели перечисленные в ч. 1 комментируемой статьи, можно указать норму ч. 9 ст. 24 комментируемого Закона, согласно которой после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения ГКО в соответствии с данным Законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со ст. 2419 Закона 1998 г. об оценке после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с комментируемым Законом.

Ч. 2 комментируемой статьи определяет ограничения, налагаемые на бюджетное учреждение в связи с осуществлением им полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости:

1) бюджетному учреждению (в тексте указано также «государственному», но это лишь редакционная неточность; как говорилось выше, законодатель использовал сокращённое обозначение «бюджетное учреждение») запрещено заключать договоры на проведение оценки в качестве исполнителя в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Договор, заключённый с нарушением указанного запрета, является недействительным по основанию, предусмотренному ст. 168 «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта» ч. 1 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ[46]): за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2);

2) работникам бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющим определение кадастровой стоимости, запрещено осуществлять деятельность, направленную на установление рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Сделки, заключённые в результате осуществления такой деятельности с нарушением указанного запрета, также являются недействительными по основанию, предусмотренному изложенной выше ст. 168 ГК РФ. Работники же бюджетного учреждения, осуществляющие такую деятельность с нарушением указанного запрета, могут быть привлечены к дисциплинарной ответственности. В соответствии с ч. 1 ст. 192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, т. е. неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить следующие дисциплинарные взыскания: 1) замечание; 2) выговор; 3) увольнение по соответствующим основаниям.

Разумеется, бюджетное учреждение обязано соблюдать и иные ограничения, в т. ч. налагаемые на него как на некоммерческую организацию. Так, ст. 27 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»[47]закрепляет комплекс мер, направленных на предотвращение конфликта интересов. Как определено в п. 1 указанной статьи:

– для целей данного Закона лицами, заинтересованными в совершении некоммерческой организацией тех или иных действий, в т. ч. сделок с другими организациями или гражданами, признаются руководитель (заместитель руководителя) некоммерческой организации, а также лицо, входящее в состав органов управления некоммерческой организацией или органов надзора за ее деятельностью, если указанные лица состоят с этими организациями или гражданами в трудовых отношениях, являются участниками, кредиторами этих организаций либо состоят с этими гражданами в близких родственных отношениях или являются кредиторами этих граждан. При этом указанные организации или граждане являются поставщиками товаров (услуг) для некоммерческой организации, крупными потребителями товаров (услуг), производимых некоммерческой организацией, владеют имуществом, которое полностью или частично образовано некоммерческой организацией, или могут извлекать выгоду из пользования, распоряжения имуществом некоммерческой организации;