Дарья Гусятникова - Покупка и размен квартиры

• Название: Покупка и размен квартиры
• Автор: Дарья Гусятникова
• Жанр: Юриспруденция

В книге подробно рассмотрены вопросы, часто возникающие при совершении сделок с жильем. Читатель узнает о том, какие подводные камни его могут ожидать при покупке или обмене квартиры, как проверить чистоту сделки, продавца и товар.

В настоящем пособии автор дает ценные советы о том, как себя вести при покупке и обмене квартиры, как распознать мошенника, используя психологические приемы.

Издание предназначено для широкого круга читателей.

---

Также будьте готовы к тому, что если по каким-либо причинам Вы нарушили срок оплаты, то в этом случае застройщик будет вправе потребовать от Вас уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Г. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, обязанность застройщика — выполнить работу так, чтобы выстроенная квартира (дом) отвечала не только требованиям и характеристикам, которые предусмотрены действующим между сторонами договором, но и соответствовала действующим в строительстве стандартам и нормам.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Нередки случаи, когда застройщик тем или иным образом пытается ограничить свою ответственность, пользуясь тем, что, как правило, текст договора составляется им самим и предлагается в уже разработанной редакции на подпись покупателю, у которого практически не остается выбора. Во избежание таких неправомерных ситуаций в ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

При отсутствии в договоре условий, указанных выше, договор считается незаключенным. В связи с таким жестким положением законодательства о необходимости наличия в тексте договора указанных положений, устанавливающих гарантийный срок, в правильном и полном составлении договора, как правило, заинтересованы обе стороны. Именно поэтому не стоит «не глядя» подписывать договор, который предлагает Вам застройщик.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ.

Кроме того, следует также иметь в виду, что в случае, если Вы приобретаете объект долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то к таким правоотношениям применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

…

Внимание! В Законе об участии в долевом строительстве четко указывается целевое использование застройщиком полученных им денежных средств. Указанные денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, могут быть использованы застройщиком исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Передача объекта долевого строительства

Следующим по значимости после процедуры заключения договора участия в долевом строительстве является передача объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом законодательством установлено обязательное условие: на момент приема-передачи объекта долевого строительства застройщик должен уже иметь разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В связи с этим первое, что необходимо проверить перед приемом объекта долевого строительства, — это наличие такого разрешения. В случае его отсутствия, даже если объект долевого строительства полностью готов и отвечает всем установленным требованиям, его передача будет незаконна.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В законе предусмотрена специальная процедура порядка передачи объекта долевого строительства. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.