Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

• Название: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Автор: Александр Ткач
• Жанр: Юриспруденция

---

Согласно п.1 ст.18 Закона правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав.

При этом сведения, которые необходимо внести в Единый государственный реестр прав об объекте недвижимости (в зависимости от вида объекта недвижимого имущества), указаны в п.6 ст.12 Закона, в разделе III, п.45 Правил ведения ЕГРП, о виде права — в п.38 Правил ведения ЕГРП, о правообладателе (стороне сделки, лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права или чьи права ограничиваются (обременяются)) — в п.6 ст.12 Закона, в п.18 Правил ведения ЕГРП.

В соответствии с п.2 ст.18 Закона фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их места нахождения. Согласно п.18 Правил ведения ЕГРП в Едином государственном реестре прав соответствующие графы листов записи подразделов II и III должны отражать информацию: для физических лиц — о фамилии, имени, отчестве, дате рождения, удостоверяющем личность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания; для юридических лиц — о полном наименовании, индивидуальном номере налогоплательщика, дате и месте государственной регистрации, номере документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

В случае если на государственную регистрацию был представлен документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления, документ, исполненный карандашом, а также документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, такой документ согласно п.3 ст.18 Закона не подлежит приему на государственную регистрацию.

Поскольку в комментируемом Законе, в том числе в его ст.18, не указан порядок отказа в приеме таких документов, а в соответствии со ст.2 Закона уклонение от государственной регистрации может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется, проинформировав об этом заявителя в ходе приема документов, незамедлительно приостанавливать государственную регистрацию (п.1 ст.19 Закона). В уведомлении о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на п.3 ст.18 Закона рекомендуется:

указывать конкретную причину (наименование и реквизиты документа, суть дефекта документа и т.д.);

сообщать заявителю, что он может получить на руки такой документ в целях его приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации;

сообщать, что непредставление требуемого и надлежаще исполненного (оформленного) документа до окончания срока регистрации (приостановления регистрации) повлечет вынесение решения об отказе в регистрации в соответствии с абз. 4 п.1 ст.20 Закона, а также о том, что в соответствии с п.3 ст.19 Закона правообладатель, сторона (стороны) сделки или уполномоченное им (ими) на то лицо при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности имеет право представить заявление о приостановлении регистрации на срок не более трех месяцев с указанием причины такого приостановления.

Если подлинный экземпляр указанного документа выдан на руки заявителю, рекомендуется на копии расписки в приеме документов на государственную регистрацию сделать об этом отметку в порядке, установленном п.50 Правил ведения книг учета документов, а копию такого документа поместить в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Согласно п.2 ст.17 Закона в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации, в частности:

нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ);

согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п.2 ст.295 ГК РФ);

согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (п.1 ст.37, п.1 ст.40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[82] (далее — Закон об ипотеке).

согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст.604 ГК РФ);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанными судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (п.1 ст.26, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);

согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п.4 ст.292 ГК РФ).

После приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов государственный регистратор вносит в ЕГРП запись об этом заявлении, указывающую на существование правопритязания в отношении данного объекта (абз. 7 п.6 ст.12 Закона).

В случаях, когда раздел ЕГРП по данному объекту открыт, в указанных целях рекомендуется вносить запись о заявлении в графу "Особые отметки регистратора" (п.20 Правил ведения ЕГРП) непогашенного листа записи подраздела II-1 (независимо от того, что в соответствии с заявлением должно быть зарегистрировано: переход права, сделка, например, договор дарения, ограничения (обременения) права).

В названных случаях в графе "Особые отметки регистратора" рекомендуется делать следующие записи: слова "Принято заявление о государственной регистрации…" (далее указывается вид права или сделки или ограничения (обременения) права); дату приема, номер книги учета входящих документов и номер записи в этой книге, под которым в ней зарегистрированы заявление и иные документы.

Согласно п.2 ст.28 Закона в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.

В этой связи при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, определения суда о принятии к производству искового заявления, свидетельствующего о заявленном в судебном порядке конкретным лицом праве требования на объект недвижимого имущества, органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, рекомендуется в графу "Особые отметки регистратора" непогашенного листа записи подраздела II-1 внести следующую запись: слова "Заявлено право требования", наименование суда, реквизиты поступившего документа, дату его поступления, номер книги учета входящих документов и номер записи в этой книге, под которым в ней зарегистрирован данный документ.

Записи о решениях (определениях, постановлениях) суда, свидетельствующих о нахождении в производстве суда дела по заявленному конкретным лицом праву требования на объект недвижимого имущества, которыми органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, запрещено совершать регистрационные действия в отношении данного объекта недвижимого имущества, что препятствует осуществлению государственной регистрации, рекомендуется вносить не только в графу "Особые отметки регистратора" непогашенного листа записи подраздела II-1, но и в соответствии с п.6 ст.12 Закона в подраздел III-6 ЕГРП.