Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

• Название: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Автор: Александр Ткач
• Жанр: Юриспруденция

---

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Следует отметить, что права залогодержателя могут удостоверяться закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененного ипотекой.

Необходимо уточнить, что, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию, после того, как им будет зарегистрирована ипотека. Закладная, являясь именной ценной бумагой, может передаваться другим лицам в порядке уступки прав — цессии.

3. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, в частности, представляются:

заявление залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки (в заявлении должны содержаться данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для заполнения соответствующих подразделов ЕГРП, а также аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя);

подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки, и его копия;

документ, удостоверяющий личность физического лица;

подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа о постановке на учет налогоплательщика, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица, документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица;

подлинники и копии плана помещения и земельного участка (для сооружений), а также подлинники и копии документов, содержащих описание помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа;

подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора об ипотеке (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложений;

подлинник и копия закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложения;

кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия).

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной собственности;

нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов;

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека;

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя, и т.д.[137].

Государственная регистрация договора об ипотеке помещения является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в ЕГРП одновременно.

4. Ипотека может возникнуть в силу федерального закона при наличии указанных в нем обстоятельств.

Ипотека может возникнуть на основании закона при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст.586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ); при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 ГК РФ); при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.77 Закона об ипотеке[138]), а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.). Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются также: закладная, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

5. Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации смены залогодержателя должны быть представлены:

договор уступки прав;

документ об оплате государственной регистрации;

ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

6. Регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.