Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

• Название: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Автор: Александр Ткач
• Жанр: Юриспруденция

---

После принятия решения судом внесение в него изменений и разъяснений возможно путем исправления допущенных описок или явных арифметических ошибок (ст.200 ГПК РФ, ст.179 АПК РФ), а также принятием дополнительного решения, если:

1) по какому-либо требованию, по которому лица, участвующие в деле, представляли доказательства и давали объяснения, не было принято решение суда;

2) суд, разрешив вопрос о праве, не указал размер присужденной суммы, имущество, подлежащее передаче, или действия, которые обязан совершить ответчик;

3) судом не разрешен вопрос о судебных расходах (ст.201 ГПК РФ, ст.178 АПК РФ).

Разъяснение решения осуществляется судом в случае, если оно не приведено в исполнение и не истек срок, в течение которого решение может быть исполнено принудительно. Разъяснение суда оформляется определением, вынесенным в судебном заседании с участием лиц, участвующих в деле. При этом суд не вправе разъяснять решение, изменяя его содержание (ст.202 ГПК РФ, ст.179 АПК РФ).

Правом на обращение в суд для разъяснения решения обладает также судебный пристав-исполнитель (ст.17 Федерального закона "Об исполнительном производстве"). При этом в случае обращения судебного пристава-исполнителя в суд в целях разъяснения принятого судебного решения суд обязан известить об этом правообладателя и государственного регистратора как лиц, участвующих в деле.

Решение третейского суда может быть разъяснено самим судом по обращению лиц, участвующих в деле. Это касается, в первую очередь, исправления допущенных описок, опечаток, арифметических ошибок. Если стороны не договорились об ином, то любая из сторон, уведомив об этом другую сторону, может обратиться в тот же третейский суд с заявлением о принятии дополнительного решения в отношении требований, которые были заявлены в ходе третейского разбирательства, однако не нашли отражения в решении, или о разъяснении решения в течение десяти дней после получения решения третейского суда. Третейский суд вправе разъяснить принятое им решение, не изменяя его содержания (ст.ст.34 — 36 Закона о третейских судах).

3. Наличие судебного спора о недвижимом имуществе не является безусловным основанием для приостановления государственной регистрации прав. В этом случае на государственном регистраторе лежит обязанность внести запись в графу "Особые отметки" о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

4. Наложение ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права. При этом запись о таком ограничении делается без заявления правообладателя.

При принятии судом решения о наложении ареста на недвижимое имущество копия решения в трехдневный срок должна быть направлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя. Правообладатель уведомляется о проведении государственной регистрации ограничения права регистрирующим органом в течение пяти дней с момента регистрации ограничения. 

Статья 29. Государственная регистрация ипотеки

Комментарий к статье 29

1. В соответствии со ст.334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст.1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с Законом об ипотеке залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя во владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. При этом, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Так, например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

2. Ипотека может возникнуть в связи с заключением договора об ипотеке.

Законом об ипотеке установлены определенные требования, предъявляемые к договору об ипотеке. Так, в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По договору об ипотеке может быть в первую очередь заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки (при этом ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Законом об ипотеке не допускается. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст.69 Закона об ипотеке.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст.135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно Закону об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.