Дарья Гусятникова - Покупка и размен квартиры

• Название: Покупка и размен квартиры
• Автор: Дарья Гусятникова
• Жанр: Юриспруденция

В книге подробно рассмотрены вопросы, часто возникающие при совершении сделок с жильем. Читатель узнает о том, какие подводные камни его могут ожидать при покупке или обмене квартиры, как проверить чистоту сделки, продавца и товар.

В настоящем пособии автор дает ценные советы о том, как себя вести при покупке и обмене квартиры, как распознать мошенника, используя психологические приемы.

Издание предназначено для широкого круга читателей.

---

В процессе безвозмездного пользования Объектом недвижимости Покупатель вправе без согласования с Продавцом производить любой ремонт и (или) реконструкцию Объекта недвижимости, при этом в случае незаключения основного договора Продавец обязан в полном объеме возместить Покупателю стоимость произведенного ремонта и (или) реконструкции.

3. Ответственность сторон

3.1. В случае отказа от заключения основного договора купли-продажи в сроки и на условиях, установленных настоящим договором, виновная сторона обязана выплатить другой

стороне штраф в размере_

_рублей.

Сверх того, Сторона, ответственная за отказ от заключения основного договора купли-продажи либо иное неисполнение условий настоящего предварительного договора, обязана возместить другой Стороне понесенные в связи с этим убытки.

3.2. В случае отказа Продавца от заключения основного договора на условиях, установленных настоящим предварительным договором, Продавец обязуется сверх сумм, предусмотренных п. 3.1 настоящего предварительного договора, компенсировать Покупателю все затраты, произведенные им при реконструкции Объекта недвижимости.

3.3. Стороны не несут ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение вызвано наступлением обстоятельств непреодолимой силы, оказывающих влияние на выполнение сторонами своих обязательств по настоящему договору или на сроки выполнения договорных обязательств.

Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана представить для их подтверждения документ государственного компетентного органа.

К обстоятельствам непреодолимой силы не могут быть отнесены задержки сроков составления документов и (или) исполнения своих обязанностей государственными органами, учреждениями, а также иными юридическими и (или) физическими лицами.

3.4. За нарушение срока, установленного п. 4.1 настоящего предварительного договора, виновная сторона обязана выплатить другой стороне пени в размере 0,2 % от суммы, указанной в п. 1.2 настоящего договора, за каждый день просрочки.

3.5. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

4. Порядок заключения основного договора

4.1. Продавец обязан подготовить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости в срок до_

4.2. Основной договор купли-продажи объекта недвижимости должен быть заключен Сторонами в срок до_

4.3. До окончания срока, указанного в п. 4.2 настоящего предварительного договора, стороны вправе направить друг другу проекты договора, соответствующие условиям, изложенным в настоящем предварительном договоре.

Включение в договор условий, изменяющих условия, содержащиеся в настоящем предварительном договоре, не допускается.

4.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

5. Адреса, реквизиты и подписи сторон

Продавец: _

Покупатель: _

В целях обеспечения заключения договора купли-продажи риелтор наверняка предложит Вам передать определенную денежную сумму продавцу в счет будущей оплаты за приобретаемую квартиру (дом). Такая сумма именуется задатком. Существует определенный порядок его передачи.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток в данном случае будет обеспечивать уже заключенный предварительный договор и заключение основного договора купли-продажи.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения формы договора, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Таким образом, если Вы передадите продавцу денежную сумму, но при этом не будет составлено соглашение о задатке, то впоследствии такая сумма может и не быть признана задатком, а быть определена как аванс, что влечет совершенно другие правовые последствия и соответственно не может никаким образом гарантировать заключение основного договора купли-продажи.

…

Внимание! Правовые последствия невыполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены в ст. 381 ГК РФ.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Таким образом, в случае если стороны договорятся и не будут иметь друг к другу взаимных претензий о необходимости заключить основной договор купли-продажи (например, оба передумали) или по каким-либо причинам основной договор не может быть заключен по обстоятельствам, не зависящим от сторон, задаток должен быть возвращен без каких-либо удержаний.

Однако совершенно иные последствия наступают в случае, если одна из сторон по каким-либо причинам откажется от исполнения договора, а другая с этим согласна не будет.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Таким образом, отдавая задаток, Вы должны понимать, что если вдруг передумаете и решите отказаться от приобретения указанной квартиры, то сумма задатка останется у продавца. Но и Ваш интерес тоже гарантирован законодателем. Если вдруг продавец решит данную квартиру не продавать, или продать ее не Вам, или иным образом изменить условия договора, то его обязанность — вернуть Вам двойную сумму задатка.

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Ниже приводится примерная форма соглашения о задатке.

СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

г. Саратов «_»_2007 г

именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и _

_, именуемый(ая)

в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1. Настоящее соглашение составлено сторонами в качестве доказательства заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 2 настоящего соглашения.

2. Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере: ____________________

_рублей в счет причитающихся с него по

предстоящему договору купли-продажи_

(указываются объект продажи и его стоимость полностью) в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

3. При прекращении договорного обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен Покупателю полностью.

4. Если за неисполнение договора будет ответствен Покупатель, задаток остается у Продавца.

5. Если за неисполнение договора будет ответствен Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

6. Ответственная за неисполнение договора сторона обязана сверх того, что указано в п. 4 и 5 настоящего соглашения, возместить другой стороне убытки, с зачетом суммы задатка.

7. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего соглашения, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, телеграммами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

8. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего соглашения, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, стороны настоящего соглашения будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

9. Настоящее соглашение вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего соглашения.

10. Настоящее соглашение действует в течение_,

до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему.